Відкритий чи закритий ескроу-рахунок: що безпечніше

Закритий ескроу-рахунок захищає ваші гроші найпрямолінійніше: банк платить забудовнику лише після того, як нотаріус передав вам право власності на квартиру. Відкритий рахунок вивільняє гроші поетапно, після перевірки банком кожного етапу, а натомість ваші внески покриває Девелоперський гарантійний фонд (DFG). Обидва типи законні. Найважливіше — платити лише на рахунок, зазначений у вашому договорі.

З липня 2022 року кожен забудовник, який продає квартири за девелоперським законом, мусить відкрити житловий ескроу-рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy) для кожного проєкту або для кожної черги, яку продає окремо, і обрати один із двох типів.

Відкритий і закритий рахунок: порівняння

Із закритим рахунком забудовник мусить фінансувати все будівництво власними коштами або кредитами аж до остаточного акта. Тому на практиці частіше трапляються відкриті рахунки.

Коли банк платить забудовнику з відкритого рахунку?

Лише після завершення етапу будівництва за графіком і перевірки банком, і не раніше ніж через 30 днів після договору. Гроші за останній етап виплачують тільки після акта про перехід права власності.

Банк не просто пересилає ваші платежі. Перед кожною виплатою він перевіряє, зокрема, що:

1. забудовник є власником або вічним користувачем ділянки чи має згоду власника на внесення вимог покупців до поземельної книги;
2. щодо забудовника не відкрито процедури банкрутства чи реструктуризації — за реєстром компаній (KRS) і Національним реєстром боржників (KRZ);
3. забудовник має дозвіл на будівництво або подав повідомлення про будівництво, проти якого орган не заперечив;
4. уже виплачені гроші витрачено саме на цей проєкт;
5. особа з будівельними повноваженнями, яку призначив банк, підтверджує завершення етапу за журналом будівництва (dziennik budowy) і документами про фактичний хід робіт.

Якщо щось із цього не підтверджується, банк зупиняє виплати й дає забудовнику строк на виправлення. Деякі пункти, як-от відсутність податкових боргів чи боргів перед підрядниками, банк перевіряє лише на підставі заяв самого забудовника. Тож контроль суворий, але не всеосяжний.

Ви теж платите в ритмі будівництва: кожен платіж настає після завершення етапу, за який він вноситься, а забудовник зобов’язаний повідомити вас про завершення етапу на папері чи іншому довговічному носії.

Що повертає Девелоперський гарантійний фонд?

Внески на відкритий рахунок, якщо забудовник збанкрутує і проєкт не продовжать або якщо ви законно відступите від договору, а забудовник не поверне гроші протягом 30 днів. Для обох типів рахунку фонд також виплачує те, чого не покриває Банківський гарантійний фонд, якщо банк ескроу-рахунку збанкрутує.

Фонд веде Страховий гарантійний фонд (UFG), а фінансують його забудовники. Він повертає внески на відкритий рахунок, якщо:

• суд у справі про банкрутство не дозволив синдику продовжувати проєкт, погодився його зупинити або не ухвалив рішення протягом трьох місяців після оголошення банкрутства;
• синдик чи управитель у реструктуризації відступив від вашого договору;
• ви законно відступили від договору, наприклад тому, що не отримали проспекту або забудовник пропустив строк передачі, а забудовник не повернув вам гроші протягом 30 днів.

Для обох типів рахунку, якщо збанкрутує банк, де відкрито рахунок, фонд виплачує те, чого не покриває Банківський гарантійний фонд. За даними UFG, закон не встановлює верхньої межі повернення. Закон обмежує ставку внеску 1% для відкритого і 0,1% для закритого рахунку. Чинні ставки — 0,45% і 0,1% за постановою 2022 року.

Відкритий чи закритий ескроу-рахунок: що надійніше?

Закритий рахунок захищає гроші найбезпосередніше: вони лежать у банку, доки квартира не стане вашою, тож якщо забудовник не впорається, їх ще не витрачено. На відкритому рахунку ваші гроші фінансують будівництво під поетапним контролем банку. Якщо забудовник не впорається, гроші поверне гарантійний фонд, але лише після подій, перелічених вище, а це може тривати.

Спершу оберіть проєкт. Тип рахунку — лише один із чинників поряд з історією забудовника, поземельною книгою та дозволом на будівництво. Решту перевірок описано в посібнику як перевірити забудовника в Польщі.

Що перевірити перед оплатою

1. Тип рахунку, банк і номер рахунку. Девелоперський договір має їх зазначати, а також правила розпорядження коштами та вартість ведення рахунку. Тип захисту внесків указано й у проспекті.
2. Платіть лише на цей номер. Ніколи не платіть на звичайний рахунок забудовника чи готівкою. Якщо ви сплатили резервацію, забудовник мусить перерахувати її на ескроу-рахунок протягом 7 днів після підписання девелоперського договору.
3. Платіть після завершення етапу. Дочекайтеся повідомлення забудовника, що етап за графіком завершено.
4. Попросіть у банку виписку. Банк обліковує внески й виплати окремо для кожного покупця і на ваш запит повідомляє дати та суми.
5. Стежте за зміною банку. Якщо банк розірвав договір рахунку, забудовник має 60 днів, щоб відкрити рахунок того самого типу в іншому банку, і ще 10 днів, щоб повідомити вас. До повідомлення ви можете не вносити платежі. Якщо новий рахунок не відкрито вчасно, банк повертає гроші покупцям, а ви можете відступити від договору.

Як це пов’язано з рівнями довіри Havkey

Havkey поки не показує тип ескроу-рахунку й банк на сторінках ЖК, тому ескроу-рахунок не входить у жоден рівень довіри. Перевірте його самі в проспекті й договорі. Що саме охоплюють наші рівні, описано на сторінці як Havkey перевіряє забудовників і ЖК. Як перевірити поземельну книгу ділянки, читайте в посібнику як читати поземельну книгу онлайн.