Jak zmieniło się oprocentowanie kredytów hipotecznych w Europie w 2026 roku

Przez większą część 2025 roku historia europejskich kredytów hipotecznych była prosta: banki centralne obniżały stopy, a kredyty taniały. W 2026 roku ta historia rozdzieliła się na dwie. Europejski Bank Centralny dwukrotnie podniósł stopy, a NBP raz je obniżył i zrobił przerwę. Jeśli tej jesieni kupujesz mieszkanie na kredyt, to, po której stronie tego podziału jesteś, zmienia Twoje liczby.

Wszystkie dane poniżej są oficjalne lub pochodzą ze źródeł wymienionych na końcu, z datą każdego odczytu.

Strefa euro: dwie podwyżki po długiej przerwie

EBC obniżył stopę depozytową do 2,00% do czerwca 2025 roku i utrzymywał ją także na początku 2026 roku. Potem, po konflikcie na Bliskim Wschodzie, gwałtownie wzrosły ceny energii. Inflacja w strefie euro w maju 2026 roku sięgnęła 3,2%, najwięcej od 2023 roku.

EBC zareagował w dwóch krokach:

We wrześniu EBC prognozował inflację na poziomie 3,0% w 2026 roku, 2,5% w 2027 i 2,1% w 2028 roku, przy wzroście gospodarczym w tym roku zaledwie 0,9%. Bank zaznaczył, że nie zobowiązuje się do określonej ścieżki stóp. Kolejna decyzja zapadnie 29 października 2026 roku.

Co to oznacza dla kredytów w euro

Oprocentowanie kredytów reaguje bardziej na oczekiwania rynku niż na pojedyncze decyzje, więc zmieniało się stopniowo. Zbiorczy wskaźnik kosztu nowych kredytów mieszkaniowych EBC wyniósł:

• 3,51% w czerwcu 2026 roku
• 3,54% w lipcu 2026 roku
• 3,60% w sierpniu 2026 roku, najnowszy odczyt opublikowany 1 października

Według okresu początkowego ustalenia oprocentowania sierpień wyglądał tak:

Oprocentowanie zmienne rosło najszybciej, bo bezpośrednio reaguje na stopy EBC. Długa stała stopa jest średnio wciąż najtańsza. To nietypowe i pokazuje, że rynek spodziewa się, że krótkoterminowe stopy jeszcze przez jakiś czas pozostaną wyższe.

Co to oznacza dla raty. Przy kredycie 200 tys. euro na 25 lat miesięczna rata wynosi ok. 1002 euro przy 3,51% i 1012 euro przy 3,60%. Przy średniej zmiennej 3,86% to ok. 1040 euro. Wzrost jest odczuwalny, ale na razie niewielki. Większe ryzyko dotyczy kredytów ze zmienną stopą, jeśli EBC będzie dalej podnosić stopy.

Polska: jedna obniżka, potem przerwa

Polska zaczęła 2025 rok ze stopą referencyjną 5,75%. Od maja do grudnia 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła ją w sześciu krokach, łącznie o 1,75 pkt proc., do 4,00%. W marcu 2026 roku obniżyła ją jeszcze raz, do 3,75%, od 5 marca. Od tego czasu, także na posiedzeniu 6–7 października 2026 roku, stopy się nie zmieniły.

Większość polskich kredytów hipotecznych opiera się na WIBOR 3M. 14 października 2026 roku wynosił ok. 3,90%. Kredyt ze zmienną stopą kosztuje WIBOR plus marża banku, więc nawet po obniżkach płacisz kilka punktów więcej niż średnio w strefie euro.

Akcja kredytowa przyspieszyła. Według raportu NBP za II kwartał 2026 roku banki zawarły w tym kwartale nowe umowy kredytów mieszkaniowych na 29,5 mld zł, o 26,8% więcej niż rok wcześniej. Udział nowych mieszkań kupionych bez kredytu spadł do ok. 45%.

Jednocześnie banki ostrożniej liczą, ile mogą pożyczyć. Media branżowe opisują surowsze zasady oceny zdolności kredytowej KNF obowiązujące od czerwca 2026 roku: banki dokładniej sprawdzają rzeczywiste wydatki gospodarstwa domowego. Jeśli jesteś blisko maksymalnej kwoty kredytu, poproś bank o ponowne wyliczenie przed podpisaniem rezerwacji.

Co to oznacza dla raty. Dla przykładu: kredyt 500 tys. zł na 25 lat przy oprocentowaniu 5,75% to rata ok. 3146 zł miesięcznie. Gdyby oprocentowanie wzrosło o jeden punkt, do 6,75%, rata wyniosłaby ok. 3455 zł, czyli mniej więcej o 309 zł więcej. Twoja oferta będzie inna: marża zależy od banku, wkładu własnego i dochodu.

Stała czy zmienna w 2026 roku

W Polsce większość banków oferuje okresowo stałą stopę na pięć lat, po czym oprocentowanie ustala się na nowo. Wskaźnikiem referencyjnym kredytów zmiennych jest WIBOR, który w najbliższych latach ma zastąpić POLSTR.

Kilka zasad, które działają na obu rynkach:

1. Stała stopa daje pewność, a nie rabat. W strefie euro długa stała stopa jest dziś tańsza od zmiennej. W Polsce porównaj ofertę stałą z WIBOR plus marża z tego samego dnia.
2. Sprawdź odporność raty. Dodaj do oprocentowania jeden i dwa punkty i zobacz, czy nadal spokojnie spłacisz kredyt.
3. Patrz na pełny koszt. RRSO uwzględnia prowizje i ubezpieczenia. Dwie oferty z tym samym oprocentowaniem mogą różnić się o tysiące złotych.
4. Pilnuj dat. Kolejna decyzja EBC zapadnie 29 października 2026 roku, a RPP zbierze się 3–4 listopada. Jedna decyzja rzadko zmienia oferty stałe z dnia na dzień, ale oprocentowanie zmienne dostosowuje się w ciągu miesięcy.

Jeśli jesteś cudzoziemcem i kupujesz w Polsce

Polskie banki udzielają kredytów cudzoziemcom z kartą pobytu i dochodem w Polsce, zwykle przy wkładzie własnym od 20% albo 10% z dodatkowym ubezpieczeniem. Bank będzie chciał zobaczyć stabilną historię dochodów i dokumenty po polsku. Nasz poradnik o kredycie hipotecznym dla cudzoziemców omawia potrzebne dokumenty, a kalkulator pełnego kosztu doda do budżetu notariusza, opłaty sądowe i wykończenie.

Wybierając mieszkanie, sprawdzaj nie tylko kredyt, ale też inwestycję: kim jest deweloper, czy wpłaty trafiają na rachunek powierniczy i co sprawdzono, i kiedy. Havkey pokazuje każdą weryfikację z datą w katalogu.