Как проверить застройщика на Северном Кипре до оплаты

На Северном Кипре почти ничего о застройщике или участке нельзя проверить в бесплатном публичном онлайн-реестре. Проверка идёт по документам: попросите у застройщика документы компании, титул на участок (koçan) и его тип, разрешение на строительство, утверждённые чертежи и kat irtifakı, а ваш юрист пусть подтвердит каждый документ в земельном управлении и других ведомствах. При покупке на этапе строительства обязательного эскроу нет, поэтому ваша главная защита это договор.

Что можно проверить и где

1. Документы компании

Попросите свидетельство о регистрации, справку о директорах и учредителях и свежую справку о действующем статусе от регистратора компаний. Проверьте, что название компании в договоре совпадает со справками и с названием в титуле или в разрешении на строительство. Если не совпадает, попросите письменно объяснить, как связаны компании.

Спросите, состоит ли застройщик в KTİMB и какая у него категория подрядчика. Northernland, сам застройщик, советует выбирать строителей, зарегистрированных в KTİMB.

2. Титул и его тип

Попросите копию koçan на каждый участок проекта и письменное указание его типа: турецкий до 1974 года, обменный (eşdeğer) или распределительный. Юрист должен подтвердить и то и другое в земельном управлении. Почему тип важен, описано в материале титулы на Северном Кипре.

3. Ипотека и обременения на земле

Застройщики часто строят на банковский кредит под залог земли (ipotek). Прежде чем титул перейдёт к вам, банк должен освободить вашу квартиру из-под залога. Попросите юриста найти ипотеку, обременение (şerh) или судебный иск. Если ипотека есть, попросите письмо банка с обязательством снять залог с вашей квартиры после полной оплаты.

4. Планировка, разрешение на строительство и чертежи

По гиду Döveç 2026 года, проекту нужно согласование Департамента градостроительства, а затем разрешение на строительство от муниципалитета или, в сельской местности, от районной администрации по Закону о регулировании улиц и зданий (Cap. 96). Чертежи штампуют палаты KTMMOB: архитектурные, конструктивные и инженерные. Попросите копии со штампами и датами и проверьте, что число этажей и квартир совпадает с тем, что вам продают.

5. Kat irtifakı

Kat irtifakı привязывает долю в земле к вашей будущей квартире. По пересказам поправок мая 2024 года от агентств, например Tekce, застройщики могут продавать иностранцам только квартиры с kat irtifakı или полным титулом (kat mülkiyeti). Подтвердить это по тексту закона мы не смогли, поэтому спросите юриста. В любом случае уточните, зарегистрирован ли kat irtifakı и под каким номером ваша квартира.

6. Регистрация договора

Договор должны проштамповать в налоговой (гербовый сбор 0,5%) и зарегистрировать в районном земельном управлении в течение 21 дня после подписания. Храните штампованный экземпляр. Регистрация защищает от повторной продажи той же квартиры. Этапы и сроки описаны в материале как иностранцу купить недвижимость на Северном Кипре.

7. Приёмка здания

Когда здание готово, ведомство, выдавшее разрешение, выдаёт акт приёмки (tasvip); Döveç называет его местным аналогом разрешения на ввод в эксплуатацию. В Турции аналогичный документ называют iskan. Потом оформляют отдельные титулы на квартиры. Если дом называют готовым, попросите tasvip.

8. Платежи без эскроу

Обязательного эскроу при продаже на этапе строительства на севере мы не нашли. Ищите в договоре:

• платежи по этапам, которые можно увидеть, без крупных сумм вперёд;
• крайний срок, после которого можно расторгнуть договор и вернуть деньги;
• штрафы за задержку;
• что будет, если вам откажут в разрешении на покупку;
• письмо банка о снятии залога, если земля в ипотеке.

9. Доля иностранцев в доме

Декрет-закон от 11 мая 2026 года, в пересказе Döveç, разрешает продавать иностранцам не больше 80% жилого проекта в зонах застройки, а в многоквартирном доме на одном участке не больше половины квартир иностранцам одного гражданства или родственникам первой степени. Спросите, сколько квартир уже продано иностранцам и гражданам вашей страны. На покупку сверх лимита разрешение могут не выдать.

Тревожные признаки

• Застройщик предлагает вам своего юриста.
• Нет копии koçan или письменного указания типа титула.
• Земля в ипотеке, а письма банка о снятии залога нет.
• Нет разрешения на строительство, штампованных чертежей или kat irtifakı.
• Давят, чтобы вы подписали в тот же день, просят крупную сумму вперёд или гарантируют доход от аренды.
• «Готовый» дом без tasvip.