Іпотека в Польщі для іноземців: умови та документи

Так, іноземець може отримати іпотеку в Польщі. На практиці банки очікують легального перебування, стабільного доходу в Польщі, номера PESEL, рахунку в польському банку та чистої кредитної історії в польському бюро BIK. Перший внесок зазвичай становить щонайменше 20% ціни, а кредит видають переважно в злотих, тож дохід в іншій валюті означає курсовий ризик.

Чи може іноземець отримати іпотеку в Польщі?

Так, якщо ви легально живете й заробляєте в Польщі, але окремого закону, який перелічував би, яким іноземцям можна кредитуватися, немає. Кожен банк визначає власну політику в межах рекомендацій Комісії фінансового нагляду (KNF), тож один банк може схвалити заявку, яку інший відхилить. Зазвичай банк дивиться на чотири речі: легальне перебування, дохід, кредитну історію, а в громадян України — статус UKR.

Чи дасть банк іпотеку, якщо карта побиту скоро закінчується?

Залежить від банку. Банк перевіряє тип і строк дії документа на перебування. Багато банків віддають перевагу дозволу на постійне проживання або статусу довгострокового резидента ЄС. Деякі приймають карту тимчасового побиту, часто за умови, що вона чинна ще певний час. Правила змінюються, тож питайте в кожному банку напряму ще до підписання резервації.

Громадяни України зі статусом UKR

Статус UKR наразі продовжено до 4 березня 2027 року. З травня 2026 року через портал MOS можна подати заяву на карту CUKR — трирічний дозвіл на тимчасове проживання. Останній день подання — 4 березня 2027 року. Банки по-різному оцінюють PESEL UKR і карту CUKR, тому з’ясуйте це до того, як зобов’язуватися щодо купівлі.

Дохід

Найпростіший випадок — трудовий договір (umowa o pracę) у Польщі з кількома місяцями стажу. Для договорів підряду, B2B чи власної діяльності банки зазвичай вимагають довшої історії. Кредитоспроможність оцінюють з урахуванням витрат на життя та всіх інших зобов’язань.

Кредитна історія

BIK (Biuro Informacji Kredytowej) збирає дані про кредити, картки та ліміти в Польщі. Без польської історії банку бракує інформації. Допомагає рахунок із регулярними надходженнями зарплати та невеликий кредитний продукт, погашений вчасно.

Який перший внесок потрібен?

Зазвичай щонайменше 20% ціни. Рекомендація S KNF встановлює межі для житлових кредитів:

• співвідношення кредиту до вартості житла (LTV) до 80%, тобто внесок щонайменше 20%;
• до 90% LTV лише тоді, коли частина понад 80% має додаткове забезпечення: страхування, блокування коштів на рахунку чи заставу державних облігацій.

Банк зазвичай хоче бачити перший внесок на вашому рахунку і може запитати, звідки ці гроші. Якщо переказуєте заощадження з-за кордону, збережіть банківські виписки й документи про їхнє походження, наприклад договір продажу чи довідки про зарплату.

Рекомендація S також радить банкам пропонувати строк погашення не довше 25 років і не кредитувати довше ніж на 35 років.

Валюта доходу і курсовий ризик

Більшість іпотечних кредитів у Польщі видають у злотих. Якщо ви заробляєте в євро, фунтах чи гривнях, це має два наслідки.

По-перше, згідно з Рекомендацією S, коли позичальник має дохід у кількох валютах, банк під час розрахунку закладає знецінення на 50% усіх валют, крім тієї, у якій дохід найбільший. Тож дохід з-за кордону може важити менше.

По-друге, якщо дохід в одній валюті, а платіж в іншій, падіння курсу вашої валюти збільшує реальну вартість кредиту. Найбезпечніше позичати у валюті доходу, а якщо це неможливо, мати більший запас.

Громадяни Білорусі. Санкції ЄС обмежують прийняття депозитів понад 100 000 євро на один банк від громадян Білорусі; виняток — особи з дозволом на проживання в країні ЄС. Запитайте в банку, як це впливає на ваш рахунок.

Що змінить POLSTR в іпотеці?

Нові іпотечні кредити переходять на новий референтний показник. KNF і Національна робоча група очікують, що після 31 грудня 2026 року нові договори на основі WIBOR не укладатимуть. Його наступник — POLSTR, який KNF у серпні 2026 року визнала суттєвим референтним показником. Чинні договори можуть і далі спиратися на WIBOR протягом перехідного періоду згідно з графіком реформи.

Іпотеку в Польщі пропонують зі змінною ставкою або зі ставкою, фіксованою на кілька років. Змінна ставка — це референтний показник плюс маржа банку.

Ми не наводимо поточних ставок, бо вони часто змінюються і залежать від профілю клієнта. Порівнюйте пропозиції за реальною річною ставкою (RRSO), яка враховує маржу, комісію та обов’язкові витрати, а не лише за відсотковою ставкою.

Документи, які зазвичай просить банк

Особа і статус

• паспорт;
• карта побиту або інший документ про легальне перебування;
• номер PESEL;
• свідоцтво про шлюб або шлюбний договір, якщо є.

Дохід

• довідка з роботи про заробіток або трудовий договір;
• виписки з рахунку, зазвичай за останні кілька місяців;
• податкові декларації (PIT), особливо для підприємців.

Нерухомість

• договір резервації чи девелоперський договір або його проєкт;
• інформаційний проспект;
• номер księga wieczysta (поземельної книги), дозвіл на будівництво і графік робіт.

Іноземні документи можуть потребувати присяжного перекладу. Обов’язковим є перелік конкретного банку.

Перш ніж подавати заяву

• Замовте власний звіт BIK на bik.pl, щоб побачити те, що побачить банк.
• Не беріть нових боргів у місяці перед заявою. Банк враховує всі зобов’язання, і навіть невикористаний ліміт кредитної картки може зменшити суму, яку вам позичать.
• Стежте за датами на документі про перебування. Якщо карта скоро спливає або триває продовження, запитайте банк, як він до цього ставиться, ще до підписання договору резервації.
• Подумайте про співпозичальника. Чоловік, дружина чи партнер із доходом у Польщі можуть збільшити кредитоспроможність, але відповідатимуть за весь борг.
• Якщо ви живете й заробляєте за кордоном, заздалегідь запитайте, чи польський банк узагалі розгляне вашу заяву. Пропозиції розраховані переважно на тих, хто живе й працює в Польщі, і багато покупців з-за кордону платять власними коштами.
• Закладіть страхування. Банки зазвичай вимагають страхування нерухомості й можуть пропонувати або вимагати інші поліси. Враховуйте їх, порівнюючи пропозиції за RRSO.

Як кредит вписується в купівлю

1. Попередня оцінка. До резервації попросіть два-три банки або ліцензованого кредитного посередника оцінити ваші можливості.
2. Резервація. За законом строк резервації має враховувати час на кредитне рішення. Якщо банк відмовить через негативну оцінку кредитоспроможності, плату за резервацію повертають.
3. Заява та оцінка житла. Банк оцінює вас і квартиру.
4. Кредитне рішення, потім девелоперський договір у нотаріуса.
5. Кредитний договір. Банк перераховує транші на ескроу-рахунок у міру будівництва.
6. Остаточний акт. Нотаріус оформлює іпотеку, яку вносять до поземельної книги квартири.

Повний перелік витрат, зокрема збори за запис іпотеки, — у посібнику скільки коштує купівля новобудови в Польщі.