Варшава, Краков или Вроцлав: цены новостроек в III квартале 2026

«Краков теперь дороже Варшавы» — один из самых популярных заголовков о недвижимости в Польше этой осенью. Для одного ряда данных это правда, для новостроек — нет. Если вы выбираете между тремя крупнейшими рынками новостроек в Польше, нужно понимать, на какую именно цифру вы смотрите.

В этой статье мы сравниваем Варшаву, Краков и Вроцлав по трём независимым источникам: ежедневному мониторингу предложений застройщиков, данным центробанка о сделках и нотариальным актам крупной агентской сети. У каждой цифры есть дата.

Три вида цены — три разных ответа

• Цены предложения берутся из прайс-листов застройщиков. С сентября 2025 года застройщики обязаны публиковать цену каждой квартиры, так что эти данные теперь полные. Это то, что вы увидите в отделе продаж.
• Цены сделок — цены реально завершённых продаж. NBP ежеквартально собирает их у застройщиков и агентов. Они показывают, сколько покупатели на самом деле заплатили после скидок.
• Нотариальные цены берутся из актов, подписанных через одну агентскую сеть (Metrohouse). Они оперативны, но относятся в основном к вторичному рынку.

Средние значения тоже вводят в заблуждение. Несколько очень дорогих пентхаусов поднимают среднюю, поэтому медиана — квартира в середине списка — лучше показывает, сколько платит обычный покупатель.

Цены предложения в сентябре 2026 года

По данным BIG DATA RynekPierwotny.pl, которые привела «Rzeczpospolita», в конце сентября 2026 года предложение застройщиков выглядело так:

В Варшаве квартиры, вышедшие в продажу в сентябре, стоили в среднем 23 200 zł/м² — намного выше городской медианы. Это тянет среднюю вверх и показывает, где появляется новое предложение: в центральных и премиальных локациях.

Структура предложения говорит о том же. В Варшаве около 4 200 квартир стоили до 15 000 zł/м², а 5 200 — дороже 20 000 zł/м². Во Вроцлаве наоборот: около 5 100 квартир до 15 000 zł/м² и только 1 300 дороже 20 000 zł/м².

Квартира 50 м² по медианной цене обойдётся примерно в 875 000 zł в Варшаве, 800 000 zł в Кракове и 745 000 zł во Вроцлаве — без парковочного места, кладовой и отделки.

Цены сделок: сколько покупатели действительно заплатили

Последние полные официальные данные — за II квартал 2026 года. Отчёт NBP, опубликованный в конце сентября, даёт такие цифры для новых квартир:

Все шесть цифр — из файла данных NBP со средними ценами по городам. Картина последовательная: покупатели платят примерно на 6–9% меньше средней цены предложения (9% в Варшаве, 8% во Вроцлаве, 6% в Кракове) — частично благодаря скидкам, частично потому, что более дешёвые квартиры продаются первыми.

На первичном рынке цены сделок выросли на 1,9% за квартал в Варшаве и на 1,5% в шести крупнейших городах без Варшавы. За год Варшава прибавила 2,4%, а шесть городов — минус 0,4%. С поправкой на рост зарплат реальные цены снизились во всех группах: на 2,8% в Варшаве и на 5,4% в шести городах. Иначе говоря, относительно доходов квартиры медленно становятся доступнее.

Нотариальные данные за III квартал

Барометр Metrohouse и Credipass на основе нотариальных актов, в основном по вторичному рынку, даёт первый взгляд на III квартал 2026 года:

• Варшава: 16 823 zł/м², +6,3% за квартал и +7,3% за год
• Краков: 14 090 zł/м², +0,3% за квартал
• Вроцлав: 12 086 zł/м², +1,4% за квартал и +4,5% за год

Это не цены новостроек, но порядок тот же, и похоже, что летом Варшава ускорилась.

Так дороже ли Краков, чем Варшава

Otodom Analytics даёт за сентябрь среднюю 17 828 zł/м² в Кракове и 17 767 zł/м² в Варшаве. Этот ряд смешивает первичный и вторичный рынок, и finwire, который его привёл, отмечает, что разница в 61 zł — в пределах погрешности. Для самих новостроек все источники выше ставят Варшаву явно впереди: примерно на 1 500 zł/м² по медиане и на 2 700 zł/м² по средней.

Правда в том, что Краков догнал. В центральных районах, где мало земли под застройку, цены новостроек приближаются к варшавским.

Что это значит, если вы покупаете

• Варшава — самый большой выбор и самые высокие цены. Разрыв между медианой и средней большой, поэтому район важнее общегородской цифры. Многие более доступные ЖК — на окраинах, например в Бялоленке.
• Краков — меньше квартир в продаже, а в хороших локациях цены близки к варшавским. Покупатели с ограниченным бюджетом смотрят на юг и восток от центра и на соседние городки.
• Вроцлав — самый дешёвый из трёх, и здесь больше всего квартир дешевле 15 000 zł/м². Это рынок, где средний бюджет всё ещё позволяет купить новую двухкомнатную квартиру в черте города.

Где бы вы ни покупали, цена за м² — только начало. Добавьте парковочное место, которое застройщики теперь обязаны оценивать отдельно, и отделку: большинство новых квартир сдают в состоянии «deweloperski», без пола и кухни. Наш калькулятор полной стоимости добавит нотариуса, судебные сборы и отделку.

Предложение и ближайшие месяцы

В шести крупнейших рынках в конце II квартала 2026 года у застройщиков было 64 377 непроданных квартир, а продажи за квартал снизились на 8,3% — до 11 364. Большое предложение — аргумент на переговорах, особенно в ЖК, где квартира продаётся уже несколько месяцев. Прайс-листы теперь содержат историю цены каждой квартиры, так что видно, снижали ли цену.

Отчёт NBP за III квартал 2026 года должен выйти около декабря. Мы обновим это сравнение, как только он появится.

Чтобы сравнить ЖК в каждом городе с их проверками и датами, откройте страницы Варшавы, Кракова и Вроцлава.