Odbiór mieszkania od dewelopera: checklista, terminy i prawa

Zanim notariusz przeniesie na Ciebie własność, deweloper musi wydać Ci lokal podczas odbioru. Wszystkie wady wpisujesz do protokołu odbioru. Deweloper ma potem 14 dni, aby na piśmie je uznać albo odmówić, i 30 dni od podpisania, aby usunąć uznane. Jeśli w ciągu 14 dni milczy, wady uważa się za uznane. Jeśli lokal ma wadę istotną, której deweloper nie chce uznać, możesz odmówić odbioru.

Te zasady wynikają z ustawy deweloperskiej i dotyczą każdej umowy deweloperskiej. Postanowienie mniej korzystne dla Ciebie niż ustawa jest nieważne i zastępują je przepisy ustawy.

Kiedy odbywa się odbiór?

Po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a przed aktem przenoszącym na Ciebie własność. Umowa deweloperska musi określać termin i sposób zawiadomienia Cię o odbiorze oraz termin samego odbioru.

Ustawa mówi, że odbiór odbywa się w Twojej obecności. Jeśli nie możesz przyjść, zapytaj wcześniej dewelopera i prawnika, czy może Cię zastąpić pełnomocnik. Nie ignoruj terminu: jeśli nie stawisz się do odbioru albo do aktu mimo dwukrotnego pisemnego wezwania w odstępie co najmniej 60 dni, deweloper może odstąpić od umowy, chyba że przeszkodziła Ci siła wyższa.

Co dzieje się ze zgłoszonymi wadami?

Wady zauważone po odbiorze, ale przed aktem, też możesz zgłosić deweloperowi. Obowiązują te same zasady, a terminy 14 i 30 dni liczy się od dnia zgłoszenia.

Czy możesz odmówić odbioru?

Tak, ale tylko z powodu wady istotnej, której deweloper odmawia uznania w protokole. Ustawa nie definiuje wady istotnej. Chodzi o coś, co uniemożliwia normalne korzystanie z mieszkania, a nie o porysowane drzwi. Jeśli nie masz pewności, przed odmową poradź się rzeczoznawcy budowlanego.

Co dalej:

1. Powtórny odbiór. Ustalacie nowy termin, który pozwoli deweloperowi najpierw usunąć wadę.
2. Ponowna odmowa wymaga opinii. Aby odmówić przy powtórnym odbiorze, musisz przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego. Wniosek o nią składasz w ciągu miesiąca od odmowy.
3. Kto płaci za opinię. Jeśli rzeczoznawca nie stwierdzi wady istotnej, koszt ponosisz Ty. Jeśli ją potwierdzi – deweloper. Rozliczenie następuje najpóźniej w dniu aktu.
4. Odstąpienie od umowy. Jeśli rzeczoznawca potwierdzi wadę istotną, możesz odstąpić od umowy. Możesz też odstąpić, jeśli deweloper uznał wadę istotną, ale nie usunął jej w terminie.

Odmowa odbioru nie wstrzymuje biegu 120-dniowego terminu, który możesz wyznaczyć deweloperowi na przeniesienie własności. Termin ten jest zawieszony tylko do czasu przedstawienia opinii rzeczoznawcy przy powtórnym odbiorze. Po odstąpieniu deweloper musi w ciągu 30 dni zwrócić pieniądze wypłacone mu z rachunku powierniczego. Kiedy zamiast niego płaci Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, wyjaśnia poradnik o rachunkach powierniczych.

Odbiór mieszkania: checklista

Weź umowę deweloperską z rzutem lokalu i standardem wykończenia, dalmierz laserowy lub miarkę, dwumetrową poziomicę, latarkę, ładowarkę do telefonu do sprawdzenia gniazdek i telefon do zdjęć. Część kupujących zabiera też niezależnego inspektora. Ustawa tego nie wymaga, a jego wynagrodzenie płacisz Ty.

1. Dokumenty. Porównaj numer lokalu, rzut i standard wykończenia z umową. Umowa musi określać powierzchnię, układ pomieszczeń oraz zakres prac wykończeniowych, do których zobowiązał się deweloper.
2. Powierzchnia. Zmierz pomieszczenia. Cena to iloczyn powierzchni i ceny za metr, a umowa musi wskazywać sposób pomiaru powierzchni. Jeśli zmierzona powierzchnia różni się od umownej, sprawdź, co umowa mówi o zmianie ceny.
3. Ściany, sufity i wylewki. Szukaj pęknięć, zawilgoceń i nierówności. Płaskość sprawdź poziomicą.
4. Okna i drzwi balkonowe. Otwórz, uchyl i zamknij każde. Sprawdź uszczelki, szyby, parapety, balustradę i odwodnienie balkonu.
5. Drzwi wejściowe. Sprawdź zamek, wszystkie klucze, ościeżnicę i wykończenie drzwi.
6. Elektryka. Sprawdź każde gniazdko i włącznik. Zobacz, czy rozdzielnica jest opisana i czy działa domofon.
7. Woda, ogrzewanie i wentylacja. Odkręć wodę, sprawdź odpływy, grzejniki lub ogrzewanie podłogowe oraz to, czy kratki wentylacyjne mają ciąg.
8. Liczniki. Wpisz do protokołu stany wszystkich liczników.
9. Dodatki z umowy. Obejrzyj komórkę lokatorską, miejsce postojowe oraz ogródek lub taras, jeśli są częścią zakupu.

Opisz każdą wadę dokładnie, z pomieszczeniem i miejscem, i zrób datowane zdjęcia. Podpisz protokół dopiero wtedy, gdy zawiera wszystko, i zachowaj egzemplarz podpisany przez obie strony.

Co chroni Cię po akcie?

Deweloper odpowiada za wady fizyczne stwierdzone w ciągu pięciu lat od wydania lokalu (rękojmia). Od 9 września 2025 r. ustawa deweloperska wprost odsyła do przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi. Wobec konsumenta nie można jej ograniczyć ani wyłączyć. Możesz żądać naprawy lub wymiany, obniżenia ceny, a przy wadzie, która nie jest nieistotna, odstąpić od umowy. Każdą wadę zgłaszaj na piśmie, gdy tylko ją zauważysz, i zachowaj kopię.

Jak to się ma do Havkey

Poziomy zaufania Havkey dotyczą weryfikacji przed zakupem: rejestrów dewelopera, księgi wieczystej, pozwolenia na budowę, a na najwyższym poziomie – datowanej wizyty na budowie. Nie uczestniczymy w odbiorach poszczególnych mieszkań. Zakres każdego poziomu opisuje strona jak Havkey weryfikuje deweloperów i inwestycje. Jeśli wciąż wybierasz między rynkiem pierwotnym a wtórnym, przeczytaj rynek pierwotny czy wtórny.