Как проверить поземельную книгу (księga wieczysta) онлайн

Любой, кто знает номер, может бесплатно прочитать польскую поземельную книгу (księga wieczysta) онлайн на ekw.ms.gov.pl. Прежде чем платить застройщику, проверьте четыре вещи: участок соответствует проекту (раздел I), собственник — застройщик (раздел II), нет требований или записей о взыскании, о которых вам не сказали (раздел III), и как будет снята ипотека банка (раздел IV).

Почему поземельная книга важна

Польские поземельные книги открыты, и закон предполагает, что их содержание верно. Покупатель, который приобретает право у лица, указанного в книге, защищён, даже если книга окажется неточной. Это называется публичной достоверностью поземельных книг (rękojmia wiary publicznej). У защиты есть пределы: она не действует для покупателя, который знал или легко мог узнать, что книга неточна. Не действует она и тогда, когда в книге есть нерассмотренное заявление. На практике от вас ожидают, что вы прочитаете книгу до покупки.

Как проверить поземельную книгу онлайн?

Просмотр на ekw.ms.gov.pl бесплатный: введите номер книги, пройдите проверку от ботов и прочитайте каждый раздел. Распечатка просмотренного не имеет официальной силы; официальная выписка стоит 20 zł за текущую или 50 zł за полную. Пошагово:

1. Возьмите номер. Он состоит из трёх частей в формате XXXX/00000000/0: четырёхсимвольный код суда, восьмизначный номер и контрольная цифра. Для новостройки номер есть в информационном проспекте.
2. Откройте сервис просмотра. На ekw.ms.gov.pl выберите просмотр поземельной книги (przeglądanie księgi wieczystej). Введите три части номера и пройдите проверку от ботов.
3. Выберите вид. «Текущее содержание» (treść aktualna) показывает действующие записи. «Полное содержание» (treść zupełna) показывает и удалённые записи: так видно, кому участок принадлежал раньше и какие ипотеки сняли.
4. Прочитайте все разделы. Книга открывается на титульной странице. Переключайтесь между разделами I-O, I-Sp, II, III и IV.
5. Закажите официальную выписку, если она нужна. Распечатка просмотренного не имеет официальной силы. Если документ нужен банку или суду, закажите официальную выписку онлайн: 20 zł за текущую (odpis zwykły) и 50 zł за полную (odpis zupełny), которую вы печатаете сами.

Что показывает каждый раздел

Раздел II: собственник не застройщик? Застройщик может строить на чужой земле, если собственник или бессрочный пользователь согласился на внесение требований покупателей. Проспект указывает правовое основание, на котором застройщик пользуется землёй, поэтому если в разделе II другой собственник, проспект должен это объяснять. Если не объясняет, спросите до подписания.

Раздел IV: ипотека — это нормально. Большинство проектов финансирует банковский кредит под залог участка. У застройщика должно быть согласие банка или обязательство его дать на освобождение вашей квартиры от ипотеки после полной оплаты. Этот документ прилагается к договору. Без него вы можете отказаться от договора в течение 60 дней после подписания.

Что означает wzmianka в поземельной книге?

Wzmianka — это отметка о том, что заявление подано, а суд его ещё не рассмотрел. Оно может касаться новой ипотеки, продажи, взыскания или исправления. Закон говорит, что никто не может ссылаться на незнание заявления, отмеченного в книге. Пока wzmianka действует, публичная достоверность вас не защищает. То же касается предостережения (ostrzeżenie) о том, что книга может быть неточной. Если видите такую отметку, спросите застройщика, что это за заявление, и дождитесь решения суда или письменного объяснения.

После подписания: ваше требование в разделе III

Девелоперский договор — правовое основание для внесения вашего требования в раздел III книги участка застройщика. Ваше требование — достроить дом и передать вам квартиру. Нотариус подаёт заявление электронно. Проверьте книгу через несколько недель: сначала должна появиться wzmianka, потом сама запись.

После окончательного акта для вашей квартиры открывают отдельную поземельную книгу, и в её разделе II должны быть указаны вы.

Тревожные признаки

• В разделе II другой собственник, а проспект не объясняет его согласия.
• В разделе III есть взыскание через судебного исполнителя (egzekucja) или предостережение.
• Wzmianka, которую никто не может объяснить.
• Номера участков в разделе I отличаются от указанных в разрешении на строительство.
• Нет согласия банка на освобождение вашей квартиры от ипотеки из раздела IV.

Как это связано с уровнями доверия Havkey

На уровне 2 («Документы проверены») Havkey просматривает поземельную книгу участка проекта вместе с разрешением на строительство и выписками из реестров. Проверка действует 180 дней. Уровень показывает то, что мы видели на дату проверки, а записи могут измениться в любой момент, поэтому перед оплатой прочитайте книгу сами. См. как Havkey проверяет застройщиков и ЖК. Остальные проверки описаны в материале как проверить застройщика в Польше. Что происходит с вашими деньгами после подписания, объясняем в материале открытый или закрытый эскроу-счёт.