Jak sprawdzić dewelopera na Cyprze Północnym przed wpłatą

Na Cyprze Północnym prawie niczego o deweloperze ani działce nie sprawdzisz w bezpłatnym publicznym rejestrze online. Sprawdzasz na podstawie dokumentów: poproś dewelopera o zaświadczenia spółki, tytuł własności działki (koçan) i jego rodzaj, pozwolenie na budowę, ostemplowane projekty i służebność piętrową (kat irtifakı), a własny prawnik niech potwierdzi każdy z nich w urzędzie ksiąg i innych urzędach. Przy zakupie na etapie budowy nie ma ustawowego rachunku powierniczego, więc główną ochronę daje Ci umowa.

Co możesz sprawdzić i gdzie

1. Dokumenty spółki

Poproś o świadectwo rejestracji spółki, zaświadczenie o członkach zarządu i wspólnikach oraz aktualne zaświadczenie o dobrej kondycji (good standing) z rejestru spółek. Sprawdź, czy nazwa spółki w umowie zgadza się z zaświadczeniami i z nazwą na tytule własności lub pozwoleniu na budowę. Jeśli się różnią, poproś na piśmie o wyjaśnienie, jak te spółki są powiązane.

Zapytaj, czy deweloper należy do KTİMB i ma klasę wykonawcy. Northernland, sam będący deweloperem, radzi wybierać wykonawców zarejestrowanych w KTİMB.

2. Tytuł własności i jego rodzaj

Poproś o kopię koçanu dla każdej działki w projekcie i pisemne oświadczenie o rodzaju tytułu: turecki sprzed 1974 r., zamienny (eşdeğer) lub przydziałowy (tahsis). Prawnik powinien potwierdzić jedno i drugie w urzędzie ksiąg. Dlaczego rodzaj tytułu ma znaczenie, wyjaśniamy w poradniku tytuły własności na Cyprze Północnym.

3. Hipoteka i wpisy ostrzegawcze na gruncie

Deweloperzy często finansują budowę kredytem zabezpieczonym hipoteką (ipotek) na gruncie. Zanim tytuł przejdzie na Ciebie, bank musi zwolnić Twój lokal spod hipoteki. Poproś prawnika o sprawdzenie, czy na gruncie jest hipoteka, wpis ostrzegawczy (şerh) lub roszczenie sądowe. Jeśli jest hipoteka, poproś o pismo banku, w którym zobowiązuje się zwolnić Twój lokal po zapłacie całej ceny.

4. Planowanie, pozwolenie na budowę i projekty

Według poradnika Döveç z 2026 r. projekt potrzebuje zatwierdzenia planistycznego z Wydziału Planowania Przestrzennego, a następnie pozwolenia na budowę od gminy, a na terenach wiejskich od urzędu okręgowego, na podstawie ustawy o ulicach i budynkach (Cap. 96). Projekty stemplują izby KTMMOB: architektoniczny, konstrukcyjny i instalacyjny. Poproś o kopie z pieczęciami i datami i sprawdź, czy liczba kondygnacji i lokali zgadza się z tym, co Ci sprzedają.

5. Służebność piętrowa (kat irtifakı)

Kat irtifakı wiąże udział w gruncie z Twoim przyszłym lokalem. Streszczenia nowelizacji z maja 2024 r. przygotowane przez agencje, np. Tekce, podają, że deweloperzy mogą sprzedawać cudzoziemcom tylko lokale z kat irtifakı lub pełnym odrębnym tytułem (kat mülkiyeti). Nie udało nam się potwierdzić tego przepisu w tekście ustawy, więc zapytaj prawnika. Tak czy inaczej, zapytaj, czy kat irtifakı jest wpisana i jaki numer ma kupowany przez Ciebie lokal.

6. Rejestracja umowy

Twoja umowa powinna zostać ostemplowana w urzędzie skarbowym (0,5% opłaty skarbowej) i zarejestrowana w okręgowym urzędzie ksiąg w ciągu 21 dni od podpisania. Zachowaj ostemplowany egzemplarz. Rejestracja chroni Cię przed ponowną sprzedażą tego samego lokalu przez dewelopera. Etapy i terminy opisujemy w poradniku zakup nieruchomości na Cyprze Północnym.

7. Zatwierdzenie zakończenia budowy

Po zakończeniu budowy urząd, który wydał pozwolenie, wydaje zatwierdzenie zakończenia budowy (tasvip), które Döveç opisuje jako miejscowy odpowiednik pozwolenia na użytkowanie. W Turcji odpowiadający mu dokument nazywa się iskan. Potem wydaje się odrębne tytuły do lokali. Jeśli ktoś przedstawia budynek jako ukończony, poproś o tasvip.

8. Płatności bez rachunku powierniczego

Nie znaleźliśmy ustawowego rachunku powierniczego przy sprzedaży lokali w budowie na północy. Szukaj w umowie:

• płatności powiązanych z widocznymi etapami budowy, a nie dużych kwot z góry;
• ostatecznego terminu, po którym możesz odstąpić od umowy i odzyskać pieniądze;
• kar za opóźnienie;
• zapisu na wypadek odmowy zezwolenia na zakup;
• pisma banku o zwolnieniu lokalu, jeśli grunt jest obciążony hipoteką.

9. Udział cudzoziemców w budynku

Według streszczenia Döveç dekret z mocą ustawy z 11 maja 2026 r. pozwala sprzedać cudzoziemcom najwyżej 80% projektu mieszkaniowego na terenach rozwojowych, a w budynku wielorodzinnym na jednej działce najwyżej połowę lokali cudzoziemcom tego samego obywatelstwa lub krewnym pierwszego stopnia. Zapytaj, ile lokali sprzedano już cudzoziemcom, w tym osobom z Twoim obywatelstwem. Sprzedaż ponad limit może nie dostać zezwolenia.

Sygnały ostrzegawcze

• Deweloper proponuje Ci swojego prawnika.
• Brak kopii koçanu albo brak pisemnej informacji o rodzaju tytułu.
• Hipoteka na gruncie bez pisma banku o zwolnieniu lokalu.
• Brak pozwolenia na budowę, ostemplowanych projektów lub kat irtifakı.
• Nacisk, żeby podpisać tego samego dnia, duża wpłata z góry albo gwarantowany zysk z najmu.
• Budynek „ukończony”, ale bez tasvip.