Zakup nieruchomości w Hiszpanii przez cudzoziemca w 2026 roku: co się zmieniło

Hiszpania to europejski rynek, który zagraniczni kupujący znają najlepiej. W 2025 roku kupili tam więcej mieszkań niż kiedykolwiek, a kraj pozostaje otwarty: bez zezwoleń, zakazów i specjalnych zgód. Ale 2026 to nie 2019. Ceny szybko rosną, złotej wizy już nie ma, a podatki mocno różnią się między regionami. To pierwszy przegląd tego, co się zmieniło. Szczegółowy poradnik krok po kroku planujemy później.

Ceny: dwucyfrowy wzrost

Hiszpański urząd statystyczny INE mierzy ceny mieszkań faktycznie sprzedanych. W II kwartale 2026 roku jego indeks cen mieszkań był o 12,2% wyższy niż rok wcześniej i o 3,4% wyższy niż w I kwartale. Mieszkania z rynku wtórnego drożały szybciej (12,9%) niż nowe (7,4%).

Najszybciej ceny rosły w Ceucie (15,2%), Asturii (15,0%) i Kastylii i Leónie (14,8%), najwolniej w Nawarze (9,5%), Kraju Basków (10,0%) i Katalonii (10,1%). Nawet najwolniejszy region podrożał w ciągu roku prawie o jedną dziesiątą.

Ceny ofertowe mówią to samo. Portal Fotocasa podał średnią cenę ofertową na rynku wtórnym 3133 euro/m² w czerwcu 2026 roku, o 17,2% więcej niż rok wcześniej i najwięcej od 21 lat. Ceny ofertowe wyprzedzają transakcyjne, ale kierunek jest jasny.

Kto kupuje: rekordowa liczba

Hiszpańscy rejestratorzy nieruchomości policzyli prawie 97,3 tys. zakupów przez cudzoziemców w 2025 roku, najwięcej w historii ich statystyk, czyli 13,8% wszystkich transakcji. Udział spadł z 15% w 2023 roku, bo więcej kupują też sami Hiszpanie.

W IV kwartale 2025 roku najaktywniejsi byli Brytyjczycy, Niemcy i Holendrzy. W niektórych prowincjach cudzoziemcy dominują: w Alicante odpowiadali za 45,7% wszystkich zakupów w tym kwartale, na Balearach za 32,8%, a w Maladze za 32,3%. CaixaBank Research ustalił, że cudzoziemcy mieszkający już w Hiszpanii odpowiadają za nieco ponad połowę zakupów przez cudzoziemców, a nierezydenci, kupujący głównie mieszkania wakacyjne i inwestycyjne, są od 2019 roku najszybciej rosnącą grupą. Polacy byli w 2024 roku piątą co do wielkości grupą kupujących nierezydentów.

Co się zmieniło w przepisach

Złotej wizy już nie ma. Ustawa organiczna 1/2025 zlikwidowała zezwolenie na pobyt dla inwestorów w nieruchomości od 3 kwietnia 2025 roku. Wnioski złożone wcześniej mogły zostać rozpatrzone na starych zasadach, a wydane wizy są ważne do końca terminu. Sam zakup mieszkania nie daje już prawa pobytu.

Podatek 100% to propozycja, a nie prawo. W styczniu 2025 roku rząd zaproponował podatek do 100% wartości od mieszkań kupowanych przez osoby spoza UE, które nie mieszkają w Hiszpanii. W marcu 2026 roku Reuters podał, że projekt utknął w parlamencie i nie znalazł się w rządowym pakiecie mieszkaniowym. Traktuj go jako ryzyko do obserwowania, a nie zasadę do uwzględnienia w cenie.

Niektóre regiony obniżyły podatki. Wspólnota Walencka obniżyła podatek od przeniesienia własności przy rynku wtórnym z 10% do 9% od 1 czerwca 2026 roku, zachowując stawkę 6% dla kupujących poniżej 35 lat i niektórych grup wrażliwych. Kantabria i Galicja wprowadziły obniżone stawki dla wybranych przypadków zakupu mieszkania na własne potrzeby.

Co płacisz ponad cenę

Podatki zależą od tego, czy mieszkanie jest nowe, czy z rynku wtórnego, oraz od regionu:

Dolicz notariusza, rejestr nieruchomości, prawnika, jeśli z niego korzystasz, i koszty banku przy kredycie. Popularna zasada to ok. 10–15% ponad cenę, ale policz to dla swojego regionu.

Po zakupie co roku płacisz gminny podatek od nieruchomości (IBI). Nierezydenci płacą też co roku podatek dochodowy nierezydentów od posiadanej nieruchomości, nawet jeśli jej nie wynajmują. Doradca podatkowy wyliczy go dla Twojego przypadku.

Jak zwykle wygląda zakup

1. Uzyskaj NIE, numer identyfikacyjny cudzoziemca. Jest potrzebny do aktu i do płacenia podatków.
2. Otwórz konto w hiszpańskim banku. Prawo tego nie wymaga, ale w praktyce przez nie płaci się podatki, media i raty kredytu.
3. Sprawdź nieruchomość. Poproś o aktualny odpis z rejestru nieruchomości (nota simple), aby zobaczyć właściciela i obciążenia. Przy nowym mieszkaniu sprawdź pozwolenie na budowę i sposób zabezpieczenia wpłat.
4. Podpisz umowę prywatną z zadatkiem. Umowa zadatku (contrato de arras) określa cenę, termin i skutki wycofania się którejś ze stron.
5. Podpisz akt u notariusza i wpisz go do rejestru nieruchomości.

Hiszpania a Polska

Oba kraje pozwalają cudzoziemcom kupić mieszkanie bez zezwolenia. Różnice dotyczą kosztów i tempa:

• Podatki. W Polsce nowe mieszkanie od dewelopera ma 8% VAT wliczone w cenę i nie płaci się podatku od przeniesienia własności. W Hiszpanii 10% VAT od nowego mieszkania płaci się ponad cenę, do tego opłata skarbowa.
• Wzrost cen. Roczny wzrost o 12,2% w Hiszpanii kontrastuje z niskim, jednocyfrowym nominalnym wzrostem cen nowych mieszkań w największych polskich miastach w II kwartale 2026 roku według NBP.
• Ochrona wpłat. W Polsce wpłaty za nowe mieszkanie trafiają na rachunek powierniczy chroniony przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. W Hiszpanii wpłaty za mieszkania w budowie musi gwarantować bank lub ubezpieczyciel; poproś o pokazanie gwarancji.

Jeśli porównujesz rynki, nasz artykuł o tym, gdzie cudzoziemcy kupują nieruchomości w 2026 roku, zestawia Hiszpanię z USA, Dubajem i Polską. W Polsce Havkey pokazuje weryfikacje każdej inwestycji z datami w katalogu.