Новостройка или вторичка в Польше: в чём реальная разница

Квартира от застройщика обходится дешевле в налогах и сборах: НДС уже в цене, а 2% налога на гражданско-правовые действия (PCC) вы не платите. У неё есть законная приёмка (odbiór), эскроу-счёт для ваших платежей и пятилетняя ответственность за дефекты, которую нельзя ограничить. Квартира на вторичном рынке обычно уже с отделкой, становится вашей в день акта, а цену можно обсудить, но вы платите 2% PCC, если это не ваше первое жильё.

Новостройка — это первичный рынок (rynek pierwotny): вы покупаете у застройщика по девелоперскому закону. Вторичка — это вторичный рынок (rynek wtórny): вы покупаете квартиру, у которой уже есть владелец, чаще всего частное лицо.

Новостройка и вторичка: главные отличия

Платят ли PCC на вторичном рынке?

Как правило, да: покупатель платит 2% рыночной стоимости, и нотариус взимает налог при акте. Первое жильё освобождено: PCC не платят, если в день продажи и раньше у вас не было права собственности на квартиру или дом, кооперативного права собственности на жильё (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) или доли в любом из них. Унаследованная доля до 50% не учитывается.

Если вы покупаете вместе с человеком, который этому условию не отвечает, например с супругом, у которого уже была квартира, спросите нотариуса, как применить освобождение: налоговые органы и суды оценивали такие покупки по-разному. Если продавец — компания, заплатите ли вы PCC или НДС, зависит от того, как эта продажа облагается НДС. Нотариус проверяет это до акта.

Квартиру от застройщика продают с НДС, поэтому PCC нет. Единственное исключение — шестая и каждая следующая квартира с НДС, которую тот же покупатель покупает в домах на одном земельном участке: с каждой такой сделки платят 6% PCC.

Что дешевле в итоге? Пример расчёта

Возьмём квартиру 50 м² за 600 000 zł, которую покупают за наличные по максимальным ставкам нотариуса. Максимальное вознаграждение за каждый акт здесь — половина от 3 170 zł, то есть 1 585 zł нетто плюс 23% НДС, всего 1 949,55 zł.

В обоих случаях добавьте копии акта и вознаграждение нотариуса за заявление в поземельную книгу. Экономия на налоге в новостройке реальна, но отделка обычно стоит намного больше. Поэтому вторичка в хорошем состоянии в целом может выйти дешевле, а квартира, которой нужен ремонт, — не обязательно. Сторону новостройки подробно разбирают гайд о полной стоимости покупки новостройки и калькулятор.

Кто отвечает за дефекты и как долго?

В обоих случаях продавец отвечает за физические дефекты, обнаруженные в течение пяти лет после передачи квартиры (rękojmia по Гражданскому кодексу). Разница в том, можно ли эту ответственность ограничить.

• От застройщика. Вы покупаете как потребитель у компании, поэтому ответственность нельзя ограничить или исключить. До акта у вас есть ещё и законная приёмка: застройщик обязан ответить на записанные дефекты в течение 14 дней и устранить признанные в течение 30 дней. Каждый шаг объясняет гайд о приёмке квартиры.
• От частного лица. Ответственность действует по умолчанию, но договор может её ограничить или исключить, например условием, что вы принимаете квартиру в её видимом состоянии. Такое условие не защищает продавца, который умышленно скрыл дефект. Прочитайте эту часть акта до подписания.

В обоих случаях вы можете требовать ремонта, снижения цены, а если дефект не мелкий — отказаться от договора.

Сколько занимает каждый путь?

Новую квартиру часто покупают до окончания стройки. Вы подписываете девелоперский договор и платите частями на эскроу-счёт. Застройщик обязан передать право собственности к дате из договора. Если он опаздывает, вы можете дать ему 120 дней, а затем отказаться от договора, сохранив право на договорную неустойку.

Покупка на вторичном рынке обычно быстрее, потому что квартира уже существует. Вы подписываете предварительный договор, часто с задатком, а затем договор купли-продажи, когда банк одобрит ипотеку и документы будут готовы. Если вы внесли задаток и отказались, продавец оставляет его себе. Если отказался продавец, вы можете требовать двойную сумму.

Что проверить перед покупкой вторички

1. Поземельную книгу (księga wieczysta). Проверьте, что продавец — собственник, и прочитайте разделы об ипотеках и правах других лиц. Как это сделать, объясняет гайд о проверке поземельной книги онлайн. У кооперативного права собственности на жильё поземельной книги может не быть — тогда попросите справку в кооперативе.
2. Долги. Попросите у продавца справку от товарищества собственников (wspólnota) или кооператива об отсутствии задолженности.
3. Кто прописан. Попросите подтверждение, что в квартире никто не прописан (zameldowany), или договоритесь в акте, к какой дате жильцы выпишутся.
4. Задаток или аванс. Задаток (zadatek) и аванс (zaliczka) имеют разные последствия. Проверьте, какое слово стоит в предварительном договоре.
5. Посредник. Если в сделке участвует агент, договор посредничества (umowa pośrednictwa) должен быть письменным или электронным, а агент прикладывает к нему копию полиса страхования ответственности (OC). Размер комиссии определяет этот договор.

Как это связано с Havkey

Уровни доверия Havkey относятся к ЖК и застройщикам первичного рынка. У каждой проверки есть дата, а страница как мы проверяем описывает, что охватывает каждый уровень. Havkey также показывает квартиры на вторичном рынке от агентств и агентов в объявлениях вторичного рынка. Для них Havkey проверяет компанию продавца в реестре и полис OC агента, а не саму квартиру. Поземельную книгу квартиры на вторичном рынке проверьте сами.