Купівля нерухомості в Іспанії іноземцем у 2026 році: що змінилося

Іспанія — європейський ринок, який іноземні покупці знають найкраще. У 2025 році вони купили там більше житла, ніж будь-коли, і країна залишається відкритою: ні дозволу, ні заборони, ні спеціального погодження. Але 2026-й — не 2019-й. Ціни швидко ростуть, «золотої візи» немає, а податки сильно відрізняються між регіонами. Це перший огляд того, що змінилося; детальний покроковий посібник ми плануємо пізніше.

Ціни: двозначне зростання

Іспанський статистичний інститут INE вимірює ціни житла, яке справді продано. У II кварталі 2026 року його індекс цін на житло був на 12,2% вищий, ніж роком раніше, і на 3,4% вищий, ніж у I кварталі. Вторинне житло подорожчало швидше (12,9%), ніж нове (7,4%).

Найбільше зростання — у Сеуті (15,2%), Астурії (15,0%) та Кастилії і Леоні (14,8%), найменше — у Наваррі (9,5%), Країні Басків (10,0%) і Каталонії (10,1%). Навіть найповільніший регіон подорожчав майже на десяту частину за рік.

Ціни пропозиції показують те саме. Портал Fotocasa повідомив про середню ціну пропозиції на вторинному ринку €3 133/м² у червні 2026 року — на 17,2% більше, ніж роком раніше, і найвищу за 21 рік. Ціни пропозиції випереджають ціни угод, але напрям зрозумілий.

Хто купує: рекордна кількість

Реєстратори нерухомості Іспанії нарахували майже 97 300 покупок іноземцями у 2025 році — найбільше в їхній статистиці, або 13,8% усіх угод. Частка знизилася з 15% у 2023 році, бо більше купують і самі іспанці.

У IV кварталі 2025 року найактивнішими іноземцями були британці, німці та нідерландці. У деяких провінціях іноземці домінують: в Аліканте вони уклали 45,7% усіх угод того кварталу, на Балеарських островах — 32,8%, у Малазі — 32,3%. CaixaBank Research з’ясував, що іноземці, які вже живуть в Іспанії, дають трохи більше половини іноземних покупок, а нерезиденти, які купують переважно житло для відпочинку та інвестицій, — найшвидше зростаюча група з 2019 року. Поляки у 2024 році були п’ятою за величиною групою покупців-нерезидентів.

Що змінилося в правилах

«Золотої візи» немає. Органічний закон 1/2025 скасував посвідку для інвесторів у нерухомість з 3 квітня 2025 року. Заяви, подані раніше, могли розглядати за старими правилами, а видані візи діють до кінця строку. Купівля житла сама по собі більше не дає права на проживання.

Податок 100% — пропозиція, а не закон. У січні 2025 року уряд запропонував податок до 100% вартості на житло, яке купують покупці з-поза ЄС, що не живуть в Іспанії. У березні 2026 року Reuters повідомив, що ініціатива застрягла в парламенті й не увійшла до власного житлового пакета уряду. Сприймайте її як ризик, за яким варто стежити, а не як правило, яке треба закладати в ціну.

Деякі регіони знизили податки. Валенсійська громада знизила податок на передачу майна для вторинного житла з 10% до 9% з 1 червня 2026 року, зберігши ставку 6% для покупців до 35 років і деяких вразливих груп. Кантабрія та Галісія запровадили знижені ставки для окремих випадків купівлі основного житла.

Що ви платите понад ціну

Податки залежать від того, нове житло чи вторинне, і від регіону:

Додайте нотаріуса, земельний реєстр, юриста, якщо звертаєтеся до нього, і витрати банку, якщо берете іпотеку. Поширене правило — закладати близько 10–15% понад ціну, але порахуйте для свого регіону.

Після купівлі ви щороку сплачуєте муніципальний податок на нерухомість (IBI). Нерезиденти також щороку сплачують податок на доходи нерезидентів щодо нерухомості, навіть якщо не здають її в оренду. Податковий консультант порахує його для вашого випадку.

Як зазвичай відбувається купівля

1. Отримайте NIE — ідентифікаційний номер іноземця. Він потрібен для акта і сплати податків.
2. Відкрийте рахунок в іспанському банку. Для купівлі закон цього не вимагає, але на практиці через нього сплачують податки, комунальні послуги та іпотеку.
3. Перевірте об’єкт. Попросіть свіжий витяг із земельного реєстру (nota simple), щоб побачити власника й обтяження. Для новобудови перевірте дозвіл на будівництво і те, як захищено ваші внески.
4. Підпишіть приватний договір із завдатком. Договір завдатку (contrato de arras) фіксує ціну, строк і наслідки, якщо одна зі сторін відмовиться.
5. Підпишіть акт у нотаріуса і зареєструйте його в земельному реєстрі.

Як Іспанія виглядає поруч із Польщею

Обидві країни дозволяють іноземцям купити квартиру без дозволу. Відмінності — у вартості та темпі:

• Податки. У Польщі нова квартира від забудовника має 8% ПДВ, уже включений у ціну, і без податку на передачу майна. В Іспанії 10% ПДВ на нове житло сплачують зверху, плюс гербовий збір.
• Зростання цін. Річне зростання в Іспанії на 12,2% контрастує з невисоким, однозначним номінальним зростанням цін нових квартир у найбільших містах Польщі у II кварталі 2026 року за даними NBP.
• Захист внесків. У Польщі платежі за новобудову йдуть на ескроу-рахунок під захистом Девелоперського гарантійного фонду. В Іспанії внески за житло на етапі будівництва мусить гарантувати банк або страховик — попросіть показати гарантію.

Якщо порівнюєте ринки, наша стаття про те, де іноземці купують нерухомість у 2026 році, ставить Іспанію поруч із США, Дубаєм і Польщею. Для Польщі Havkey показує перевірки кожного ЖК з датами в каталозі.