Как проверить застройщика в Польше перед покупкой

Прежде чем платить польскому застройщику, проверьте шесть вещей: компанию в Национальном судебном реестре (KRS), разрешение на строительство, поземельную книгу участка, тип эскроу-счёта, защиту Девелоперского гарантийного фонда и построенные ранее объекты. Большинство ответов есть в информационном проспекте, который застройщик обязан вам выдать, а почти все можно бесплатно подтвердить в публичных реестрах.

1. Компания: KRS или CEIDG

Найдите застройщика в KRS по названию, номеру KRS или налоговому номеру (NIP). Обратите внимание на:

• дату регистрации и уставный капитал;
• состав правления и то, кто имеет право подписи;
• записи о ликвидации, банкротстве или реструктуризации.

Многие проекты ведут компании специального назначения (spółka celowa), принадлежащие более крупным группам. Это нормально, но выясните, кто за ними стоит. Финансовые отчёты публикуются в репозитории RDF; по вашему запросу застройщик также обязан показать в своём офисе отчёты за последние два года, а для spółka celowa — ещё и материнской компании. Дела о банкротстве и реструктуризации есть в Национальном реестре должников (KRZ). Застройщик-предприниматель без компании зарегистрирован в CEIDG, а не в KRS.

2. Разрешение на строительство (pozwolenie na budowę)

Проспект должен указывать, есть ли разрешение на строительство, окончательное ли оно (ostateczne), обжаловано ли (zaskarżone), а также номер и выдавший орган.

• Окончательное значит, что в административном порядке его обжаловать уже нельзя. Однако его ещё можно оспорить в административном суде, поэтому «окончательное» не значит «бесспорное».
• Разрешения, выданные с 2016 года, можно найти в публичном поиске RWDZ от GUNB — по номеру, адресу или участку.
• По вашему запросу застройщик обязан показать в офисе разрешение и строительный проект.

3. Поземельная книга (księga wieczysta)

Введите номер книги на ekw.ms.gov.pl — просмотр бесплатный. В книге четыре раздела:

Обратите внимание и на отметки (wzmianki) — это заявления, которые суд ещё не рассмотрел. Ипотека банка на участке — обычное дело. Но у застройщика должно быть согласие банка или обязательство его дать на то, чтобы вашу квартиру выделили и передали вам без ипотеки после полной оплаты. Этот документ прилагается к договору, а если его нет, вы вправе отказаться от договора. Разбор книги раздел за разделом и записи, которые должны насторожить, — в материале как читать поземельную книгу онлайн.

4. Жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy)

К каждому девелоперскому договору открывается эскроу-счёт в банке. Есть два типа:

Платите только на номер эскроу-счёта из вашего договора и никогда — на обычный счёт застройщика. Банк учитывает платежи отдельно для каждого покупателя и по запросу сообщает подробности. Расходы на счёт несёт застройщик, и их нельзя вычесть из ваших денег. Что каждый тип означает для ваших денег и что проверить в договоре, объясняем в материале открытый или закрытый эскроу-счёт.

5. Защищены ли ваши платежи Девелоперским гарантийным фондом (DFG)?

Фонд, которым управляет Страховой гарантийный фонд (UFG), охватывает продажи, начатые с 1 июля 2022 года. Он возвращает платежи на открытый эскроу-счёт, в частности если застройщик обанкротится и проект не продолжат или если вы законно откажетесь от договора, а застройщик не вернёт деньги в течение 30 дней. При банкротстве банка фонд покрывает то, что не выплатит Банковский гарантийный фонд (BFG). По данным UFG, закон не устанавливает верхнего предела возмещения. Взнос платит застройщик, а не покупатель.

6. Информационный проспект (prospekt informacyjny)

Застройщик обязан бесплатно выдать проспект на бумаге или другом долговечном носителе до бронирования или девелоперского договора. Проспект становится частью договора. В нём, в частности:

• до трёх завершённых проектов с датами начала и разрешения на эксплуатацию;
• велись ли или ведутся ли против застройщика исполнительные производства на сумму свыше 100 000 zł;
• данные об участке, разрешении, эскроу-счёте и график работ;
• запланированные публичные объекты в радиусе 1 км, например дороги или железная дорога.

Если договор не соответствует проспекту, проспект не выдали или в нём недостоверные данные, вы можете отказаться от договора в течение 30 дней с даты подписания. С июля 2025 года застройщик также обязан публиковать на своём сайте цену м² каждой квартиры с датой каждого изменения цены.

7. Сдавал ли застройщик прежние проекты вовремя?

Посетите завершённые объекты застройщика. Сравните обещанные сроки с датами разрешений на эксплуатацию, поговорите с жильцами, поищите в СМИ упоминания о задержках или спорах. Отсутствие завершённых проектов само по себе не дисквалифицирует, но остальные проверки тогда должны быть тщательнее.

Какие тревожные знаки при покупке у застройщика?

• Просьба заплатить на обычный счёт, наличными или «мимо договора».
• Проспекта нет, или его выдают только при подписании.
• Плата за бронирование выше 1% цены.
• Нет согласия банка на выделение квартиры без ипотеки.
• Разрешение не окончательное или обжаловано.
• В книге другой собственник или записи об исполнительных производствах.
• Для недостроенного дома предлагают обычный письменный предварительный договор вместо нотариального девелоперского.
• Цена в договоре отличается от опубликованной на сайте.
• Давление подписать «прямо сегодня».

Как уровни доверия Havkey соотносятся с этими проверками

Havkey показывает уровень доверия для каждого застройщика и ЖК. Полная методология, в том числе кто проводит проверки, описана на странице как Havkey проверяет застройщиков и ЖК. На знаке доверия уровней 1–3 указана дата проверки, а уровень нельзя купить: платное продвижение — отдельный процесс, и оно помечено как реклама.

Когда срок истекает, уровень понижается до повторной проверки. Havkey — это каталог, а не продавец или посредник, и не гарантирует надёжность застройщиков. Эскроу-счёт, проспект и договор проверьте вместе с нотариусом или юристом.