Zakup mieszkania w Polsce przez cudzoziemca – poradnik

Cudzoziemiec, także obywatel Ukrainy, Białorusi czy Wielkiej Brytanii, może kupić mieszkanie w Polsce bez żadnego zezwolenia, jeśli jest to samodzielny lokal mieszkalny położony poza strefą nadgraniczną. Inaczej jest z gruntem i domem z działką: osoby spoza EOG i Szwajcarii co do zasady potrzebują zezwolenia ministra spraw wewnętrznych (MSWiA). Każdą transakcję zawiera się przed notariuszem.

Czy cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia na zakup mieszkania?

Na samodzielny lokal mieszkalny poza strefą nadgraniczną – nie, niezależnie od obywatelstwa. Zezwolenie MSWiA jest zwykle wymagane tylko od nabywców spoza EOG i Szwajcarii, którzy kupują dom z gruntem, działkę budowlaną lub inny grunt.

Zasady wynikają z ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W praktyce:

Strefa nadgraniczna obejmuje gminy przylegające do granicy państwa, także morskiej. Warszawa, Kraków i Wrocław do niej nie należą.

Ustawa przewiduje też inne zwolnienia dotyczące gruntów, np. dla cudzoziemca mieszkającego w Polsce co najmniej pięć lat od udzielenia zezwolenia na pobyt stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE. Nabycie bez wymaganego zezwolenia jest nieważne, dlatego przy zakupie czegokolwiek innego niż mieszkanie warto potwierdzić sytuację u notariusza przed podpisaniem umowy.

Opłata skarbowa za zezwolenie wynosi 1570 zł, a za promesę (przyrzeczenie wydania zezwolenia) – 98 zł. Zezwolenie jest ważne dwa lata, promesa – rok.

Obywatele Białorusi. Według stanu na październik 2026 r. nie znaleźliśmy polskiego przepisu, który zakazywałby obywatelom Białorusi kupna mieszkania. Sankcje UE ograniczają jednak przyjmowanie depozytów powyżej 100 000 euro na bank od obywateli Białorusi; wyjątek dotyczy osób z zezwoleniem na pobyt w państwie UE. Może to wpłynąć na sposób przelewania i przechowywania pieniędzy, więc warto omówić to z bankiem z wyprzedzeniem.

Czy można kupić mieszkanie ze statusem UKR albo kartą CUKR?

Tak. Do kupna mieszkania nie jest potrzebny ani status PESEL UKR, ani karta CUKR, i żaden z nich nie blokuje zakupu. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie uzależnia zakupu od tytułu pobytowego: samodzielny lokal mieszkalny poza strefą nadgraniczną nie wymaga zezwolenia, a notariusz ustala tożsamość na podstawie paszportu. Status ma znaczenie dla banku, a nie dla aktu notarialnego.

Status UKR wygasa 4 marca 2027 r. Od 4 maja 2026 r. obywatele Ukrainy, którzy mieli status UKR 4 czerwca 2025 r. i mają go nieprzerwanie od co najmniej 365 dni, mogą przez portal MOS złożyć wniosek o kartę CUKR, czyli trzyletnie zezwolenie na pobyt czasowy. Wnioski przyjmowane są do 4 marca 2027 r. (Urząd do Spraw Cudzoziemców). Samo posiadanie mieszkania nie daje prawa pobytu w Polsce. Jeśli potrzebujesz kredytu, sprawdź, jak banki traktują UKR i CUKR.

Jakie dokumenty przygotować

• Paszport lub inny dokument tożsamości akceptowany przez notariusza.
• Numer PESEL. Ustawa nie wymaga go w akcie, ale w praktyce jest potrzebny do kredytu, większości usług bankowych i rozliczeń podatkowych. Cudzoziemiec, który melduje się na pobyt dłuższy niż 30 dni, otrzymuje PESEL z urzędu; pozostali mogą złożyć wniosek w dowolnym urzędzie gminy, wskazując podstawę prawną.
• Konto w polskim banku. Nie jest obowiązkowe, ale ułatwia wpłaty na rachunek powierniczy, spłatę kredytu i opłaty za media. Bank sprawdza pochodzenie środków z zagranicy, więc zachowaj dokumenty potwierdzające ich źródło.
• Karta pobytu lub inny dokument potwierdzający legalny pobyt. Wymagają go banki przy kredycie; notariusz przy zakupie mieszkania go nie potrzebuje.
• Akt małżeństwa, jeśli jesteś w związku małżeńskim. Notariusz zapyta o ustrój majątkowy, bo od niego zależy, kto zostanie właścicielem. Dokumenty zagraniczne mogą wymagać tłumaczenia przysięgłego.

