Скільки коштує купівля новобудови в Польщі понад ціну

Купуючи нову квартиру в польського забудовника, ви не платите окремо ні ПДВ (він уже в ціні), ні 2% податку на цивільно-правові дії (PCC). Додаткові витрати на саму угоду — це переважно нотаріус і судові збори, зазвичай близько 0,5–0,6% ціни. Найбільша стаття — оздоблення: більшість квартир продають у стані «deweloperski», без підлоги, кухні й сантехніки.

Чи платите ви PCC або ПДВ, купуючи у забудовника?

Податок PCC 2% ви не платите, і ПДВ окремо теж: він уже включений у ціну забудовника — 8% для квартири площею до 150 м². Єдиний виняток щодо PCC — шоста чи наступна квартира в тому самому проєкті: її оподатковують за ставкою 6%.

ПДВ. Ціни забудовників для споживачів містять ПДВ. Квартиру корисною площею до 150 м² оподатковують за ставкою 8%. Якщо вона більша, частину ціни за площу понад 150 м² оподатковують за ставкою 23%. У ціні 812 000 zł за 54 м² ПДВ становить 60 148,15 zł.

PCC. Операції, що оподатковуються ПДВ, не підпадають під PCC, тож 2%, які платять на вторинному ринку, вас не стосуються. Є один виняток: якщо покупець набуває шосту чи наступну квартиру в будинках на одній земельній ділянці, кожна така угода оподатковується PCC за ставкою 6%.

Податок на нерухомість. Після купівлі ви сплачуєте гміні невеликий річний податок. Інформацію про нерухомість треба подати протягом 14 днів від набуття.

Хто платить нотаріусу за девелоперський договір?

Ви і забудовник, порівну: за законом винагороду нотаріуса, копії, видані під час підписання, і судові збори за девелоперський договір ділять навпіл. Остаточний акт зазвичай оплачує покупець. Для квартири за 812 000 zł ваша половина максимальної винагороди за девелоперський договір становить 1 235,54 zł з ПДВ.

Винагорода нотаріуса (taksa notarialna) обмежена постановою. Для вартості від 60 000 до 1 000 000 zł максимум становить 1 010 zł плюс 0,4% від суми понад 60 000 zł. За девелоперський договір і за остаточний акт на квартиру граничний розмір — половина цієї ставки. Зверху нараховують 23% ПДВ; нотаріус може взяти менше.

• Девелоперський договір (umowa deweloperska). За законом винагороду нотаріуса, копії акта, видані під час підписання, і судові збори забудовник і покупець ділять навпіл.
• Остаточний акт (umowa przenosząca własność). Хто платить, визначає договір; зазвичай покупець.
• Копії акта (wypisy). До 6 zł без ПДВ за кожну розпочату сторінку.
• Заява до поземельної книги. Нотаріус подає її електронно й зазвичай бере за це плату; межа для дій, не згаданих у постанові, — 200 zł без ПДВ.

З 19 листопада 2026 року, якщо покупець — іноземець, нотаріус також стягує збір за розміщення акта в електронному репозиторії, звідки він надходить до MSWiA. Розмір збору визначить постанова.

Судові збори за записи в поземельній книзі

Записи в księga wieczysta (поземельну книгу) оплачують фіксованими судовими зборами, які стягує нотаріус:

Девелоперський гарантійний фонд

З 1 липня 2022 року платежі за девелоперським договором ідуть на житловий ескроу-рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy), а забудовник сплачує внесок до Девелоперського гарантійного фонду (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG): 0,45% кожного платежу при відкритому рахунку і 0,1% при закритому. Покупець цього внеску не платить.

Скільки коштує оздоблення нової квартири?

За приблизною оцінкою на 2026 рік оздоблення квартири 54 м² в економ- або середньому стандарті коштує близько 70 000–162 000 zł понад ціну, преміум — дорожче. Більшість новобудов продають у стані «deweloperski», тож оздоблення зазвичай — найбільша додаткова стаття.

Стан «deweloperski» законом не визначений: що саме ви отримаєте, описують проспект і договір. Зазвичай це штукатурка, стяжка, вікна, вхідні двері та підведені мережі, але без підлоги, кухні, плитки й сантехніки.

Це оцінка, а не кошторис: огляди ринку 2026 року дають приблизно 1 300–3 000 zł за м² за роботи й матеріали економ- і середнього рівня, преміум дорожче. Меблі й техніка суттєво збільшують бюджет. Деякі забудовники пропонують пакет «під ключ» — порівняйте його ціну з незалежними пропозиціями.

Паркомісце та комора

Паркомісце й комору зазвичай продають окремо. З липня 2025 року забудовник мусить публікувати на своєму сайті такі ціни, усі з ПДВ: ціну м² кожної квартири; ціни підсобних приміщень і прав, потрібних для користування квартирою, якщо вони не входять у ціну; інші платежі. Якщо ціна в договорі відрізняється від опублікованої, ви можете вимагати вигіднішої для вас ціни.

Витрати, пов’язані з іпотекою

Якщо берете кредит, додайте:

• перший внесок: зазвичай щонайменше 20% ціни; кредит до 90% вартості можливий лише з додатковим забезпеченням, наприклад страхуванням;
• банківські витрати: комісія, оцінка нерухомості, страхування та можлива вища маржа до запису іпотеки — за тарифами банку;
• запис іпотеки: 200 zł судового збору і PCC, зазвичай 19 zł;
• нотаріус за заяву про встановлення іпотеки: максимум 1/4 базової ставки від суми іпотеки.

Докладніше — у посібнику іпотека в Польщі для іноземців.

Регулярні витрати після отримання ключів

• щомісячні внески до об’єднання власників (wspólnota mieszkaniowa) на управління будинком і ремонтний фонд — їх розмір визначає об’єднання;
• комунальні послуги: електрика, опалення, вода й інтернет;
• річний податок на нерухомість, який гміна встановлює в межах граничних ставок;
• страхування квартири, якого банк вимагає за наявності іпотеки.

Перед підписанням запитайте забудовника або керуючу компанію, якими будуть щомісячні платежі.

Приклад розрахунку: 812 000 zł, 54 м²

Щоб порахувати свою суму з вашою ціною, площею та іпотекою, скористайтеся калькулятором повної вартості купівлі. Приклад нижче показує, як складаються цифри.

Припущення: новобудова, 54 м², 812 000 zł із ПДВ (15 037 zł/м²), ставка ПДВ 8%, максимальні ставки нотаріуса, купівля без кредиту.

З іпотекою на 80% вартості кредит становитиме 649 600 zł, а перший внесок — 162 400 zł. Додайте 219 zł за запис іпотеки та PCC і нотаріальну винагороду за заяву про іпотеку — до 1 035,78 zł із ПДВ, якщо сума іпотеки дорівнює сумі кредиту. Банки часто встановлюють вищу суму іпотеки, і тоді межа зростає. Плюс власні збори банку.