Как читать прайс-лист застройщика в Польше

С сентября 2025 года каждый застройщик в Польше обязан публиковать цену каждой квартиры, которую продаёт. Это положило конец практике «цена по запросу», но прайс-лист — всё равно технический документ со своей логикой. В этом руководстве объясняем, что в нём должно быть, как читать каждую часть и что проверить, прежде чем подписать резервационный или девелоперский договор.

Правила вытекают из статей 19a и 19b закона о застройщиках, добавленных в 2025 году, и двух более поздних изменений. Источники приведены в конце.

Что требует закон

С начала продаж и до передачи последней квартиры застройщик обязан вести собственный сайт, где размещены общая часть информационного проспекта, его адрес и контакты, локация ЖК, а также:

1. цена за квадратный метр полезной площади и полная цена каждой квартиры или дома в продаже;
2. цена подсобных помещений, например кладовой или парковочного места, и прав, необходимых для пользования квартирой, если они не включены в цену квартиры;
3. все прочие платежи, которые покупатель обязан внести застройщику по договору.

Все цены указываются с НДС. Когда цена меняется, застройщик обновляет страницу в день изменения, указывает дату и оставляет прежние цены видимыми. Каждая реклама и объявление обязаны содержать адрес этой страницы.

Те же данные раз в сутки передаются на государственный портал открытых данных dane.gov.pl. С 11 ноября 2026 года их нужно отправлять в едином электронном формате, что должно упростить сравнение ЖК.

Читаем прайс-лист колонка за колонкой

Типичный прайс-лист — таблица, где каждая строка — одна квартира. Вот пример с вымышленными цифрами:

Под ней или на отдельной вкладке должны быть:

И список прочих платежей, если они есть.

Площадь. Это полезная площадь (powierzchnia użytkowa), измеренная по Польскому стандарту. Балконы, лоджии и террасы в неё не входят, поэтому большая терраса не повышает цену за м², но может иметь отдельную цену.

Цена за м² и полная цена. Умножьте площадь на цену за м². В примере 54,30 × 15 900 zł = 863 370 zł. Если цифры не сходятся, спросите почему. С 13 февраля 2026 года цену в резервационном и девелоперском договоре нужно определять именно так — как площадь, умноженную на цену за м².

НДС. Уже в цене. Для квартиры до 150 м² ставка 8%. Налог PCC при покупке у застройщика вы не платите.

Подсобные помещения. Парковку и кладовую обычно продают отдельно. Для квартиры из примера с парковочным местом и кладовой ваши реальные расходы — 938 370 zł, а не 863 370 zł. До закона дешёвую или «бесплатную» парковку иногда использовали, чтобы цена за м² где-то ещё выглядела ниже; теперь у каждого объекта должна быть своя цена.

Прочие платежи. Это деньги, которые вы обязаны заплатить застройщику по договору сверх цены. Если строка пустая, попросите застройщика письменно подтвердить, что таких платежей нет.

Статус. Свободна, зарезервирована или продана. Зарезервированная квартира может вернуться в продажу, если резервация истечёт, поэтому о понравившейся стоит спросить.

История цены — самая полезная часть

Поскольку каждое изменение датировано, а старые цены остаются видимыми, вы видите:

• когда квартира вышла в продажу и по какой цене;
• повышали ли цену или снижали и как часто;
• сколько времени она продаётся.

Квартира, которая продаётся уже много месяцев и уже дешевела, — естественная отправная точка для переговоров. Квартира, цена которой дважды выросла за квартал, говорит о том, что ЖК хорошо продаётся.

Пять проверок перед подписанием

1. Перемножьте. Площадь × цена за м² должна равняться полной цене.
2. Добавьте всё нужное. Парковку, кладовую, право на сад, если его продают отдельно, и прочие платежи.
3. Сохраните копию с датой. Сделайте скриншот или сохраните страницу в PDF с датой. Это ваше доказательство, если цена изменится.
4. Сравнивайте сопоставимое. Сравнивайте ЖК по цене за м² плюс нужные вам парковка и кладовая, а не по цене за м² из заголовка.
5. Сверьте договор с сайтом. Цена за м² и площадь в резервационном или девелоперском договоре должны совпадать.

Ваше право на более низкую цену

Закон содержит простое правило в вашу пользу: если цена, предложенная при подписании договора, отличается от опубликованной на сайте, вы вправе требовать заключить договор по самой выгодной для вас цене. Если застройщик отказывает, сохраните копию страницы. Нарушение правил раскрытия цен — практика, нарушающая коллективные интересы потребителей; её может расследовать и штрафовать UOKiK, Управление по защите конкуренции и потребителей.

Чего прайс-лист не скажет

• Окончательной цены после скидок. Опубликованные цены — цены предложения. Цены сделок не публичны.
• Стоимости отделки. Большинство квартир продают в состоянии «deweloperski», без пола и кухни; заложите отделку отдельно. Поможет наш калькулятор полной стоимости.
• Безопасен ли ЖК. Для этого проверьте застройщика, поземельную книгу, разрешение на строительство и эскроу-счёт. См. как проверить застройщика в Польше.

Более широкую картину изменений для покупателей в этом году даёт статья Что изменилось для покупателей недвижимости в Польше в 2026 году. На Havkey страница каждого ЖК показывает, какие проверки сделаны и когда; начните с каталога.