Як іноземцю купити нерухомість на Північному Кіпрі: покроково

Іноземець може купити житло на Північному Кіпрі, але титул (koçan) переоформлять на вас лише після того, як Рада міністрів видасть дозвіл на купівлю (Permission to Purchase, PTP). На практиці ви бронюєте квартиру, підписуєте договір, сплачуєте гербовий збір 0,5% і реєструєте договір у земельному управлінні протягом 21 дня, а потім місяцями чекаєте на дозвіл і платите забудовнику. Ліміти для іноземців змінювали у травні 2024, травні 2025 і травні 2026 року, а збори ще раз змінилися в жовтні 2026-го. Перевірте кожне правило нижче в день підписання.

Що закон вимагає від покупця-іноземця

Іноземці купують нерухомість за Законом 52/2008 про набуття нерухомого майна та довгострокову оренду іноземцями. Кожен дозвіл видає Рада міністрів (Bakanlar Kurulu), а заяви опрацьовує Міністерство внутрішніх справ.

Чинні ліміти (декрет із силою закону від 11 травня 2026 року, за даними Kıbrıs Postası та Döveç). З дозволом іноземна фізична особа або компанія може набути один із варіантів:

• один будинок на ділянці до 1 338 м²;
• до 3 квартир;
• один окремий будинок на ділянці до 3 300 м², без права звести на ній другий будинок.

У житлових комплексах і котеджних проєктах ліміт становить 2 двоповерхові вілли. Громадяни країн, які визнають ТРПК і надають ті самі права її громадянам, тобто на практиці Туреччини, можуть купити до 6 квартир або 3 вілли.

Той самий декрет, як його переказують Döveç і Sigmalive, дозволяє продати іноземцям щонайбільше 80% житлового проєкту в зонах забудови. У багатоквартирному будинку на одній ділянці не більше половини квартир можуть отримати іноземці, які є родичами першого ступеня або мають однакове громадянство. Перед бронюванням спитайте забудовника, скільки квартир уже продано іноземцям і скільки з них громадянам вашої країни.

Якщо ви перевищуєте ліміт, декрет дозволяє замість права власності отримати свідоцтво про право користування на 10 років; титул залишається в продавця.

Як змінювалися правила. 23 травня 2024 року парламент півночі обмежив іноземців одним житлом. Рішення від 15 травня 2025 року підняло ліміт до 3 квартир або 2 вілл. Декрет із силою закону від 11 травня 2026 року замінив це рішення. Старі статті, де написано «лише один об’єкт» чи «три об’єкти на 5 000 м²», описують попередні правила.

Крок 1. Бронювання

Забудовники зазвичай просять плату за бронювання, щоб зняти квартиру з продажу. Закону, який визначав би суму чи умови повернення, ми не знайшли: усе це прописано в договорі бронювання. Перед оплатою спитайте письмово, чи повертається плата, скільки діє бронь і чи зараховують її в ціну.

Крок 2. Власний юрист

Найміть юриста з ліцензією на півночі, який працює лише на вас. Пошук у земельному управлінні (Tapu Dairesi) щодо титулу, його типу, іпотек і обтяжень доступний власнику або юристу, якого він уповноважив, а не всім охочим. Зазвичай юрист за довіреністю також подає вашу заяву на PTP і сплачує податки. Навіть Northernland, сам забудовник, радить отримати висновок юриста до підписання.

Що має перевірити юрист, описано в посібниках як перевірити забудовника на Північному Кіпрі і титули на нерухомість на Північному Кіпрі.

Крок 3. Договір купівлі-продажу

У договорі мають бути квартира та її ділянка, ціна й валюта, графік платежів, дата здачі, штрафи за затримку, специфікація і що станеться, якщо вам відмовлять у PTP. Ціни зазвичай у фунтах стерлінгів, а податки й збори нараховують і сплачують у турецьких лірах.

Крок 4. Гербовий збір і реєстрація договору

Протягом 21 дня після підписання ви сплачуєте в податковій гербовий збір 0,5% від ціни договору. Потім договір подають до районного земельного управління (Tapu Amirliği). Реєстрація захищає вас, якщо продавець згодом спробує продати ту саму квартиру комусь іншому.

До 5 січня 2027 року, за довідкою NMP Legal від 9 жовтня 2026 року, за реєстрацію договору іноземця земельне управління збору не бере; сплачується лише гербовий збір. Раніше частину збору за переоформлення платили саме на цьому етапі. Одна агентська публікація називає інший строк за правилами 2025 року, тож чинний строк уточніть у юриста.

Крок 5. Дозвіл на купівлю (PTP)

Ви подаєте заяву до Міністерства внутрішніх справ, зазвичай через юриста. Рада міністрів ухвалює рішення після перевірок земельного управління, військових і міграційної служби. Підготуйте:

• копію паспорта;
• довідку про несудимість із країни громадянства або проживання, часто з апостилем;
• зареєстрований договір та інші документи, які попросить юрист.

Об’єктам поблизу військових зон можуть відмовити. Довідка про несудимість з апостилем часто затримує справу, тож замовте її заздалегідь.

Скільки це триває. Опубліковані оцінки сильно різняться: 3–6 місяців (In Your Pocket, 2026), 6–12 місяців (Northernland), близько двох років (Naomi Mehmet & Partners, 2020). Офіційного середнього строку не публікують. Рада міністрів видає дозволи пакетами й публікує їх в Офіційному віснику (Resmî Gazete).

Крок 6. Будівництво і платежі

Купуючи на етапі будівництва, ви сплачуєте внески за графіком, поки зводять будинок. Ескроу, передбаченого законом, на півночі немає, тож ваш захист залежить від договору: платежі, прив’язані до етапів будівництва, крайній строк здачі, штрафи за затримку та умови повернення коштів.

Крок 7. Переоформлення титулу

Коли PTP видано і ви розрахувалися повністю, ви сплачуєте збір за переоформлення, і титул (koçan) оформлюють на вас. За рішенням від 15 травня 2025 року титул потрібно отримати протягом 12 місяців від дозволу (якщо платежі ще тривають, відлік іде від останнього внеску), а податки сплатити протягом 75 робочих днів, інакше дозвіл втрачає силу. Старі посібники згадують 6 місяців: це попереднє правило. Подати заяву повторно можна за подвійний збір, за даними огляду Landmark.

На квартиру в будинку, що ще будується, спершу реєструють поверховий сервітут (kat irtifakı). Повний титул на квартиру (kat mülkiyeti) оформлюють після схвалення завершення будівництва.

Що й коли ви платите, описано в посібнику витрати й податки під час купівлі на Північному Кіпрі.

Скільки триває вся купівля

Для зданого житла джерела називають приблизно 6–18 місяців від договору до титулу, переважно це очікування PTP. Якщо будинок будується, додайте строк будівництва та час на оформлення окремих титулів після здачі.

Посвідка на проживання

Власність або зареєстрований договір разом із поданою заявою на PTP можуть стати підставою для посвідки на проживання. Правила змінилися в жовтні 2026 року; див. посвідка на проживання через нерухомість на Північному Кіпрі.

Перед підписанням: чекліст

• Тип титулу письмово: турецький до 1974 року, обмінний чи розподільчий.
• Власний юрист і пошук у земельному управлінні щодо іпотек та обтяжень.
• Дозвіл на будівництво, kat irtifakı і частка квартир, уже проданих іноземцям.
• Гербовий збір сплачено, договір зареєстровано протягом 21 дня.
• Чинні ліміти й збори перевірено в день підписання.