Як читати прайс-лист забудовника в Польщі

З вересня 2025 року кожен забудовник у Польщі мусить публікувати ціну кожної квартири, яку продає. Це поклало край практиці «ціна за запитом», але прайс-лист — усе одно технічний документ зі своєю логікою. У цьому посібнику пояснюємо, що в ньому має бути, як читати кожну частину і що перевірити, перш ніж підписати резерваційний або девелоперський договір.

Правила випливають зі статей 19a і 19b закону про забудовників, доданих у 2025 році, та двох пізніших змін. Джерела наведено наприкінці.

Що вимагає закон

Від початку продажу і до передачі останньої квартири забудовник мусить вести власний сайт, де розміщено загальну частину інформаційного проспекту, його адресу й контакти, локацію ЖК, а також:

1. ціну за квадратний метр корисної площі і повну ціну кожної квартири чи будинку в продажу;
2. ціну підсобних приміщень, як-от комори чи паркомісця, і прав, потрібних для користування квартирою, якщо їх не включено в ціну квартири;
3. усі інші платежі, які покупець мусить сплатити забудовнику за договором.

Усі ціни мають бути з ПДВ. Коли ціна змінюється, забудовник оновлює сторінку в день зміни, вказує дату і залишає попередні ціни видимими. Кожна реклама й оголошення мусять містити адресу цієї сторінки.

Ті самі дані раз на добу передаються на державний портал відкритих даних dane.gov.pl. З 11 листопада 2026 року їх треба надсилати в єдиному електронному форматі, що має спростити порівняння ЖК.

Читаємо прайс-лист колонка за колонкою

Типовий прайс-лист — це таблиця, де кожен рядок — одна квартира. Ось приклад із вигаданими цифрами:

Під нею або на окремій вкладці мають бути:

І перелік інших платежів, якщо вони є.

Площа. Це корисна площа (powierzchnia użytkowa), обміряна за Польським стандартом. Балкони, лоджії й тераси до неї не входять, тож велика тераса не підвищує ціну за м², але може мати окрему ціну.

Ціна за м² і повна ціна. Помножте площу на ціну за м². У прикладі 54,30 × 15 900 zł = 863 370 zł. Якщо цифри не сходяться, запитайте чому. З 13 лютого 2026 року ціну в резерваційному й девелоперському договорі треба визначати саме так — як площу, помножену на ціну за м².

ПДВ. Уже в ціні. Для квартири до 150 м² ставка 8%. Податку PCC за купівлю в забудовника ви не платите.

Підсобні приміщення. Паркомісце й комору зазвичай продають окремо. Для квартири з прикладу з паркомісцем і коморою ваші реальні витрати — 938 370 zł, а не 863 370 zł. До закону дешеве чи «безкоштовне» паркомісце іноді використовували, щоб ціна за м² деінде виглядала нижчою; тепер кожен об’єкт мусить мати власну ціну.

Інші платежі. Це гроші, які ви мусите сплатити забудовнику за договором понад ціну. Якщо рядок порожній, попросіть забудовника письмово підтвердити, що таких платежів немає.

Статус. Вільна, зарезервована чи продана. Зарезервована квартира може повернутися в продаж, якщо резервація спливе, тож про ту, що вам подобається, варто запитати.

Історія ціни — найкорисніша частина

Оскільки кожна зміна має дату, а старі ціни залишаються видимими, ви бачите:

• коли квартира вийшла в продаж і за якою ціною;
• чи ціну підвищували або знижували і як часто;
• скільки часу вона продається.

Квартира, яка продається вже багато місяців і вже дешевшала, — природна точка для переговорів. Квартира, ціна якої двічі зросла за квартал, свідчить, що ЖК добре продається.

П’ять перевірок перед підписанням

1. Перемножте. Площа × ціна за м² має дорівнювати повній ціні.
2. Додайте все потрібне. Паркомісце, комору, право на сад, якщо його продають окремо, та інші платежі.
3. Збережіть копію з датою. Зробіть скриншот або збережіть сторінку в PDF із датою. Це ваш доказ, якщо ціна зміниться.
4. Порівнюйте порівнянне. Порівнюйте ЖК за ціною за м² плюс потрібні вам паркомісце й комора, а не за ціною за м² із заголовка.
5. Звірте договір із сайтом. Ціна за м² і площа в резерваційному чи девелоперському договорі мусять збігатися.

Ваше право на нижчу ціну

Закон містить просте правило на вашу користь: якщо ціна, запропонована під час підписання договору, відрізняється від опублікованої на сайті, ви можете вимагати укласти договір за найвигіднішою для вас ціною. Якщо забудовник відмовляє, збережіть копію сторінки. Порушення правил розкриття цін — це практика, що порушує колективні інтереси споживачів; її може розслідувати і штрафувати UOKiK, Управління захисту конкуренції і споживачів.

Чого прайс-лист не скаже

• Остаточної ціни після знижок. Опубліковані ціни — це ціни пропозиції. Ціни угод не публічні.
• Вартості оздоблення. Більшість квартир продають у стані «deweloperski», без підлоги й кухні; закладіть оздоблення окремо. Допоможе наш калькулятор повної вартості.
• Чи безпечний ЖК. Для цього перевірте забудовника, поземельну книгу, дозвіл на будівництво й ескроу-рахунок. Див. як перевірити забудовника в Польщі.

Ширшу картину змін для покупців цього року дає стаття Що змінилося для покупців нерухомості в Польщі у 2026 році. На Havkey сторінка кожного ЖК показує, які перевірки зроблено і коли; почніть із каталогу.