Як перевірити забудовника на Північному Кіпрі до оплати

На Північному Кіпрі майже нічого про забудовника чи ділянку не можна перевірити в безкоштовному публічному онлайн-реєстрі. Перевірка йде за документами: попросіть у забудовника довідки про компанію, титул (koçan) на ділянку та його тип, дозвіл на будівництво, погоджені креслення й поверховий сервітут (kat irtifakı), а ваш власний юрист хай підтвердить кожен документ у земельному управлінні та інших установах. Ескроу, передбаченого законом, для купівлі на етапі будівництва немає, тож головний захист дає договір.

Що можна перевірити і де

1. Документи компанії

Попросіть свідоцтво про реєстрацію, довідку про директорів і власників та свіжий лист про належний статус компанії від Реєстратора компаній. Перевірте, чи назва компанії в договорі збігається з довідками і з назвою в титулі або дозволі на будівництво. Якщо не збігається, попросіть письмово пояснити, як ці компанії пов’язані.

Спитайте, чи забудовник є членом KTİMB і чи має категорію підрядника. Northernland, сам забудовник, радить обирати будівельників, зареєстрованих у KTİMB.

2. Титул і його тип

Попросіть копію koçan на кожну ділянку проєкту та письмову довідку про її тип: турецький до 1974 року, обмінний (eşdeğer) чи розподільчий (tahsis). Юрист має підтвердити обидва пункти в земельному управлінні. Чому тип важливий, пояснюємо в посібнику титули на нерухомість на Північному Кіпрі.

3. Іпотека та обтяження землі

Забудовники часто фінансують будівництво банківським кредитом під заставу землі (ipotek). Перш ніж ваш титул переоформлять, банк має зняти заставу з вашої квартири. Попросіть юриста перевірити, чи немає іпотеки, обтяження (şerh) або судової претензії. Якщо іпотека є, попросіть лист банку із зобов’язанням зняти заставу з вашої квартири після повної оплати.

4. Містобудування, дозвіл на будівництво і креслення

За посібником Döveç 2026 року, проєкт отримує містобудівне погодження від Департаменту містобудування, а потім дозвіл на будівництво від муніципалітету або, у сільській місцевості, від районної адміністрації згідно із Законом про вулиці та будівлі (Cap. 96). Креслення погоджують і штампують палати KTMMOB: архітектурні, конструктивні й інженерних мереж. Попросіть копії з печатками й датами і перевірте, чи збігається кількість поверхів і квартир із тим, що вам продають.

5. Поверховий сервітут (kat irtifakı)

Kat irtifakı прив’язує частку землі до вашої майбутньої квартири. Огляди агентств щодо змін травня 2024 року, наприклад Tekce, кажуть, що забудовники можуть продавати іноземцям лише квартири з kat irtifakı або повним титулом (kat mülkiyeti). У тексті закону ми цієї норми не підтвердили, тож уточніть у юриста. У будь-якому разі спитайте, чи зареєстровано kat irtifakı і який номер квартири ви купуєте.

6. Реєстрація договору

Договір треба проштампувати в податковій (гербовий збір 0,5%) і зареєструвати в районному земельному управлінні протягом 21 дня після підписання. Зберігайте штамповану копію. Реєстрація захищає вас від повторного продажу тієї самої квартири. Кроки й строки описано в посібнику як іноземцю купити нерухомість на Північному Кіпрі.

7. Схвалення здачі

Коли будинок завершено, орган, що видав дозвіл, видає схвалення здачі (tasvip); Döveç називає його місцевим аналогом сертифіката про введення в експлуатацію. У Туреччині аналогічний документ називають iskan. Після цього оформлюють окремі титули на квартири. Якщо будинок називають зданим, попросіть tasvip.

8. Платежі без ескроу

Ескроу, передбаченого законом, для продажу на етапі будівництва на півночі ми не знайшли. Шукайте в договорі:

• платежі, прив’язані до етапів, які можна побачити, а не великі суми наперед;
• крайній строк, після якого можна розірвати договір і повернути гроші;
• штрафи за затримку;
• що станеться, якщо вам відмовлять у дозволі на купівлю;
• лист банку про зняття застави, якщо земля в іпотеці.

9. Частка іноземців у будинку

Декрет із силою закону від 11 травня 2026 року, як його переказує Döveç, дозволяє продати іноземцям щонайбільше 80% житлового проєкту в зонах забудови, а в багатоквартирному будинку на одній ділянці не більше половини іноземцям одного громадянства або родичам першого ступеня. Спитайте, скільки квартир уже продано іноземцям і громадянам вашої країни. Продаж понад ліміт може не отримати дозволу.

Тривожні сигнали

• Забудовник пропонує вам свого юриста.
• Немає копії koçan або письмово не вказано тип титулу.
• Земля в іпотеці, а листа банку про зняття застави немає.
• Немає дозволу на будівництво, штампованих креслень або kat irtifakı.
• Тиск підписати сьогодні, великий платіж наперед або гарантований дохід від оренди.
• «Зданий» будинок без tasvip.