Приёмка квартиры у застройщика в Польше: чек-лист и права

Прежде чем нотариус передаст вам право собственности, застройщик обязан передать вам квартиру на приёмке (odbiór). Каждый дефект вы записываете в протокол приёмки. Затем у застройщика есть 14 дней, чтобы письменно признать дефекты или отказать, и 30 дней с подписания, чтобы устранить признанные. Если за 14 дней он молчит, дефекты считаются признанными. Если у квартиры есть существенный дефект, который застройщик не признаёт, вы можете отказаться её принимать.

Эти правила устанавливает девелоперский закон, и они действуют для каждого девелоперского договора. Условие, которое даёт вам меньше, чем закон, недействительно, и вместо него действует закон.

Когда проходит приёмка?

После того как решение о разрешении на эксплуатацию (pozwolenie na użytkowanie) вступило в законную силу, и до акта, которым право собственности переходит к вам. В девелоперском договоре должны быть указаны способ и срок уведомления о приёмке и дата самой приёмки.

Закон говорит, что приёмка проходит в вашем присутствии. Если вы не можете прийти, заранее спросите застройщика и юриста, может ли вместо вас быть представитель по доверенности. Не игнорируйте дату: если вы не пришли на приёмку или на акт после двух письменных вызовов с интервалом не меньше 60 дней, застройщик может отказаться от договора, если только вам не помешали форс-мажорные обстоятельства.

Что происходит с записанными дефектами?

Дефекты, которые вы заметили после приёмки, но до акта, тоже можно заявить застройщику. Правила те же, а сроки 14 и 30 дней считают со дня заявления.

Можно ли отказаться принимать квартиру?

Да, но только из-за существенного дефекта (wada istotna), который застройщик отказывается признать в протоколе. Закон не определяет, что такое существенный дефект. Речь о том, что мешает нормально пользоваться квартирой, а не о поцарапанной двери. Если сомневаетесь, посоветуйтесь со строительным экспертом до отказа.

Что дальше:

1. Повторная приёмка. Вы с застройщиком договариваетесь о новой дате, чтобы он сначала устранил дефект.
2. Повторный отказ требует эксперта. Чтобы отказаться при повторной приёмке, вы должны представить заключение строительного эксперта (rzeczoznawca budowlany). Попросить о нём нужно в течение месяца после отказа.
3. Кто платит эксперту. Если эксперт не найдёт существенного дефекта, заключение оплачиваете вы. Если подтвердит — застройщик. Рассчитываются не позднее дня акта.
4. Отказ от договора. Если эксперт подтвердил существенный дефект, вы можете отказаться от договора. То же можно сделать, если застройщик признал существенный дефект, но не устранил его в срок.

Отказ принять квартиру не останавливает 120-дневный срок, который вы можете дать застройщику на передачу права собственности. Этот срок приостанавливается только до того дня, когда вы представите заключение эксперта после повторной приёмки. После отказа от договора застройщик обязан в течение 30 дней вернуть деньги, выплаченные ему с эскроу-счёта. Когда вместо него платит Девелоперский гарантийный фонд, объясняет гайд об эскроу-счетах.

Чек-лист приёмки квартиры

Возьмите девелоперский договор с планом квартиры и стандартом отделки, лазерный дальномер или рулетку, двухметровый уровень, фонарик, зарядку для телефона, чтобы проверить розетки, и телефон для фото. Некоторые берут с собой независимого инспектора. Закон этого не требует, а его услуги оплачиваете вы.

1. Документы. Сверьте номер квартиры, план и стандарт отделки с договором. Договор должен определять площадь, планировку и объём отделочных работ, которые обязался выполнить застройщик.
2. Площадь. Измерьте комнаты. Цена — это площадь, умноженная на цену за метр, а договор должен указывать способ измерения площади. Если измеренная площадь отличается от договорной, проверьте, что договор говорит об изменении цены.
3. Стены, потолки и стяжка. Ищите трещины, влажные пятна и неровности. Ровность проверьте уровнем.
4. Окна и балконные двери. Откройте, поставьте на проветривание и закройте каждое. Проверьте уплотнители, стёкла, подоконники, балконное ограждение и водоотвод.
5. Входная дверь. Проверьте замок, все ключи, коробку и отделку двери.
6. Электрика. Проверьте каждую розетку и выключатель. Посмотрите, подписан ли электрощиток и работает ли домофон.
7. Вода, отопление и вентиляция. Откройте воду, проверьте сливы, радиаторы или тёплый пол и есть ли тяга в вентиляционных решётках.
8. Счётчики. Запишите в протокол показания всех счётчиков.
9. Дополнения из договора. Осмотрите кладовку, парковочное место, садик или террасу, если они входят в покупку.

Описывайте каждый дефект точно, с комнатой и местом, и делайте фото с датой. Подписывайте протокол только тогда, когда в нём всё записано, и сохраните экземпляр с подписями обеих сторон.

Что защищает вас после акта?

Застройщик отвечает за физические дефекты, обнаруженные в течение пяти лет после передачи квартиры (rękojmia). С 9 сентября 2025 года девелоперский закон прямо отсылает к правилам Гражданского кодекса о rękojmia. Для потребителя эту ответственность нельзя ограничить или исключить. Вы можете требовать ремонта или замены, снижения цены, а если дефект не мелкий — отказаться от договора. Сообщайте о каждом дефекте письменно, как только его обнаружили, и сохраняйте копию.

Как это связано с Havkey

Уровни доверия Havkey относятся к проверкам до покупки: реестрам застройщика, поземельной книге, разрешению на строительство, а на высшем уровне — визиту на стройку с датой. Мы не участвуем в приёмке отдельных квартир. Что охватывает каждый уровень, описано на странице как Havkey проверяет застройщиков и ЖК. Если вы ещё выбираете между новостройкой и вторичкой, прочитайте новостройка или вторичка.