Rynek pierwotny czy wtórny: czym naprawdę różni się zakup

Mieszkanie od dewelopera kosztuje mniej w podatkach i opłatach: VAT jest już w cenie i nie płacisz 2% podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Przysługuje Ci ustawowy odbiór lokalu, rachunek powierniczy na wpłaty i pięcioletnia rękojmia, której nie można ograniczyć. Mieszkanie z rynku wtórnego jest zwykle wykończone, staje się Twoje przy akcie, a cenę się negocjuje – ale płacisz 2% PCC, chyba że to Twoje pierwsze mieszkanie.

Rynek pierwotny oznacza zakup od dewelopera na podstawie ustawy deweloperskiej. Rynek wtórny to zakup mieszkania, które ma już właściciela, najczęściej osobę prywatną.

Rynek pierwotny a wtórny: najważniejsze różnice

Czy na rynku wtórnym płaci się PCC?

Co do zasady tak: kupujący płaci 2% wartości rynkowej, a notariusz pobiera podatek przy akcie. Zwolniony jest zakup pierwszego mieszkania: PCC nie płacisz, jeśli w dniu sprzedaży i wcześniej nie przysługiwała Ci własność mieszkania ani domu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ani udział w tych prawach. Nie liczy się odziedziczony udział do 50%.

Jeśli kupujesz razem z kimś, kto nie spełnia tego warunku, np. z małżonkiem, który miał już mieszkanie, zapytaj notariusza, jak zastosować zwolnienie: organy podatkowe i sądy różnie oceniały takie zakupy. Jeśli sprzedającym jest firma, o tym, czy zapłacisz PCC, czy VAT, decyduje sposób opodatkowania tej sprzedaży VAT-em. Notariusz sprawdza to przed aktem.

Mieszkanie kupione od dewelopera jest sprzedawane z VAT, więc PCC nie ma. Jedyny wyjątek to szósty i każdy kolejny lokal opodatkowany VAT, kupowany przez tę samą osobę w budynkach na tej samej nieruchomości gruntowej: od każdego z nich płaci się 6% PCC.

Co wychodzi taniej? Przykład

Weźmy mieszkanie 50 m² za 600 000 zł, kupowane za gotówkę przy maksymalnych stawkach taksy. Maksymalna taksa za każdy z aktów to tu połowa 3170 zł, czyli 1585 zł netto plus 23% VAT – 1949,55 zł.

W obu przypadkach dolicz wypisy aktu i wynagrodzenie notariusza za wniosek wieczystoksięgowy. Oszczędność na podatku przy rynku pierwotnym jest realna, ale wykończenie zwykle kosztuje znacznie więcej. Mieszkanie z drugiej ręki w dobrym stanie może więc wyjść taniej w sumie, a lokal do remontu – niekoniecznie. Stronę pierwotną rozpisują poradnik o kosztach zakupu mieszkania od dewelopera i kalkulator.

Kto odpowiada za wady i jak długo?

W obu przypadkach sprzedający odpowiada za wady fizyczne stwierdzone w ciągu pięciu lat od wydania lokalu (rękojmia z Kodeksu cywilnego). Różnica polega na tym, czy można ją ograniczyć.

• Od dewelopera. Kupujesz jako konsument od przedsiębiorcy, więc rękojmi nie można ograniczyć ani wyłączyć. Przed aktem masz też ustawowy odbiór: deweloper musi odpowiedzieć na zgłoszone wady w ciągu 14 dni i usunąć uznane w ciągu 30 dni. Poszczególne kroki opisuje poradnik o odbiorze mieszkania od dewelopera.
• Od osoby prywatnej. Rękojmia obowiązuje z mocy prawa, ale umowa może ją ograniczyć lub wyłączyć, np. zapisem, że kupujesz lokal w stanie widocznym. Taki zapis nie chroni sprzedającego, który podstępnie zataił wadę. Przeczytaj tę część aktu przed podpisaniem.

W obu przypadkach możesz żądać naprawy, obniżenia ceny, a przy wadzie, która nie jest nieistotna, odstąpić od umowy.

Ile trwa każda ścieżka?

Nowe mieszkanie kupuje się często przed zakończeniem budowy. Podpisujesz umowę deweloperską i wpłacasz pieniądze etapami na rachunek powierniczy. Deweloper musi przenieść własność w terminie z umowy. Jeśli się spóźnia, możesz wyznaczyć mu 120-dniowy termin, a potem odstąpić od umowy, zachowując roszczenie o karę umowną.

Zakup z rynku wtórnego trwa zwykle krócej, bo mieszkanie już istnieje. Podpisujesz umowę przedwstępną, często z zadatkiem, a potem umowę sprzedaży, gdy bank przyzna kredyt i dokumenty będą gotowe. Jeśli wpłacisz zadatek i się wycofasz, sprzedający go zatrzyma. Jeśli wycofa się sprzedający, możesz żądać dwukrotności.

Co sprawdzić przed zakupem mieszkania z drugiej ręki

1. Księgę wieczystą. Sprawdź, czy sprzedający jest właścicielem, i przeczytaj hipoteki oraz prawa osób trzecich. Jak to zrobić, opisuje poradnik o sprawdzaniu księgi wieczystej online. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może nie mieć księgi – wtedy poproś spółdzielnię o zaświadczenie.
2. Zaległości. Poproś sprzedającego o zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni o braku zaległości w opłatach.
3. Kto jest zameldowany. Poproś o potwierdzenie, że nikt nie jest zameldowany w lokalu, albo ustal w akcie termin wymeldowania.
4. Zadatek czy zaliczka. Mają różne skutki. Sprawdź, którego słowa używa umowa przedwstępna.
5. Pośrednik. Jeśli w transakcji uczestniczy pośrednik, umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej, a pośrednik dołącza do niej kopię polisy OC. Wysokość prowizji wynika z tej umowy.

Jak to się ma do Havkey

Poziomy zaufania Havkey dotyczą inwestycji i deweloperów z rynku pierwotnego. Każda weryfikacja ma datę, a jak weryfikujemy opisuje zakres każdego poziomu. Havkey pokazuje też mieszkania z rynku wtórnego od agencji i agentów w ogłoszeniach z rynku wtórnego. W ich przypadku Havkey sprawdza firmę sprzedającego w rejestrze i polisę OC pośrednika, a nie sam lokal. Księgę wieczystą mieszkania z drugiej ręki sprawdź sam.