Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania

Zanim cokolwiek wpłacisz deweloperowi, sprawdź sześć rzeczy: spółkę w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS), pozwolenie na budowę, księgę wieczystą działki, rodzaj rachunku powierniczego, ochronę Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz zrealizowane inwestycje. Większość odpowiedzi znajdziesz w prospekcie informacyjnym, który deweloper musi Ci doręczyć, a niemal wszystko możesz bezpłatnie potwierdzić w publicznych rejestrach.

1. Spółka: KRS lub CEIDG

Wyszukaj dewelopera w KRS po nazwie, numerze KRS lub NIP. Zwróć uwagę na:

• datę wpisu i kapitał zakładowy;
• skład zarządu i sposób reprezentacji;
• wpisy o likwidacji, upadłości lub restrukturyzacji.

Wiele inwestycji realizują spółki celowe należące do większych grup. To normalne, ale ustal, kto za nimi stoi. Sprawozdania finansowe są w Repozytorium Dokumentów Finansowych (RDF); na Twoje żądanie deweloper musi też udostępnić w swoim biurze sprawozdania za ostatnie dwa lata, a przy spółce celowej – również spółki dominującej. Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne znajdziesz w Krajowym Rejestrze Zadłużonych (KRZ). Deweloper prowadzący jednoosobową działalność figuruje w CEIDG, a nie w KRS.

2. Pozwolenie na budowę

Prospekt musi wskazywać, czy jest pozwolenie na budowę, czy jest ostateczne i czy zostało zaskarżone, a także jego numer i organ, który je wydał.

• Ostateczne oznacza, że w trybie administracyjnym nie przysługuje już odwołanie. Takie pozwolenie wciąż można zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego, więc „ostateczne” nie znaczy „bezsporne”.
• Pozwolenia wydane od 2016 r. znajdziesz w publicznej wyszukiwarce RWDZ prowadzonej przez GUNB – po numerze, lokalizacji lub działce.
• Na żądanie deweloper musi udostępnić w swoim biurze pozwolenie i projekt budowlany.

3. Księga wieczysta

Wpisz numer księgi na ekw.ms.gov.pl – przeglądanie jest bezpłatne. Księga ma cztery działy:

Zwróć też uwagę na wzmianki, czyli wnioski jeszcze nierozpoznane przez sąd. Hipoteka banku na działce to rzecz typowa. Deweloper musi jednak mieć zgodę banku albo zobowiązanie do jej udzielenia na bezobciążeniowe wyodrębnienie i przeniesienie Twojego lokalu po zapłacie pełnej ceny. Dokument ten stanowi załącznik do umowy, a jego brak daje Ci prawo odstąpienia. Omówienie księgi dział po dziale i wpisów, które powinny zaniepokoić, znajdziesz w poradniku jak czytać księgę wieczystą online.

4. Mieszkaniowy rachunek powierniczy

Każdej umowie deweloperskiej towarzyszy rachunek powierniczy w banku. Są dwa rodzaje:

Wpłacaj wyłącznie na numer rachunku powierniczego wskazany w umowie, nigdy na zwykłe konto dewelopera. Bank ewidencjonuje wpłaty osobno dla każdego nabywcy i na żądanie podaje szczegóły. Koszty rachunku ponosi deweloper i nie można ich potrącić z Twoich wpłat. Co każdy rodzaj rachunku oznacza dla Twoich pieniędzy i co sprawdzić w umowie, wyjaśniamy w poradniku rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty.

5. Czy Twoje wpłaty chroni Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)?

Fundusz prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny obejmuje sprzedaż rozpoczętą od 1 lipca 2022 r. Zwraca wpłaty na otwarty rachunek powierniczy m.in. wtedy, gdy deweloper upadnie, a inwestycja nie będzie kontynuowana, albo gdy skutecznie odstąpisz od umowy, a deweloper nie zwróci pieniędzy w ciągu 30 dni. Przy upadłości banku prowadzącego rachunek pokrywa to, czego nie wypłaci Bankowy Fundusz Gwarancyjny. Według UFG ustawa nie przewiduje górnego limitu zwrotu. Składkę płaci deweloper, nie nabywca.

6. Prospekt informacyjny

Deweloper musi doręczyć prospekt bezpłatnie, na papierze lub innym trwałym nośniku, przed umową rezerwacyjną lub deweloperską. Prospekt staje się częścią umowy. Zawiera m.in.:

• do trzech ukończonych inwestycji z datą rozpoczęcia i datą pozwolenia na użytkowanie;
• informację, czy wobec dewelopera prowadzono lub prowadzi się postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 000 zł;
• dane gruntu, pozwolenia, rachunku powierniczego i harmonogram;
• planowane inwestycje publiczne w promieniu 1 km, np. drogi czy linie kolejowe.

Jeśli umowa nie zgadza się z prospektem, prospektu nie doręczono albo zawiera nieprawdziwe informacje, możesz odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Od lipca 2025 r. deweloper musi też publikować na swojej stronie cenę m² każdego lokalu wraz z datą każdej zmiany ceny.

7. Czy deweloper oddawał poprzednie inwestycje w terminie?

Odwiedź ukończone inwestycje dewelopera. Porównaj obiecane terminy z datami pozwoleń na użytkowanie, porozmawiaj z mieszkańcami i poszukaj w mediach informacji o opóźnieniach lub sporach. Brak zrealizowanych projektów sam w sobie nie dyskwalifikuje, ale podnosi poprzeczkę dla pozostałych sprawdzeń.

Jakie są sygnały ostrzegawcze przy zakupie od dewelopera?

• Prośba o wpłatę na zwykłe konto, gotówką lub „poza umową”.
• Brak prospektu albo wręczenie go dopiero przy podpisaniu.
• Opłata rezerwacyjna powyżej 1% ceny.
• Brak zgody banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu.
• Pozwolenie nieostateczne lub zaskarżone.
• Inny właściciel w księdze wieczystej albo wpisy egzekucyjne.
• Zwykła pisemna umowa przedwstępna zamiast notarialnej umowy deweloperskiej przy budynku w budowie.
• Cena w umowie inna niż opublikowana na stronie.
• Nacisk, by podpisać jeszcze dziś.

Jak poziomy zaufania Havkey odpowiadają tym krokom

Havkey pokazuje poziom zaufania przy każdym deweloperze i inwestycji. Pełną metodologię, w tym to, kto przeprowadza weryfikację, opisujemy na stronie jak Havkey weryfikuje deweloperów i inwestycje. Znak zaufania na poziomach 1–3 ma datę weryfikacji, a poziomu nie da się kupić: płatna promocja to osobny proces i jest oznaczana jako reklama.

Po upływie ważności poziom jest obniżany do czasu ponownej weryfikacji. Havkey jest katalogiem, a nie sprzedawcą ani pośrednikiem, i nie gwarantuje rzetelności deweloperów. Rachunek powierniczy, prospekt i umowę przeanalizuj z notariuszem lub prawnikiem.