Открытый или закрытый эскроу-счёт: что безопаснее

Закрытый эскроу-счёт защищает ваши деньги прямее всего: банк платит застройщику только после того, как нотариус передал вам право собственности на квартиру. Открытый счёт высвобождает деньги поэтапно, после проверки банком каждого этапа, а взамен ваши взносы покрывает Девелоперский гарантийный фонд (DFG). Оба типа законны. Главное — платить только на счёт, указанный в вашем договоре.

С июля 2022 года каждый застройщик, который продаёт квартиры по девелоперскому закону, обязан открыть жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy) для каждого проекта или для каждой очереди, которую продаёт отдельно, и выбрать один из двух типов.

Открытый и закрытый счёт: сравнение

С закрытым счётом застройщик должен финансировать всё строительство собственными деньгами или кредитами вплоть до окончательного акта. Поэтому на практике чаще встречаются открытые счета.

Когда банк платит застройщику с открытого счёта?

Только после завершения этапа строительства по графику и проверки банком, и не раньше чем через 30 дней после договора. Деньги за последний этап выплачивают только после акта о переходе права собственности.

Банк не просто пересылает ваши платежи. Перед каждой выплатой он проверяет, в частности, что:

1. застройщик — собственник или бессрочный пользователь участка либо имеет согласие собственника на внесение требований покупателей в поземельную книгу;
2. в отношении застройщика не открыто банкротство или реструктуризация — по реестру компаний (KRS) и Национальному реестру должников (KRZ);
3. у застройщика есть разрешение на строительство или он подал уведомление о строительстве, против которого орган не возразил;
4. уже выплаченные деньги потрачены именно на этот проект;
5. назначенный банком специалист со строительными полномочиями подтверждает завершение этапа по журналу строительства (dziennik budowy) и документам о фактическом ходе работ.

Если что-то из этого не подтверждается, банк останавливает выплаты и даёт застройщику срок на исправление. Некоторые пункты, например отсутствие налоговых долгов или долгов перед подрядчиками, банк проверяет только по заявлениям самого застройщика. Так что контроль строгий, но не всеобъемлющий.

Вы тоже платите в ритме стройки: каждый платёж наступает после завершения этапа, за который он вносится, а застройщик обязан сообщить вам о завершении этапа на бумаге или другом долговечном носителе.

Что возвращает Девелоперский гарантийный фонд?

Взносы на открытый счёт, если застройщик обанкротится и проект не продолжат или если вы законно откажетесь от договора, а застройщик не вернёт деньги в течение 30 дней. Для обоих типов счёта фонд также выплачивает то, что не покрывает Банковский гарантийный фонд, если банк эскроу-счёта обанкротится.

Фондом управляет Страховой гарантийный фонд (UFG), а финансируют его застройщики. Он возвращает взносы на открытый счёт, если:

• суд по делу о банкротстве не разрешил синдику продолжать проект, согласился его остановить или не принял решение в течение трёх месяцев после объявления банкротства;
• синдик или управляющий в реструктуризации отказался от вашего договора;
• вы законно отказались от договора, например потому, что не получили проспект или застройщик пропустил срок передачи, а застройщик не вернул вам деньги в течение 30 дней.

Для обоих типов счёта, если обанкротится банк, где открыт счёт, фонд выплачивает то, чего не покрывает Банковский гарантийный фонд. По данным UFG, закон не устанавливает верхнего предела возврата. Закон ограничивает ставку взноса 1% для открытого и 0,1% для закрытого счёта. Действующие ставки — 0,45% и 0,1% по постановлению 2022 года.

Открытый или закрытый эскроу-счёт: что надёжнее?

Закрытый счёт защищает деньги наиболее прямо: они лежат в банке, пока квартира не станет вашей, поэтому если застройщик не справится, они ещё не потрачены. На открытом счёте ваши деньги финансируют стройку под поэтапным контролем банка. Если застройщик не справится, деньги вернёт гарантийный фонд, но только после событий, перечисленных выше, а это может занять время.

Сначала выберите проект. Тип счёта — лишь один из факторов наряду с историей застройщика, поземельной книгой и разрешением на строительство. Остальные проверки описаны в материале как проверить застройщика в Польше.

Что проверить перед оплатой

1. Тип счёта, банк и номер счёта. Девелоперский договор должен их указывать, а также правила распоряжения средствами и стоимость ведения счёта. Тип защиты взносов указан и в проспекте.
2. Платите только на этот номер. Никогда не платите на обычный счёт застройщика или наличными. Если вы внесли плату за резервацию, застройщик обязан перечислить её на эскроу-счёт в течение 7 дней после подписания девелоперского договора.
3. Платите после завершения этапа. Дождитесь уведомления застройщика, что этап по графику завершён.
4. Попросите у банка выписку. Банк учитывает взносы и выплаты отдельно для каждого покупателя и по вашему запросу сообщает даты и суммы.
5. Следите за сменой банка. Если банк расторг договор счёта, у застройщика есть 60 дней, чтобы открыть счёт того же типа в другом банке, и ещё 10 дней, чтобы уведомить вас. До уведомления вы можете не вносить платежи. Если новый счёт не открыт вовремя, банк возвращает деньги покупателям, а вы можете отказаться от договора.

Как это связано с уровнями доверия Havkey

Havkey пока не показывает тип эскроу-счёта и банк на страницах ЖК, поэтому эскроу-счёт не входит ни в один уровень доверия. Проверьте его сами в проспекте и договоре. Что именно охватывают наши уровни, описано на странице как Havkey проверяет застройщиков и ЖК. Как проверить поземельную книгу участка, читайте в материале как читать поземельную книгу онлайн.