Покупка недвижимости в Испании иностранцем в 2026 году: что изменилось

Испания — европейский рынок, который иностранные покупатели знают лучше всего. В 2025 году они купили там больше жилья, чем когда-либо, и страна остаётся открытой: ни разрешений, ни запретов, ни специальных согласований. Но 2026-й — не 2019-й. Цены быстро растут, «золотой визы» нет, а налоги сильно различаются между регионами. Это первый обзор того, что изменилось; подробное пошаговое руководство мы планируем позже.

Цены: двузначный рост

Испанский статистический институт INE измеряет цены реально проданного жилья. Во II квартале 2026 года его индекс цен на жильё был на 12,2% выше, чем годом ранее, и на 3,4% выше, чем в I квартале. Вторичное жильё дорожало быстрее (12,9%), чем новое (7,4%).

Сильнее всего цены выросли в Сеуте (15,2%), Астурии (15,0%) и Кастилии и Леоне (14,8%), слабее всего — в Наварре (9,5%), Стране Басков (10,0%) и Каталонии (10,1%). Даже самый медленный регион подорожал почти на десятую часть за год.

Цены предложения показывают то же самое. Портал Fotocasa сообщил о средней цене предложения на вторичном рынке €3 133/м² в июне 2026 года — на 17,2% больше, чем годом ранее, и максимум за 21 год. Цены предложения опережают цены сделок, но направление понятно.

Кто покупает: рекордное число

Регистраторы недвижимости Испании насчитали почти 97 300 покупок иностранцами в 2025 году — больше всего в их статистике, или 13,8% всех сделок. Доля снизилась с 15% в 2023 году, потому что больше покупают и сами испанцы.

В IV квартале 2025 года самыми активными иностранцами были британцы, немцы и нидерландцы. В некоторых провинциях иностранцы доминируют: в Аликанте на них пришлось 45,7% всех сделок того квартала, на Балеарских островах — 32,8%, в Малаге — 32,3%. CaixaBank Research выяснил, что иностранцы, уже живущие в Испании, дают чуть больше половины иностранных покупок, а нерезиденты, покупающие в основном жильё для отдыха и инвестиций, — самая быстрорастущая группа с 2019 года. Поляки в 2024 году были пятой по величине группой покупателей-нерезидентов.

Что изменилось в правилах

«Золотой визы» нет. Органический закон 1/2025 отменил вид на жительство для инвесторов в недвижимость с 3 апреля 2025 года. Заявления, поданные раньше, могли рассматриваться по старым правилам, а выданные визы действуют до конца срока. Покупка жилья сама по себе больше не даёт права на проживание.

Налог 100% — предложение, а не закон. В январе 2025 года правительство предложило налог до 100% стоимости на жильё, которое покупают покупатели из-за пределов ЕС, не живущие в Испании. В марте 2026 года Reuters сообщил, что инициатива застряла в парламенте и не вошла в собственный жилищный пакет правительства. Воспринимайте её как риск, за которым стоит следить, а не как правило, которое нужно закладывать в цену.

Некоторые регионы снизили налоги. Валенсийское сообщество снизило налог на передачу имущества для вторичного жилья с 10% до 9% с 1 июня 2026 года, сохранив ставку 6% для покупателей до 35 лет и некоторых уязвимых групп. Кантабрия и Галисия ввели сниженные ставки для отдельных случаев покупки основного жилья.

Что вы платите сверх цены

Налоги зависят от того, новое жильё или вторичное, и от региона:

Добавьте нотариуса, реестр недвижимости, юриста, если обращаетесь к нему, и расходы банка, если берёте ипотеку. Распространённое правило — закладывать около 10–15% сверх цены, но посчитайте для своего региона.

После покупки вы ежегодно платите муниципальный налог на недвижимость (IBI). Нерезиденты также ежегодно платят налог на доходы нерезидентов в отношении недвижимости, даже если не сдают её в аренду. Налоговый консультант рассчитает его для вашего случая.

Как обычно проходит покупка

1. Получите NIE — идентификационный номер иностранца. Он нужен для акта и уплаты налогов.
2. Откройте счёт в испанском банке. Для покупки закон этого не требует, но на практике через него платят налоги, коммунальные услуги и ипотеку.
3. Проверьте объект. Запросите свежую выписку из реестра недвижимости (nota simple), чтобы увидеть собственника и обременения. Для новостройки проверьте разрешение на строительство и то, как защищены ваши взносы.
4. Подпишите частный договор с задатком. Договор задатка (contrato de arras) фиксирует цену, срок и последствия, если одна из сторон откажется.
5. Подпишите акт у нотариуса и зарегистрируйте его в реестре недвижимости.

Испания рядом с Польшей

Обе страны позволяют иностранцам купить квартиру без разрешения. Различия — в стоимости и темпе:

• Налоги. В Польше новая квартира от застройщика облагается 8% НДС, уже включённым в цену, и без налога на передачу имущества. В Испании 10% НДС на новое жильё платят сверху, плюс гербовый сбор.
• Рост цен. Годовой рост на 12,2% в Испании контрастирует с невысоким однозначным номинальным ростом цен новых квартир в крупнейших городах Польши во II квартале 2026 года по данным NBP.
• Защита взносов. В Польше платежи за новостройку идут на эскроу-счёт под защитой Девелоперского гарантийного фонда. В Испании взносы за жильё на этапе строительства должен гарантировать банк или страховщик — попросите показать гарантию.

Если сравниваете рынки, наша статья о том, где иностранцы покупают недвижимость в 2026 году, ставит Испанию рядом с США, Дубаем и Польшей. Для Польши Havkey показывает проверки каждого ЖК с датами в каталоге.