Gdzie cudzoziemcy kupują nieruchomości w 2026 roku i dlaczego

Zagraniczni kupujący nie zniknęli w 2026 roku z dużych rynków nieruchomości. Stali się bardziej wybredni. Dane oficjalne i branżowe opublikowane w tym roku pokazują wyraźny wzór: popyt spada tam, gdzie mieszkania są drogie, a przepisy surowe, i trzyma się lub bije rekordy tam, gdzie przepisy są otwarte, a styl życia sprzedaje się sam.

Poniżej cztery rynki z najświeższymi liczbami i zmiany przepisów, które znaczą więcej niż jakikolwiek wykres cen. Wszystkie dane pochodzą ze źródeł wymienionych na końcu i mają datę.

USA: mniej zagranicznych kupujących, wciąż duże pieniądze

Krajowe Stowarzyszenie Pośredników (NAR) opublikowało roczny raport 29 lipca 2026 roku. Od kwietnia 2025 do marca 2026 roku cudzoziemcy kupili ok. 67,1 tys. domów i mieszkań z rynku wtórnego za 45,3 mld dolarów. To o 14% mniej transakcji i o 19,1% mniej pieniędzy niż rok wcześniej oraz druga najniższa liczba od początku pomiarów NAR w 2009 roku.

Kto kupuje:

Floryda (20%), Kalifornia (19%) i Teksas (12%) przyciągnęły połowę wszystkich zagranicznych zakupów. Mediana ceny wyniosła 465 tys. dolarów, a 48% zagranicznych nabywców płaciło gotówką, wobec 28% wśród wszystkich kupujących na rynku wtórnym.

Co to oznacza. Typowy zakup przez cudzoziemca zbliża się do pół miliona dolarów, więc rynek zostaje dla zamożniejszych gospodarstw, z których wiele płaci gotówką. Kupujący z Chin wydają najwięcej na jedną nieruchomość, dlatego prowadzą pod względem wartości, choć liczbą transakcji są trzeci.

Hiszpania: rekordowa liczba, mniejszy udział

Hiszpańscy rejestratorzy nieruchomości policzyli prawie 97,3 tys. zakupów mieszkań przez cudzoziemców w 2025 roku. To najwięcej w historii ich statystyk i ok. 5% więcej niż w 2024 roku. Cały rynek rósł szybciej, więc udział cudzoziemców spadł do 13,8% z 14,6% w 2024 roku i 15% w 2023 roku.

W IV kwartale 2025 roku najaktywniejsi byli Brytyjczycy (8,57% zakupów przez cudzoziemców), Niemcy (6,67%) i Holendrzy (5,91%). Popyt skupia się na wybrzeżu i wyspach: w prowincji Alicante w tym kwartale 45,7% wszystkich zakupów dokonali cudzoziemcy, na Balearach 32,8%.

Co się zmieniło. Od 3 kwietnia 2025 roku Hiszpania zlikwidowała złotą wizę (ustawa organiczna 1/2025): sam zakup mieszkania nie daje już prawa pobytu. O podatku do 100% dla nierezydentów spoza UE mówi się od stycznia 2025 roku, ale według najnowszych doniesień utknął w parlamencie. Obywateli UE i rezydentów i tak to nie dotyczy.

Dubaj: drugie najlepsze półrocze w historii

Według danych Departamentu Gruntów Dubaju (DLD) zestawionych przez W Capital, w pierwszym półroczu 2026 roku sprzedano nieruchomości za 286,4 mld AED (ok. 78 mld dolarów) w ponad 86 tys. transakcji. To ok. 12% mniej niż w rekordowym pierwszym półroczu 2025 roku (326,6 mld AED), ale wciąż drugi najlepszy wynik w historii.

Atrakcyjność Dubaju dla cudzoziemców ma głównie źródła systemowe: strefy freehold otwarte dla obcokrajowców, brak corocznego podatku od nieruchomości i podatku dochodowego od osób fizycznych oraz wiza pobytowa związana z posiadaniem nieruchomości. Druga strona medalu to zmienność: duża część sprzedaży to lokale na etapie budowy, a ceny mocno zależą od nowej podaży i napływu kapitału do regionu.

