Сколько стоит покупка новостройки в Польше сверх цены

Покупая новую квартиру у польского застройщика, вы не платите отдельно ни НДС (он уже в цене), ни 2% налога на гражданско-правовые действия (PCC). Дополнительные расходы на саму сделку — в основном нотариус и судебные сборы, обычно около 0,5–0,6% цены. Самая крупная статья — отделка: большинство квартир продаются в состоянии «deweloperski», без пола, кухни и сантехники.

Платите ли вы PCC или НДС при покупке у застройщика?

Налог PCC 2% вы не платите, и НДС отдельно тоже: он уже включён в цену застройщика — 8% для квартиры площадью до 150 м². Единственное исключение по PCC — шестая или следующая квартира в том же проекте: она облагается по ставке 6%.

НДС. Цены застройщиков для потребителей включают НДС. Квартира полезной площадью до 150 м² облагается по ставке 8%. Если она больше, часть цены за площадь свыше 150 м² облагается по ставке 23%. В цене 812 000 zł за 54 м² НДС составляет 60 148,15 zł.

PCC. Сделки, облагаемые НДС, не подпадают под PCC, поэтому 2%, которые платят на вторичном рынке, вас не касаются. Есть одно исключение: если покупатель приобретает шестую или следующую квартиру в домах на одном земельном участке, каждая такая сделка облагается PCC по ставке 6%.

Налог на недвижимость. После покупки вы платите гмине небольшой ежегодный налог. Информацию о недвижимости нужно подать в течение 14 дней после приобретения.

Кто платит нотариусу за девелоперский договор?

Вы и застройщик, поровну: по закону вознаграждение нотариуса, копии, выданные при подписании, и судебные сборы за девелоперский договор делят пополам. Окончательный акт обычно оплачивает покупатель. Для квартиры за 812 000 zł ваша половина максимального вознаграждения за девелоперский договор составляет 1 235,54 zł с НДС.

Вознаграждение нотариуса (taksa notarialna) ограничено постановлением. Для стоимости от 60 000 до 1 000 000 zł максимум составляет 1 010 zł плюс 0,4% от суммы свыше 60 000 zł. За девелоперский договор и за окончательный акт на квартиру предел — половина этой ставки. Сверху начисляется 23% НДС; нотариус может взять меньше.

• Девелоперский договор (umowa deweloperska). По закону вознаграждение нотариуса, копии акта, выданные при подписании, и судебные сборы застройщик и покупатель делят пополам.
• Окончательный акт (umowa przenosząca własność). Кто платит, определяет договор; обычно покупатель.
• Копии акта (wypisy). До 6 zł без НДС за каждую начатую страницу.
• Заявление в поземельную книгу. Нотариус подаёт его электронно и обычно берёт за это плату; предел для действий, не названных в постановлении, — 200 zł без НДС.

С 19 ноября 2026 года, если покупатель — иностранец, нотариус также взимает сбор за размещение акта в электронном репозитории, откуда он поступает в MSWiA. Размер сбора установит постановление.

Судебные сборы за записи в поземельной книге

Записи в księga wieczysta (поземельную книгу) оплачиваются фиксированными судебными сборами, которые взимает нотариус:

Девелоперский гарантийный фонд

С 1 июля 2022 года платежи по девелоперскому договору поступают на жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy), а застройщик платит взнос в Девелоперский гарантийный фонд (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG): 0,45% каждого платежа при открытом счёте и 0,1% при закрытом. Покупатель этот взнос не платит.

Сколько стоит отделка новой квартиры?

По ориентировочной оценке на 2026 год отделка квартиры 54 м² в эконом- или среднем стандарте стоит около 70 000–162 000 zł сверх цены, премиум — дороже. Большинство новостроек продаются в состоянии «deweloperski», поэтому отделка обычно — самая крупная дополнительная статья.

Состояние «deweloperski» законом не определено: что именно вы получите, описывают проспект и договор. Обычно это штукатурка, стяжка, окна, входная дверь и подведённые сети, но без пола, кухни, плитки и сантехники.

Это оценка, а не смета: обзоры рынка 2026 года дают примерно 1 300–3 000 zł за м² за работы и материалы эконом-класса и среднего уровня, премиум дороже. Мебель и техника заметно увеличивают бюджет. Некоторые застройщики предлагают пакет «под ключ» — сравните его цену с независимыми предложениями.

Парковочное место и кладовая

Парковочное место и кладовую обычно продают отдельно. С июля 2025 года застройщик обязан публиковать на своём сайте такие цены, все с НДС: цену м² каждой квартиры; цены подсобных помещений и прав, нужных для пользования квартирой, если они не входят в цену; другие платежи. Если цена в договоре отличается от опубликованной, вы вправе требовать более выгодной для вас цены.

Расходы, связанные с ипотекой

Если берёте кредит, добавьте:

• первоначальный взнос: обычно не менее 20% цены; кредит до 90% стоимости возможен только с дополнительным обеспечением, например страховкой;
• банковские расходы: комиссия, оценка недвижимости, страховки и возможная повышенная маржа до записи ипотеки — по тарифам банка;
• запись ипотеки: 200 zł судебного сбора и PCC, обычно 19 zł;
• нотариус за заявление об установлении ипотеки: максимум 1/4 базовой ставки от суммы ипотеки.

Подробнее — в материале ипотека в Польше для иностранцев.

Регулярные расходы после получения ключей

• ежемесячные взносы в сообщество собственников (wspólnota mieszkaniowa) на управление домом и ремонтный фонд — их размер определяет сообщество;
• коммунальные услуги: электричество, отопление, вода и интернет;
• ежегодный налог на недвижимость, который гмина устанавливает в пределах максимальных ставок;
• страховка квартиры, которую банк требует при ипотеке.

Перед подписанием спросите застройщика или управляющую компанию, какими будут ежемесячные платежи.

Пример расчёта: 812 000 zł, 54 м²

Чтобы посчитать свою сумму с вашей ценой, площадью и ипотекой, воспользуйтесь калькулятором полной стоимости покупки. Пример ниже показывает, как складываются цифры.

Допущения: новостройка, 54 м², 812 000 zł с НДС (15 037 zł/м²), ставка НДС 8%, максимальные ставки нотариуса, покупка без кредита.

С ипотекой на 80% стоимости кредит составит 649 600 zł, а первоначальный взнос — 162 400 zł. Добавьте 219 zł за запись ипотеки и PCC и нотариальное вознаграждение за заявление об ипотеке — до 1 035,78 zł с НДС, если сумма ипотеки равна сумме кредита. Банки часто устанавливают более высокую сумму ипотеки, и тогда предел растёт. Плюс собственные сборы банка.