Варшава, Краків чи Вроцлав: ціни новобудов у III кварталі 2026

«Краків тепер дорожчий за Варшаву» — один із найпоширеніших заголовків про нерухомість у Польщі цієї осені. Для одного ряду даних це правда, для новобудов — ні. Якщо ви обираєте між трьома найбільшими ринками новобудов у Польщі, треба розуміти, на яку саме цифру ви дивитеся.

У цій статті ми порівнюємо Варшаву, Краків і Вроцлав за трьома незалежними джерелами: щоденний моніторинг пропозицій забудовників, дані центробанку про угоди і нотаріальні акти великої агенції. Кожна цифра має дату.

Три види ціни — три різні відповіді

• Ціни пропозиції беруться з прайс-листів забудовників. З вересня 2025 року забудовники зобов’язані публікувати ціну кожної квартири, тож ці дані тепер повні. Це те, що ви побачите у відділі продажу.
• Ціни угод — це ціни реально завершених продажів. NBP щокварталу збирає їх у забудовників та агентів. Вони показують, скільки покупці справді заплатили після знижок.
• Нотаріальні ціни беруться з актів, підписаних через одну агентську мережу (Metrohouse). Вони оперативні, але стосуються переважно вторинного ринку.

Середні значення теж вводять в оману. Кілька дуже дорогих пентхаусів піднімають середню, тож медіана — квартира посередині списку — краще показує, скільки платить звичайний покупець.

Ціни пропозиції у вересні 2026 року

За даними BIG DATA RynekPierwotny.pl, які навела «Rzeczpospolita», наприкінці вересня 2026 року пропозиція забудовників виглядала так:

У Варшаві квартири, які вийшли в продаж у вересні, коштували в середньому 23 200 zł/м² — значно вище за міську медіану. Це тягне середню вгору і показує, де з’являється нова пропозиція: у центральних і преміальних локаціях.

Структура пропозиції розповідає те саме. У Варшаві близько 4 200 квартир коштували до 15 000 zł/м², а 5 200 — понад 20 000 zł/м². У Вроцлаві навпаки: близько 5 100 квартир до 15 000 zł/м² і лише 1 300 понад 20 000 zł/м².

Квартира 50 м² за медіанною ціною коштуватиме близько 875 000 zł у Варшаві, 800 000 zł у Кракові та 745 000 zł у Вроцлаві — без паркомісця, комори й оздоблення.

Ціни угод: скільки покупці справді заплатили

Останні повні офіційні дані — за II квартал 2026 року. Звіт NBP, опублікований наприкінці вересня, дає такі цифри для нових квартир:

Усі шість цифр — із файлу даних NBP із середніми цінами за містами. Картина послідовна: покупці платять приблизно на 6–9% менше за середню ціну пропозиції (9% у Варшаві, 8% у Вроцлаві, 6% у Кракові) — частково через знижки, частково тому, що дешевші квартири продаються першими.

На первинному ринку ціни угод зросли на 1,9% за квартал у Варшаві і на 1,5% у шести найбільших містах без Варшави. За рік Варшава додала 2,4%, а шість міст — мінус 0,4%. З поправкою на зростання зарплат реальні ціни знизилися в усіх групах: на 2,8% у Варшаві та на 5,4% у шести містах. Інакше кажучи, щодо доходів квартири повільно стають доступнішими.

Нотаріальні дані за III квартал

Барометр Metrohouse і Credipass на основі нотаріальних актів, переважно щодо вторинного ринку, дає перший погляд на III квартал 2026 року:

• Варшава: 16 823 zł/м², +6,3% за квартал і +7,3% за рік
• Краків: 14 090 zł/м², +0,3% за квартал
• Вроцлав: 12 086 zł/м², +1,4% за квартал і +4,5% за рік

Це не ціни новобудов, але порядок той самий, і схоже, що влітку Варшава прискорилася.

То чи Краків дорожчий за Варшаву

Otodom Analytics дає за вересень середню 17 828 zł/м² у Кракові та 17 767 zł/м² у Варшаві. Цей ряд змішує первинний і вторинний ринок, і finwire, який його навів, зазначає, що різниця в 61 zł — у межах похибки. Для самих новобудов усі джерела вище ставлять Варшаву чітко попереду: приблизно на 1 500 zł/м² за медіаною і на 2 700 zł/м² за середньою.

Правда в тому, що Краків наздогнав. У центральних районах, де мало землі під забудову, ціни новобудов наближаються до варшавських.

Що це означає, якщо ви купуєте

• Варшава — найбільший вибір і найвищі ціни. Розрив між медіаною і середньою великий, тож район важить більше, ніж загальноміська цифра. Багато доступніших ЖК — на околицях, наприклад у Бялолєнці.
• Краків — менше квартир у продажу, а в хороших локаціях ціни близькі до варшавських. Покупці з обмеженим бюджетом дивляться на південь і схід від центру та на сусідні містечка.
• Вроцлав — найдешевший із трьох, і тут найбільше квартир дешевше за 15 000 zł/м². Це ринок, де середній бюджет досі дозволяє купити нову двокімнатну квартиру в межах міста.

Де б ви не купували, ціна за м² — лише початок. Додайте паркомісце, яке забудовники тепер мусять оцінювати окремо, і оздоблення: більшість нових квартир здають у стані «deweloperski», без підлоги й кухні. Наш калькулятор повної вартості додасть нотаріуса, судові збори й оздоблення.

Пропозиція і найближчі місяці

У шести найбільших ринках наприкінці II кварталу 2026 року в забудовників було 64 377 непроданих квартир, а продажі за квартал знизилися на 8,3% — до 11 364. Велика пропозиція — це аргумент на переговорах, особливо в ЖК, де квартира продається вже кілька місяців. Прайс-листи тепер містять історію ціни кожної квартири, тож видно, чи ціну вже знижували.

Звіт NBP за III квартал 2026 року має вийти близько грудня. Ми оновимо це порівняння, щойно він з’явиться.

Щоб порівняти ЖК у кожному місті з їхніми перевірками та датами, відкрийте сторінки Варшави, Кракова і Вроцлава.