Jak sprawdzić księgę wieczystą online krok po kroku

Każdy, kto zna numer, może bezpłatnie przeczytać księgę wieczystą online na ekw.ms.gov.pl. Zanim zapłacisz deweloperowi, sprawdź cztery rzeczy: czy działka odpowiada inwestycji (dział I), czy właścicielem jest deweloper (dział II), czy nie ma roszczeń lub wpisów o egzekucji, o których nie wiesz (dział III), i jak zostanie zwolniona hipoteka banku (dział IV).

Dlaczego księga wieczysta jest ważna

Księgi wieczyste są jawne, a prawo domniemywa, że ich treść jest zgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Kto nabywa prawo od osoby wpisanej do księgi, jest chroniony, nawet jeśli księga okaże się nieprawidłowa. To rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ochrona ma granice: nie obejmuje nabywcy w złej wierze, czyli takiego, który wiedział lub mógł się łatwo dowiedzieć o niezgodności. Nie działa też, gdy w księdze jest wzmianka o wniosku. W praktyce oznacza to, że księgę trzeba przeczytać przed zakupem.

Jak sprawdzić księgę wieczystą online?

Przeglądanie na ekw.ms.gov.pl jest bezpłatne: wpisz numer księgi, przejdź zabezpieczenie przed botami i przeczytaj każdy dział. Wydruk z przeglądania nie ma mocy urzędowej; odpis zwykły kosztuje 20 zł, a odpis zupełny 50 zł. Krok po kroku:

1. Zdobądź numer. Ma trzy części w formacie XXXX/00000000/0: czteroznakowy kod wydziału sądu, ośmiocyfrowy numer i cyfrę kontrolną. Przy nowej inwestycji numer znajdziesz w prospekcie informacyjnym.
2. Otwórz przeglądanie. Na ekw.ms.gov.pl wybierz przeglądanie księgi wieczystej. Wpisz trzy części numeru i przejdź zabezpieczenie przed botami.
3. Wybierz zakres. Treść aktualna pokazuje obowiązujące wpisy. Treść zupełna pokazuje też wpisy wykreślone, więc widać, kto był wcześniej właścicielem i jakie hipoteki wykreślono.
4. Przeczytaj wszystkie działy. Księga otwiera się na okładce. Przełączaj się między działami I-O, I-Sp, II, III i IV.
5. W razie potrzeby zamów odpis. Wydruk przeglądanej treści nie ma mocy dokumentu urzędowego. Jeśli dokumentu potrzebuje bank lub sąd, zamów odpis online: 20 zł za odpis zwykły i 50 zł za odpis zupełny, który drukujesz samodzielnie.

Co pokazuje każdy dział

Dział II: właścicielem nie jest deweloper? Deweloper może budować na cudzym gruncie, jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty zgodził się na wpis roszczeń nabywców. Prospekt podaje tytuł prawny dewelopera do nieruchomości, więc jeśli w dziale II jest inna osoba, prospekt powinien to wyjaśniać. Jeśli nie wyjaśnia, zapytaj przed podpisaniem.

Dział IV: hipoteka to norma. Większość inwestycji finansuje kredyt bankowy zabezpieczony na działce. Deweloper musi mieć zgodę banku albo zobowiązanie do jej udzielenia na bezobciążeniowe wyodrębnienie i przeniesienie Twojego lokalu po zapłacie pełnej ceny. Dokument ten stanowi załącznik do umowy. Bez niego możesz odstąpić od umowy w ciągu 60 dni od jej zawarcia.

Co oznacza wzmianka w księdze wieczystej?

Wzmianka oznacza, że wniosek został złożony, a sąd go jeszcze nie rozpoznał. Może dotyczyć nowej hipoteki, sprzedaży, egzekucji lub sprostowania. Ustawa stanowi, że nie można zasłaniać się nieznajomością wniosków, o których uczyniono wzmiankę. Dopóki wzmianka widnieje w księdze, rękojmia wiary publicznej Cię nie chroni. To samo dotyczy ostrzeżenia o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Jeśli widzisz wzmiankę, zapytaj dewelopera, czego dotyczy wniosek, i poczekaj na decyzję sądu lub pisemne wyjaśnienie.

Po podpisaniu: Twoje roszczenie w dziale III

Umowa deweloperska jest podstawą wpisu Twojego roszczenia do działu III księgi prowadzonej dla działki dewelopera. Roszczenie dotyczy wybudowania budynku i przeniesienia na Ciebie własności lokalu. Notariusz składa wniosek elektronicznie. Sprawdź księgę po kilku tygodniach: najpierw powinna pojawić się wzmianka, potem sam wpis.

Po akcie przeniesienia własności dla Twojego lokalu zakłada się odrębną księgę wieczystą, a w jej dziale II powinieneś figurować Ty.

Sygnały ostrzegawcze

• W dziale II widnieje inny właściciel, a prospekt nie wyjaśnia jego zgody.
• W dziale III jest wpis o egzekucji komorniczej albo ostrzeżenie.
• Wzmianka, której nikt nie potrafi wyjaśnić.
• Numery działek w dziale I różnią się od tych w pozwoleniu na budowę.
• Brak zgody banku na zwolnienie Twojego lokalu z hipoteki z działu IV.

Jak to się ma do poziomów zaufania Havkey

Na poziomie 2 („Dokumenty sprawdzone”) Havkey przegląda księgę wieczystą działki inwestycji razem z pozwoleniem na budowę i odpisami z rejestrów. Weryfikacja jest ważna 180 dni. Poziom pokazuje to, co widzieliśmy w dniu weryfikacji, a wpisy mogą się zmienić w każdej chwili, więc przed wpłatą przeczytaj księgę sam. Zobacz, jak Havkey weryfikuje deweloperów i inwestycje. Pozostałe kroki opisujemy w poradniku jak sprawdzić dewelopera. Co dzieje się z Twoimi pieniędzmi po podpisaniu umowy, wyjaśniamy w poradniku rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty.