Co zmieniło się dla kupujących mieszkania w Polsce w 2026 roku

Rok 2026 nie przyniósł kupującym mieszkania w Polsce jednej wielkiej reformy. Przyniósł wiele mniejszych zmian rozłożonych na cały rok, które razem zmieniają sposób porównywania cen, zaciągania kredytu i podpisywania umów. Oto one w kolejności wejścia w życie, z podstawą prawną każdej z nich.

13 lutego: cena to powierzchnia razy cena za m²

Od 13 lutego 2026 roku w umowie deweloperskiej i umowie rezerwacyjnej cenę lokalu lub domu określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za metr kwadratowy. Powierzchnię użytkową ustala się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia przez dewelopera wniosku o pozwolenie na budowę.

Dlaczego to ważne: ostateczna powierzchnia mieszkania często trochę różni się od projektowanej. Gdy cena za m² jest zapisana w umowie, obie strony dokładnie wiedzą, jak zmieni się cena, jeśli zmieni się zmierzona powierzchnia. Przed podpisaniem sprawdź, czy umowa zawiera obie liczby i sposób rozliczenia różnicy powierzchni.

Przepis dotyczy umów zawieranych od tej daty (Dz.U. 2026 poz. 27).

Cenniki: drugi rok jawnych cen

Przepisy o jawności cen uchwalone w 2025 roku od 11 września 2025 roku obowiązują wszystkich deweloperów. Deweloper musi publikować na własnej stronie cenę za m² i cenę całego lokalu dla każdego oferowanego mieszkania, cenę miejsc postojowych i komórek lokatorskich, jeśli są sprzedawane osobno, oraz wszystkie inne świadczenia pieniężne nabywcy, zawsze z VAT. Każda zmiana ma datę, a poprzednie ceny pozostają widoczne. Dane trafiają też raz na dobę na rządowy portal dane.gov.pl.

Jeden przepis chroni Cię bezpośrednio: jeśli cena oferowana przy zawarciu umowy różni się od opublikowanej, możesz żądać zawarcia umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej.

Kolejny krok to 11 listopada 2026 roku: deweloperzy będą przekazywać dane o cenach w jednolitym formacie dokumentu elektronicznego, który określi minister cyfryzacji (Dz.U. 2026 poz. 1077). Dla kupujących powinno to ułatwić automatyczne porównywanie inwestycji przez serwisy takie jak Havkey. Jak czytać cennik, wyjaśniamy w osobnym artykule w tym tygodniu.

5 marca: niższa stopa NBP

Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopę referencyjną NBP do 3,75% od 5 marca 2026 roku, po obniżkach łącznie o 1,75 pkt proc. w 2025 roku. Od tego czasu stopa się nie zmieniła, także na posiedzeniu 6–7 października. WIBOR 3M, na którym opiera się większość kredytów ze zmienną stopą, w połowie października wynosił ok. 3,90%. Polskie oprocentowanie porównaliśmy ze strefą euro w artykule Jak zmieniło się oprocentowanie kredytów hipotecznych w Europie w 2026 roku.

Czerwiec: ostrzejsza ocena zdolności kredytowej

Niższe stopy nie oznaczały łatwiejszych kredytów. Media branżowe opisują surowsze wytyczne KNF dotyczące oceny zdolności kredytowej od 19 czerwca 2026 roku: banki bardziej opierają się na rzeczywistych wydatkach widocznych w historii rachunku, a mniej na deklarowanych kosztach utrzymania. Według szacunków branżowych część kredytobiorców straciła 10–15% maksymalnej kwoty kredytu. Każdy bank stosuje zasady we własnym modelu, więc jeśli Twój wniosek ma już kilka miesięcy, poproś o ponowne wyliczenie.

Programy wsparcia: co jest, a czego nie ma

• Bezpieczny Kredyt 2% nie wraca w dotychczasowej formie.
• Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy nadal pozwala kupić mieszkanie bez własnego wkładu: brakującą część gwarantuje Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Mieszkanie musi jednak zmieścić się w limicie ceny za m² ustalanym co kwartał. Według money.pl w III kwartale 2026 roku limit w Warszawie był o ponad 1000 zł/m² niższy od typowych cen rynkowych, więc w praktyce program działa głównie w mniejszych miastach.
• W 2026 roku nie wprowadzono nowego preferencyjnego programu kredytowego.

1 lipca: weszła w życie reforma planowania

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązuje od 1 lipca 2026 roku (Dz.U. 2026 poz. 781). Przesunęła termin uchwalenia planów ogólnych gmin na 31 sierpnia 2026 roku. Po tej dacie nowe decyzje o warunkach zabudowy dla terenów bez planu miejscowego zależą od planu ogólnego. Prawnicy różnią się w ocenie, jak surowy będzie w praktyce okres przejściowy.

Ma to znaczenie, jeśli kupujesz działkę albo dom, który wymaga jeszcze decyzji o warunkach zabudowy. Zapytaj w gminie, czy plan ogólny jest uchwalony i gdzie leży w nim działka. Mieszkania w inwestycji, która ma już pozwolenie na budowę, to nie dotyczy.

19 listopada: notariusze i cudzoziemcy

Od 19 listopada 2026 roku, jeśli nabywcą jest cudzoziemiec, notariusz przekazuje wypis aktu do MSWiA przez elektroniczne repozytorium i pobiera od stron opłatę. Jej wysokość określi rozporządzenie (Dz.U. 2026 poz. 1099). Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego nadal nie wymaga zezwolenia, a notariusz nadal ustala tożsamość na podstawie paszportu.

Obywatele Ukrainy powinni pamiętać o jeszcze jednej dacie: status UKR na podstawie specustawy wygasa 4 marca 2027 roku, a wnioski o trzyletnią kartę CUKR przyjmuje się do tego dnia. Status nie wpływa na akt notarialny, ale wpływa na to, ile pożyczy Ci bank. Obie kwestie wyjaśnia nasz poradnik o zakupie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemca.

Co z tym zrobić

1. Porównuj cenę za m² z umowy, nie z folderu. Teraz musi się tam znaleźć i zgadzać ze stroną dewelopera.
2. Zapisz cennik. Przed podpisaniem rezerwacji zrób zrzut ekranu z ceną lokalu i historią ceny, z datą.
3. Przelicz kredyt. Stopy są niższe niż rok temu, ale ocena zdolności jest surowsza.
4. Sprawdzaj dokumenty, nie tylko przepisy. Rachunek powierniczy, księga wieczysta i pozwolenie na budowę wciąż są podstawą. Zobacz, jak sprawdzić dewelopera.

Havkey opatruje datą każdą weryfikację inwestycji, więc widać, co sprawdzono po zmianie przepisów. Przejrzyj katalog.