Akt notarialny sporządza się po polsku. Jeżeli nie znasz języka polskiego, notariusz musi przetłumaczyć akt osobiście lub przy pomocy tłumacza przysięgłego.

Krok po kroku: od wyboru inwestycji do kluczy

1. Wybierz inwestycję i sprawdź dewelopera. Zajrzyj do KRS, księgi wieczystej i pozwolenia na budowę. Szczegóły opisujemy w poradniku jak sprawdzić dewelopera, a jak czytać księgę wieczystą online objaśnia księgę dział po dziale.
2. Odbierz prospekt informacyjny. Deweloper musi go doręczyć bezpłatnie, na papierze lub innym trwałym nośniku, przed umową rezerwacyjną lub deweloperską. Znajdziesz w nim m.in. dane pozwolenia na budowę, numer księgi wieczystej, rodzaj rachunku powierniczego i wcześniejsze inwestycje.
3. Podpisz umowę rezerwacyjną, jeśli jej potrzebujesz. Wymaga formy pisemnej. Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny i zalicza się ją na poczet ceny. Podlega zwrotowi m.in. wtedy, gdy bank odmówi kredytu z powodu negatywnej oceny zdolności kredytowej albo deweloper zmienił prospekt bez poinformowania Cię.
4. Zorganizuj finansowanie. Przy kredycie decyzję banku warto mieć przed kolejnym krokiem. Zobacz kredyt hipoteczny dla cudzoziemców.
5. Zawrzyj umowę deweloperską u notariusza. Forma aktu notarialnego jest obowiązkowa. Taksę notarialną i opłaty sądowe za tę umowę strony ponoszą po połowie. Roszczenie nabywcy wpisuje się do księgi wieczystej nieruchomości dewelopera.
6. Wpłacaj środki na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Wpłaty następują według etapów budowy z harmonogramu. Przy otwartym rachunku powierniczym wpłaty dodatkowo chroni Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zobacz: rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty.
7. Dokonaj odbioru lokalu. Następuje po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Wady wpisujesz do protokołu. Deweloper ma 14 dni na uznanie lub odmowę uznania wad i 30 dni na usunięcie wad uznanych.
8. Podpisz umowę przenoszącą własność. Notariusz ustanawia odrębną własność lokalu i przenosi ją na Ciebie, a dla mieszkania zakłada się nową księgę wieczystą.
9. Po zakupie. W ciągu 14 dni złóż w gminie informację o nieruchomościach (podatek od nieruchomości), zgłoś się do wspólnoty mieszkaniowej i podpisz umowy na media.

Którą umowę podpisać: deweloperską czy przedwstępną?

Umowa deweloperska dotyczy budynku, który nie jest jeszcze ukończony. Wymaga formy aktu notarialnego i daje pełną ochronę ustawy z 2021 r.: prospekt, rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który obejmuje sprzedaż rozpoczętą od 1 lipca 2022 r.

Jeżeli budynek jest gotowy, deweloper może zaproponować umowę zobowiązującą do ustanowienia odrębnej własności lokalu i jej przeniesienia. Od 2022 r. takie umowy z deweloperem także podlegają tej ustawie i również wymagają formy aktu notarialnego.

Umowa przedwstępna to ogólna instytucja prawa cywilnego, przy której liczy się forma. Jeśli zawarto ją tylko na piśmie, a sprzedający uchyla się od umowy przyrzeczonej, możesz żądać odszkodowania, ale nie zawarcia umowy. Jeśli ma formę aktu notarialnego, możesz dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Niezależnie od sprzedającego warto nalegać na formę notarialną.

Co robi notariusz przy zakupie?

Notariusz jest osobą zaufania publicznego, a nie Twoim pełnomocnikiem. Notariusz:

• sporządza akt, odczytuje go i wyjaśnia jego skutki;
• czuwa nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów obu stron oraz odmawia czynności sprzecznych z prawem;
• pobiera należne opłaty sądowe i podatki jako płatnik;
• składa elektronicznie wniosek wieczystoksięgowy najpóźniej w dniu sporządzenia aktu;
• przesyła wypis aktu do MSWiA, gdy nabywcą jest cudzoziemiec. Od 19 listopada 2026 r. odbywa się to przez Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych, a strony uiszczają za to opłatę w wysokości określonej rozporządzeniem.

Jeśli chcesz niezależnej oceny umowy, skorzystaj z pomocy własnego prawnika.

Orientacyjny harmonogram

Opóźnienia wynikają zwykle z harmonogramu budowy i obciążenia sądów wieczystoksięgowych, a nie z pracy notariusza.