Warszawa, Kraków czy Wrocław: ceny nowych mieszkań w III kwartale 2026

„Kraków droższy od Warszawy” to jeden z najczęściej udostępnianych nagłówków o nieruchomościach tej jesieni. Dla jednej serii danych to prawda, dla rynku pierwotnego już nie. Jeśli wybierasz między trzema największymi rynkami nowych mieszkań w Polsce, musisz wiedzieć, na którą liczbę patrzysz.

W tym artykule porównujemy Warszawę, Kraków i Wrocław na podstawie trzech niezależnych źródeł: codziennie śledzonych ofert deweloperów, danych transakcyjnych banku centralnego i aktów notarialnych dużej sieci pośredników. Każda liczba ma datę.

Trzy rodzaje ceny, trzy różne odpowiedzi

• Ceny ofertowe pochodzą z cenników deweloperów. Od września 2025 roku deweloperzy muszą publikować cenę każdego mieszkania, więc te dane są teraz kompletne. To ceny, które zobaczysz w biurze sprzedaży.
• Ceny transakcyjne to ceny faktycznie zawartych umów. NBP co kwartał zbiera je od deweloperów i pośredników. Pokazują, ile kupujący naprawdę zapłacili po rabatach.
• Ceny notarialne pochodzą z aktów podpisanych przez jedną sieć pośredników (Metrohouse). Są szybko dostępne, ale dotyczą głównie rynku wtórnego.

Średnie też potrafią mylić. Kilka bardzo drogich penthouse’ów podnosi średnią, dlatego mediana, czyli mieszkanie w środku zestawienia, lepiej pokazuje, ile płaci typowy kupujący.

Ceny ofertowe we wrześniu 2026 roku

Według BIG DATA RynekPierwotny.pl, na które powołuje się „Rzeczpospolita”, oferta deweloperów pod koniec września 2026 roku wyglądała tak:

W Warszawie mieszkania wprowadzone do sprzedaży we wrześniu kosztowały średnio 23 200 zł/m², znacznie więcej niż mediana dla miasta. To podnosi średnią i pokazuje, gdzie pojawia się nowa podaż: w lokalizacjach centralnych i premium.

Struktura oferty mówi to samo. W Warszawie ok. 4200 mieszkań kosztowało do 15 000 zł/m², a 5200 powyżej 20 000 zł/m². We Wrocławiu było odwrotnie: ok. 5100 mieszkań do 15 000 zł/m² i tylko 1300 powyżej 20 000 zł/m².

Mieszkanie 50 m² po medianie to więc ok. 875 tys. zł w Warszawie, 800 tys. zł w Krakowie i 745 tys. zł we Wrocławiu, bez miejsca postojowego, komórki lokatorskiej i wykończenia.

Ceny transakcyjne: ile kupujący naprawdę zapłacili

Najnowsze pełne dane oficjalne dotyczą II kwartału 2026 roku. Raport NBP opublikowany pod koniec września podaje dla nowych mieszkań:

Wszystkie sześć wartości pochodzi z pliku danych NBP ze średnimi cenami w miastach. Obraz jest spójny: kupujący płacą o ok. 6–9% mniej niż średnia cena ofertowa (9% w Warszawie, 8% we Wrocławiu, 6% w Krakowie), częściowo dzięki rabatom, a częściowo dlatego, że tańsze mieszkania sprzedają się pierwsze.

Na rynku pierwotnym ceny transakcyjne wzrosły o 1,9% kwartał do kwartału w Warszawie i o 1,5% w sześciu największych miastach poza Warszawą. Rok do roku Warszawa zyskała 2,4%, a sześć miast straciło 0,4%. Po uwzględnieniu wzrostu płac ceny realne spadły we wszystkich grupach: o 2,8% w Warszawie i o 5,4% w sześciu miastach. Innymi słowy, w relacji do dochodów mieszkania powoli stają się bardziej dostępne.

Dane notarialne za III kwartał

Barometr Metrohouse i Credipass, oparty na aktach notarialnych i dotyczący głównie rynku wtórnego, daje pierwszy obraz III kwartału 2026 roku:

• Warszawa: 16 823 zł/m², +6,3% kwartał do kwartału i +7,3% rok do roku
• Kraków: 14 090 zł/m², +0,3% kwartał do kwartału
• Wrocław: 12 086 zł/m², +1,4% kwartał do kwartału i +4,5% rok do roku

To nie są ceny nowych mieszkań, ale kolejność jest ta sama i wygląda na to, że Warszawa przyspieszyła latem.

Czy Kraków jest droższy od Warszawy

Otodom Analytics podał za wrzesień średnio 17 828 zł/m² w Krakowie i 17 767 zł/m² w Warszawie. Ta seria łączy rynek pierwotny i wtórny, a finwire, który ją przytoczył, zauważa, że różnica 61 zł mieści się w granicach błędu. W przypadku samych nowych mieszkań wszystkie powyższe źródła stawiają Warszawę wyraźnie wyżej: o ok. 1500 zł/m² w medianie i o 2700 zł/m² w średniej.

Prawdą jest natomiast, że Kraków nadrobił dystans. W centralnych dzielnicach, gdzie brakuje gruntów pod zabudowę, ceny nowych mieszkań zbliżają się do warszawskich.

Co to oznacza dla kupującego

• Warszawa daje największy wybór i najwyższe ceny. Różnica między medianą a średnią jest duża, więc dzielnica znaczy więcej niż wynik dla całego miasta. Wiele tańszych inwestycji leży na obrzeżach, na przykład na Białołęce.
• Kraków ma mniej mieszkań w ofercie, a w dobrych lokalizacjach ceny bliskie Warszawie. Kupujący z mniejszym budżetem patrzą na południe i wschód od centrum oraz na sąsiednie miejscowości.
• Wrocław jest najtańszy z trzech i ma najwięcej mieszkań poniżej 15 000 zł/m². To rynek, na którym przeciętny budżet wciąż wystarcza na nowe dwupokojowe mieszkanie w granicach miasta.

Gdziekolwiek kupujesz, cena za m² to dopiero początek. Doliczyć trzeba miejsce postojowe, które deweloperzy muszą teraz wyceniać osobno, i wykończenie: większość nowych mieszkań oddaje się w stanie deweloperskim, bez podłóg i kuchni. Nasz kalkulator pełnego kosztu doliczy notariusza, opłaty sądowe i wykończenie.

Podaż i najbliższe miesiące

W sześciu największych miastach deweloperzy mieli pod koniec II kwartału 2026 roku 64 377 niesprzedanych mieszkań, a sprzedaż spadła kwartał do kwartału o 8,3%, do 11 364 lokali. Duża oferta to argument w negocjacjach, zwłaszcza w inwestycjach, w których mieszkanie jest w sprzedaży od miesięcy. Cenniki zawierają teraz historię ceny każdego lokalu, więc widać, czy cenę już obniżano.

Raport NBP za III kwartał 2026 roku powinien ukazać się w okolicach grudnia. Zaktualizujemy to porównanie, gdy się pojawi.

Aby porównać inwestycje w każdym mieście wraz z ich weryfikacjami i datami, otwórz strony Warszawy, Krakowa i Wrocławia.