Как иностранцу купить недвижимость на Северном Кипре: пошагово

Иностранец может купить жильё на Северном Кипре, но титул (title deed) переходит на ваше имя только после того, как Совет министров выдаст разрешение на покупку (Permission to Purchase, PTP). На практике вы бронируете квартиру, подписываете договор, в течение 21 дня платите гербовый сбор 0,5% и регистрируете договор в земельном управлении, а потом месяцами ждёте разрешения и платите застройщику. Лимиты для иностранцев менялись в мае 2024, мае 2025 и мае 2026 года, а сборы снова изменились в октябре 2026-го. Каждое правило ниже проверяйте в день подписания.

Что закон требует от иностранного покупателя

Иностранцы покупают по Закону 52/2008 о приобретении недвижимости и долгосрочной аренде иностранцами. Каждое разрешение выдаёт Совет министров (Bakanlar Kurulu), заявления ведёт Министерство внутренних дел.

Текущие лимиты (декрет-закон от 11 мая 2026 года, по данным Kıbrıs Postası и Döveç). С разрешением иностранец или иностранная компания может приобрести что-то одно:

• один дом на участке до 1 338 м²;
• до 3 квартир;
• один отдельный дом на участке до 3 300 м², без второго дома на этом участке.

В жилых комплексах и проектах-«сайтах» лимит составляет 2 двухэтажные виллы. Граждане стран, которые признают ТРСК и дают её гражданам те же права (на практике это Турция), могут купить до 6 квартир или 3 виллы.

Тот же декрет, как его пересказывают Döveç и Sigmalive, разрешает продавать иностранцам не больше 80% жилого проекта в зонах застройки. В многоквартирном доме на одном участке не больше половины квартир могут достаться иностранцам, которые приходятся друг другу родственниками первой степени или имеют одно гражданство. До брони спросите застройщика, сколько квартир уже продано иностранцам и сколько гражданам вашей страны.

Если вы превысите лимит, декрет вместо собственности допускает сертификат права пользования на 10 лет; титул остаётся у продавца.

Как менялись правила. 23 мая 2024 года парламент севера сократил лимит до одного жилья на иностранца. Решение от 15 мая 2025 года подняло его до 3 квартир или 2 вилл. Декрет-закон от 11 мая 2026 года заменил это решение. Статьи, где написано «только один объект» или «три объекта на 5 000 м²», описывают прежние правила.

Шаг 1. Бронь

Застройщики обычно просят плату за бронь, чтобы снять квартиру с продажи. Закона, который задаёт её размер или условия возврата, мы не нашли: всё решает договор брони. До оплаты спросите письменно, возвращается ли плата, сколько длится бронь и засчитывается ли сумма в цену.

Шаг 2. Собственный юрист

Наймите юриста с лицензией на севере, который работает только на вас. Поиск в земельном управлении (Tapu Dairesi) по титулу, его типу, ипотекам и обременениям доступен владельцу или юристу по его доверенности, но не всем желающим. Юрист обычно ещё подаёт заявление на PTP и платит налоги по доверенности. Даже застройщик Northernland советует получить заключение юриста до подписания.

Что должен проверить юрист, описано в материалах как проверить застройщика на Северном Кипре и титулы на Северном Кипре.

Шаг 3. Договор купли-продажи

В договоре должны быть названы квартира и участок, цена и валюта, график платежей, срок сдачи, штрафы за задержку, спецификация и что будет, если вам откажут в PTP. Цены обычно указывают в фунтах стерлингов; налоги и сборы начисляют и платят в турецких лирах.

Шаг 4. Гербовый сбор и регистрация договора

В течение 21 дня после подписания вы платите в налоговой гербовый сбор 0,5% от цены по договору. Затем договор сдают в районное земельное управление (Tapu Amirliği). Регистрация защищает вас, если продавец позже попытается продать ту же квартиру кому-то ещё.

До 5 января 2027 года, по заметке NMP Legal от 9 октября 2026 года, за регистрацию договора иностранца земельное управление сбор не берёт; платится только гербовый сбор. Раньше часть сбора за переоформление платили при регистрации. Одно агентство называет другой срок по правилам 2025 года, поэтому пусть юрист подтвердит действующий.

Шаг 5. Разрешение на покупку (PTP)

Заявление подают в Министерство внутренних дел, обычно через юриста. Совет министров решает после проверок земельного управления, военных и миграционной службы. Обычно нужны:

• копия паспорта;
• справка о несудимости из страны гражданства или проживания, часто с апостилем;
• зарегистрированный договор и другие документы, которые запросит юрист.

Объектам рядом с военными зонами могут отказать. Справка о несудимости с апостилем часто задерживает процесс, поэтому заказывайте её заранее.

Сколько это длится. Оценки сильно расходятся: 3–6 месяцев (In Your Pocket, 2026), 6–12 месяцев (Northernland), около двух лет (Naomi Mehmet & Partners, 2020). Официальный средний срок не публикуется. Совет министров выдаёт разрешения пакетами и публикует их в Официальной газете (Resmî Gazete).

Шаг 6. Стройка и платежи

При покупке на этапе строительства вы платите взносы по графику, пока дом строится. Обязательного эскроу на севере нет, поэтому вас защищает только договор: платежи по этапам стройки, крайний срок сдачи, штрафы за задержку и условия возврата денег.

Шаг 7. Переоформление титула

Когда PTP выдано и вы заплатили полностью, вы платите сбор за переоформление, и титул (koçan) выдают на ваше имя. По решению от 15 мая 2025 года титул нужно оформить в течение 12 месяцев после разрешения (если взносы ещё идут, срок считают от последнего платежа), а налоги заплатить в течение 75 рабочих дней, иначе разрешение теряет силу. В старых гидах встречается срок 6 месяцев, это прежнее правило. Повторное заявление после потери разрешения стоит вдвое дороже, по данным Landmark.

За квартиру в строящемся доме вы сначала получаете долю с правом на будущую квартиру (kat irtifakı). Полный титул на квартиру (kat mülkiyeti) выдают после приёмки здания.

Сколько вы платите на каждом этапе, описано в материале расходы и налоги при покупке на Северном Кипре.

Сколько длится вся покупка

Для готового жилья источники называют примерно 6–18 месяцев от договора до титула, в основном это ожидание PTP. При покупке на этапе строительства добавьте срок стройки и время на выдачу отдельных титулов после приёмки.

Вид на жительство

Недвижимость или зарегистрированный договор с поданным заявлением на PTP могут стать основанием для вида на жительство. Правила изменились в октябре 2026 года, подробнее в материале вид на жительство через недвижимость на Северном Кипре.

Перед подписанием: чек-лист

• Тип титула письменно: турецкий до 1974 года, обменный или распределительный.
• Свой юрист и поиск ипотек и обременений в земельном управлении.
• Разрешение на строительство, kat irtifakı и доля квартир, проданных иностранцам.
• Гербовый сбор оплачен, договор зарегистрирован в течение 21 дня.
• Действующие лимиты и сборы проверены в день подписания.