Rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty: co bezpieczniejsze

Zamknięty rachunek powierniczy chroni Twoje pieniądze najbardziej bezpośrednio: bank wypłaca je deweloperowi dopiero po tym, jak notariusz przeniesie na Ciebie własność mieszkania. Otwarty rachunek uwalnia środki etapami, po kontroli każdego etapu przez bank, a w zamian Twoje wpłaty chroni Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Oba rodzaje są legalne. Najważniejsze, żeby wpłacać wyłącznie na rachunek wskazany w umowie.

Od lipca 2022 r. każdy deweloper, który sprzedaje mieszkania na podstawie ustawy deweloperskiej, musi mieć mieszkaniowy rachunek powierniczy dla każdego przedsięwzięcia albo dla każdego zadania inwestycyjnego sprzedawanego osobno i wybrać jeden z dwóch rodzajów.

Rachunek otwarty i zamknięty: porównanie

Przy rachunku zamkniętym deweloper musi finansować całą budowę z własnych środków lub kredytu aż do aktu przeniesienia własności. Dlatego w praktyce częściej spotyka się rachunki otwarte.

Kiedy bank wypłaca deweloperowi pieniądze z rachunku otwartego?

Dopiero po zakończeniu etapu budowy z harmonogramu i sprawdzeniu go przez bank, nie wcześniej niż 30 dni od zawarcia umowy. Środki za ostatni etap bank wypłaca dopiero po akcie przeniesienia własności.

Bank nie przelewa Twoich wpłat automatycznie. Przed każdą wypłatą sprawdza między innymi, czy:

1. deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki albo ma zgodę właściciela na wpis roszczeń nabywców;
2. wobec dewelopera nie wszczęto postępowania upadłościowego ani restrukturyzacyjnego, na podstawie KRS i Krajowego Rejestru Zadłużonych (KRZ);
3. deweloper ma pozwolenie na budowę albo dokonał zgłoszenia budowy, do którego organ nie wniósł sprzeciwu;
4. wypłacone dotąd środki zostały wydane na to przedsięwzięcie;
5. wyznaczona przez bank osoba z uprawnieniami budowlanymi potwierdza zakończenie etapu na podstawie dziennika budowy i dokumentacji faktycznego zaawansowania robót.

Jeśli któryś z tych warunków nie jest spełniony, bank wstrzymuje wypłatę i wyznacza deweloperowi termin na usunięcie nieprawidłowości. Część punktów, na przykład brak zaległości podatkowych czy wobec podwykonawców, bank sprawdza tylko na podstawie oświadczeń dewelopera. Kontrola jest więc solidna, ale nie pełna.

Ty również płacisz w rytmie budowy: każda wpłata następuje po zakończeniu etapu, którego dotyczy, a deweloper musi poinformować Cię o zakończeniu etapu na papierze lub innym trwałym nośniku.

Co zwraca Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Wpłaty na rachunek otwarty, jeśli deweloper upadnie, a inwestycja nie będzie kontynuowana, albo jeśli zgodnie z prawem odstąpisz od umowy, a deweloper nie zwróci pieniędzy w ciągu 30 dni. Przy obu rodzajach rachunku pokrywa też to, czego nie pokryje Bankowy Fundusz Gwarancyjny, gdy upadnie bank prowadzący rachunek.

Fundusz obsługuje Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG), a finansują go deweloperzy. Zwraca wpłaty na rachunek otwarty, gdy:

• sędzia-komisarz nie zgodzi się na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia przez syndyka, zgodzi się na jego zaprzestanie albo nie wyda postanowienia w ciągu 3 miesięcy od ogłoszenia upadłości;
• syndyk lub zarządca w restrukturyzacji odstąpi od Twojej umowy;
• skutecznie odstąpisz od umowy, na przykład dlatego, że nie dostałeś prospektu albo deweloper nie przeniósł własności w terminie, a deweloper nie zwróci pieniędzy w ciągu 30 dni.

Przy obu rodzajach rachunku, jeśli upadnie bank prowadzący rachunek, fundusz wypłaca to, czego nie pokrywa Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Według UFG ustawa nie przewiduje górnego limitu zwrotu. Ustawa ogranicza stawkę składki do 1% przy rachunku otwartym i 0,1% przy zamkniętym. Obowiązujące stawki to 0,45% i 0,1% według rozporządzenia z 2022 r.

Rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty: co bezpieczniejsze?

Rachunek zamknięty chroni pieniądze najbardziej bezpośrednio: leżą w banku, aż mieszkanie będzie Twoje, więc jeśli deweloper sobie nie poradzi, nie zostały jeszcze wydane. Na rachunku otwartym Twoje pieniądze finansują budowę pod etapową kontrolą banku. Jeśli deweloper sobie nie poradzi, zwrot przyjdzie z DFG, ale dopiero po zdarzeniach wymienionych wyżej, a to może potrwać.

Najpierw wybierz inwestycję. Rodzaj rachunku to tylko jeden z czynników, obok historii dewelopera, księgi wieczystej i pozwolenia na budowę. Pozostałe kroki opisujemy w poradniku jak sprawdzić dewelopera.

Co sprawdzić przed wpłatą

1. Rodzaj rachunku, bank i numer rachunku. Umowa deweloperska musi je wskazywać, razem z zasadami dysponowania środkami i kosztami prowadzenia rachunku. Rodzaj ochrony wpłat podaje też prospekt informacyjny.
2. Wpłacaj wyłącznie na ten numer. Nigdy na zwykłe konto dewelopera ani gotówką. Jeśli zapłaciłeś opłatę rezerwacyjną, deweloper musi przekazać ją na rachunek powierniczy w ciągu 7 dni od zawarcia umowy deweloperskiej.
3. Płać po zakończeniu etapu. Poczekaj na informację dewelopera, że etap z harmonogramu został zakończony.
4. Poproś bank o zestawienie. Bank ewidencjonuje wpłaty i wypłaty osobno dla każdego nabywcy i na Twoje żądanie podaje ich daty i kwoty.
5. Uważaj na zmianę banku. Jeśli bank wypowie umowę rachunku, deweloper ma 60 dni na zawarcie umowy na ten sam rodzaj rachunku w innym banku i 10 dni na poinformowanie Cię o tym. Do tego czasu możesz wstrzymać wpłaty. Jeśli nowy rachunek nie powstanie w terminie, bank zwraca środki nabywcom, a Ty możesz odstąpić od umowy.

Jak to się ma do poziomów zaufania Havkey

Havkey nie pokazuje jeszcze rodzaju rachunku powierniczego ani banku na stronach inwestycji, więc rachunek powierniczy nie wchodzi do żadnego poziomu zaufania. Sprawdź go sam w prospekcie i umowie. Co dokładnie obejmują nasze poziomy, opisujemy na stronie jak Havkey weryfikuje deweloperów i inwestycje. Jak sprawdzić księgę wieczystą działki, wyjaśniamy w poradniku jak czytać księgę wieczystą online.