Ипотека в Польше для иностранцев: условия и документы

Да, иностранец может получить ипотеку в Польше. На практике банки ожидают легального пребывания, стабильного дохода в Польше, номера PESEL, счёта в польском банке и чистой кредитной истории в польском бюро BIK. Первоначальный взнос обычно составляет не менее 20% цены, а кредит выдают преимущественно в злотых, поэтому доход в другой валюте означает курсовой риск.

Может ли иностранец получить ипотеку в Польше?

Да, если вы легально живёте и зарабатываете в Польше, но отдельного закона, который перечислял бы, каким иностранцам можно кредитоваться, нет. Каждый банк определяет свою политику в рамках рекомендаций Комиссии финансового надзора (KNF), поэтому один банк может одобрить заявку, которую другой отклонит. Обычно банк смотрит на четыре вещи: легальное пребывание, доход, кредитную историю, а у граждан Украины — статус UKR.

Даст ли банк ипотеку, если карта побыту скоро истекает?

Зависит от банка. Банк проверяет тип и срок действия документа о пребывании. Многие банки предпочитают разрешение на постоянное проживание или статус долгосрочного резидента ЕС. Некоторые принимают карту побыту на временное проживание (karta czasowego pobytu), часто при условии, что она действует ещё определённое время. Правила меняются, поэтому спрашивайте в каждом банке напрямую ещё до подписания резервации.

Граждане Украины со статусом UKR

Статус UKR сейчас продлён до 4 марта 2027 года. С мая 2026 года через портал MOS можно подать заявление на карту CUKR — трёхлетнее разрешение на временное проживание. Последний день подачи — 4 марта 2027 года. Банки по-разному оценивают PESEL UKR и карту CUKR, поэтому выясните это до того, как брать на себя обязательства по покупке.

Доход

Самый простой случай — трудовой договор (umowa o pracę) в Польше с несколькими месяцами стажа. Для договоров подряда, B2B или собственного бизнеса банки обычно требуют более длинной истории. Кредитоспособность оценивают с учётом расходов на жизнь и всех других обязательств.

Кредитная история

BIK (Biuro Informacji Kredytowej) собирает данные о кредитах, картах и лимитах в Польше. Без польской истории у банка меньше информации. Помогает счёт с регулярными поступлениями зарплаты и небольшой кредитный продукт, погашенный вовремя.

Какой первоначальный взнос нужен?

Обычно не менее 20% цены. Рекомендация S KNF устанавливает пределы для жилищных кредитов:

• отношение кредита к стоимости жилья (LTV) до 80%, то есть взнос не менее 20%;
• до 90% LTV только если часть свыше 80% имеет дополнительное обеспечение: страховку, блокировку средств на счёте или залог государственных облигаций.

Банк обычно хочет видеть первоначальный взнос на вашем счёте и может спросить, откуда эти деньги. Если переводите сбережения из-за границы, сохраните банковские выписки и документы об их происхождении, например договор продажи или справки о зарплате.

Рекомендация S также советует банкам предлагать срок погашения не дольше 25 лет и не кредитовать дольше чем на 35 лет.

Валюта дохода и курсовой риск

Большинство ипотечных кредитов в Польше выдают в злотых. Если вы зарабатываете в евро, фунтах или другой валюте, это важно по двум причинам.

Во-первых, по Рекомендации S, когда у заёмщика доход в нескольких валютах, банк при расчёте закладывает обесценение на 50% всех валют, кроме той, в которой доход самый большой. Поэтому доход из-за границы может весить меньше.

Во-вторых, если доход в одной валюте, а платёж в другой, падение курса вашей валюты увеличивает реальную стоимость кредита. Безопаснее всего занимать в валюте дохода, а если это невозможно, держать больший запас.

Граждане Беларуси. Санкции ЕС ограничивают приём депозитов свыше 100 000 евро на один банк от граждан Беларуси; исключение — лица с видом на жительство в стране ЕС. Спросите в банке, как это влияет на ваш счёт.

Что изменит POLSTR в ипотеке?

Новые ипотечные кредиты переходят на новый референсный показатель. KNF и Национальная рабочая группа ожидают, что после 31 декабря 2026 года новые договоры на основе WIBOR заключаться не будут. Его преемник — POLSTR, который KNF в августе 2026 года признала существенным референсным показателем. Действующие договоры могут и дальше опираться на WIBOR в течение переходного периода по графику реформы.

Ипотеку в Польше предлагают с плавающей ставкой или со ставкой, фиксированной на несколько лет. Плавающая ставка — это референсный показатель плюс маржа банка.

Мы не приводим текущих ставок, потому что они часто меняются и зависят от профиля клиента. Сравнивайте предложения по реальной годовой ставке (RRSO), которая учитывает маржу, комиссию и обязательные расходы, а не только по процентной ставке.

Документы, которые обычно просит банк

Личность и статус

• паспорт;
• карта побыту или другой документ о легальном пребывании;
• номер PESEL;
• свидетельство о браке или брачный договор, если есть.

Доход

• справка с работы о заработке или трудовой договор;
• выписки со счёта, обычно за последние несколько месяцев;
• налоговые декларации (PIT), особенно для предпринимателей.

Недвижимость

• договор бронирования или девелоперский договор либо его проект;
• информационный проспект;
• номер księga wieczysta (поземельной книги), разрешение на строительство и график работ.

Иностранным документам может понадобиться присяжный перевод. Окончательный список документов определяет ваш банк.

Прежде чем подавать заявку

• Закажите собственный отчёт BIK на bik.pl, чтобы увидеть то, что увидит банк.
• Не берите новых долгов в месяцы перед заявкой. Банк учитывает все обязательства, и даже неиспользованный лимит кредитной карты может уменьшить сумму, которую вам одобрят.
• Следите за датами на документе о пребывании. Если срок действия карты скоро истекает или идёт продление, спросите банк, как он к этому относится, ещё до подписания договора бронирования.
• Подумайте о созаёмщике. Супруг или партнёр с доходом в Польше может увеличить кредитоспособность, но будет отвечать за весь долг.
• Если вы живёте и зарабатываете за границей, заранее спросите, рассмотрит ли польский банк вашу заявку вообще. Предложения рассчитаны в основном на тех, кто живёт и работает в Польше, и многие покупатели из-за границы платят собственными средствами.
• Заложите страхование. Банки обычно требуют страховку недвижимости и могут предлагать или требовать другие полисы. Учитывайте их, сравнивая предложения по RRSO.

Как кредит вписывается в покупку

1. Предварительная оценка. До бронирования попросите два-три банка или лицензированного кредитного посредника оценить ваши возможности.
2. Бронирование. По закону срок брони должен учитывать время на кредитное решение. Если банк откажет из-за отрицательной оценки кредитоспособности, плату за бронирование возвращают.
3. Заявка и оценка жилья. Банк оценивает вас и квартиру.
4. Кредитное решение, затем девелоперский договор у нотариуса.
5. Кредитный договор. Банк перечисляет транши на эскроу-счёт по мере строительства.
6. Окончательный акт. Нотариус оформляет ипотеку, которую вносят в поземельную книгу квартиры.

Полный перечень расходов, включая сборы за запись ипотеки, — в материале сколько стоит покупка новостройки в Польше.