Hiszpanii i Dubajowi przyjrzymy się bliżej w kolejnych artykułach.

Polska: sąsiedzi kupują mieszkania

Polska publikuje dane w sprawozdaniu MSWiA. W 2025 roku zarejestrowano 17 720 zakupów mieszkań przez cudzoziemców, prawie wszystkie bez zezwolenia. Obywatele Ukrainy kupili bez zezwolenia prawie 9,3 tys. mieszkań, ok. 6% więcej niż rok wcześniej, a obywatele Białorusi ponad 2,7 tys.

W odróżnieniu od hiszpańskiego wybrzeża chodzi tu głównie o mieszkania do życia: Ukraińcy i Białorusini to najliczniejsze grupy cudzoziemców mieszkających w Polsce i kupują tam, gdzie mieszkają i pracują. Przepisy temu sprzyjają: samodzielny lokal mieszkalny nie wymaga zezwolenia nawet dla obywateli spoza UE, a grunt i dom z działką zazwyczaj tak. Wyjątki wyjaśnia nasz poradnik o zakupie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca.

Gdzie cudzoziemcom trudno kupić

Dwa duże rynki zamknęły drzwi przed częścią zagranicznego popytu:

• Kanada zakazuje większości osób bez kanadyjskiego obywatelstwa lub stałego pobytu kupowania nieruchomości mieszkaniowych do 1 stycznia 2027 roku, po przedłużeniu pierwotnego zakazu.
• Australia od 1 kwietnia 2025 roku zakazuje cudzoziemcom, w tym rezydentom czasowym, kupowania istniejących domów i mieszkań. Zakaz miał wygasnąć 31 marca 2027 roku; według aktualnych wytycznych rządu obowiązuje do 30 czerwca 2029 roku. Nowe można kupić za zgodą.

Gdy rządy martwią się o dostępność mieszkań, zagraniczni kupujący są łatwym celem. Dlatego najpierw sprawdź przepisy dla swojego obywatelstwa i statusu pobytowego, a dopiero potem ceny.

Co te liczby mówią kupującemu

We wszystkich czterech rynkach widać trzy prawidłowości:

1. Rezydenci zachowują się inaczej niż nierezydenci. W Polsce największe grupy zagranicznych kupujących to obywatele Ukrainy i Białorusi, czyli także najliczniejsze grupy mieszkających tu cudzoziemców, a w Hiszpanii rezydenci odpowiadają za nieco ponad połowę zakupów przez cudzoziemców. Inwestorzy kupujący z zagranicy silniej reagują na zmiany podatków i wiz.
2. Przepisy zmieniają się szybciej niż ceny. Złote wizy, zakazy i specjalne podatki potrafią zmienić atrakcyjność rynku w ciągu roku. Czytaj obowiązujące prawo, a nie zeszłoroczny poradnik.
3. W droższym segmencie często płaci się gotówką. Prawie połowa zagranicznych kupujących w USA obeszła się bez kredytu. Jeśli potrzebujesz kredytu za granicą, sprawdź wcześniej, czy lokalne banki finansują nierezydentów i na jakich warunkach.

Jak samodzielnie porównać rynki

Zanim wybierzesz kraj, obok ceny za m² postaw te pytania:

• Czy jako cudzoziemiec potrzebujesz zezwolenia i dla jakiego rodzaju nieruchomości?
• Co płacisz ponad cenę: podatek od przeniesienia własności lub VAT, notariusz, rejestr, pośrednik?
• Czy lokalny bank udzieli Ci kredytu jako nierezydentowi?
• Gdzie są Twoje pieniądze do odbioru kluczy? W Polsce wpłaty za nowe mieszkanie trafiają na rachunek powierniczy.
• Jak sprawdzisz dewelopera?

W Polsce Havkey pokazuje każdą weryfikację inwestycji z datą, więc widać, co i kiedy sprawdzono. Zacznij od katalogu albo od poradnika o pełnym koszcie zakupu nowego mieszkania.