Як перевірити поземельну книгу (księga wieczysta) онлайн

Кожен, хто знає номер, може безкоштовно прочитати польську поземельну книгу (księga wieczysta) онлайн на ekw.ms.gov.pl. Перш ніж платити забудовнику, перевірте чотири речі: ділянка відповідає проєкту (розділ I), власник — забудовник (розділ II), немає вимог чи записів про стягнення, про які вам не сказали (розділ III), і як буде знято іпотеку банку (розділ IV).

Чому поземельна книга важлива

Польські поземельні книги відкриті, і закон припускає, що їхній зміст правдивий. Покупця, який набуває право від особи, зазначеної в книзі, захищено, навіть якщо книга виявиться неточною. Це називають публічною достовірністю поземельних книг (rękojmia wiary publicznej). Захист має межі: він не діє для покупця, який знав або легко міг дізнатися, що книга неточна. Не діє він і тоді, коли в книзі є нерозглянута заява. На практиці від вас очікують, що ви прочитаєте книгу до купівлі.

Як перевірити поземельну книгу онлайн?

Перегляд на ekw.ms.gov.pl безкоштовний: введіть номер книги, пройдіть перевірку від ботів і прочитайте кожен розділ. Роздруківка переглянутого не має офіційної сили; офіційний витяг коштує 20 zł за поточний або 50 zł за повний. Покроково:

1. Візьміть номер. Він складається з трьох частин у форматі XXXX/00000000/0: чотирисимвольний код суду, восьмизначний номер і контрольна цифра. Для новобудови номер є в інформаційному проспекті.
2. Відкрийте сервіс перегляду. На ekw.ms.gov.pl оберіть перегляд поземельної книги (przeglądanie księgi wieczystej). Введіть три частини номера та пройдіть перевірку від ботів.
3. Оберіть вигляд. «Поточний зміст» (treść aktualna) показує чинні записи. «Повний зміст» (treść zupełna) показує й видалені записи: так видно, кому ділянка належала раніше і які іпотеки зняли.
4. Прочитайте всі розділи. Книга відкривається на титульній сторінці. Перемикайтеся між розділами I-O, I-Sp, II, III і IV.
5. Замовте офіційний витяг, якщо він потрібен. Роздруківка переглянутого не має офіційної сили. Якщо документ потрібен банку чи суду, замовте офіційний витяг онлайн: 20 zł за поточний (odpis zwykły) і 50 zł за повний (odpis zupełny), який ви друкуєте самі.

Що показує кожен розділ

Розділ II: власник не забудовник? Забудовник може будувати на чужій землі, якщо власник або вічний користувач погодився на внесення вимог покупців. Проспект указує правову підставу, на якій забудовник користується землею, тож якщо в розділі II інший власник, проспект має це пояснювати. Якщо не пояснює, запитайте до підписання.

Розділ IV: іпотека — це нормально. Більшість проєктів фінансує банківський кредит, забезпечений ділянкою. Забудовник повинен мати згоду банку або зобов’язання її надати на звільнення вашої квартири від іпотеки після повної оплати. Цей документ додають до договору. Без нього ви можете відступити від договору протягом 60 днів після підписання.

Що означає wzmianka в поземельній книзі?

Wzmianka — це позначка, що заяву подано, а суд її ще не розглянув. Вона може стосуватися нової іпотеки, продажу, стягнення чи виправлення. Закон каже, що ніхто не може посилатися на незнання заяви, позначеної в книзі. Поки wzmianka чинна, публічна достовірність вас не захищає. Те саме стосується застереження (ostrzeżenie) про те, що книга може бути неточною. Якщо бачите таку позначку, запитайте забудовника, що це за заява, і дочекайтеся рішення суду або письмового пояснення.

Після підписання: ваша вимога в розділі III

Девелоперський договір — правова підстава для внесення вашої вимоги до розділу III книги ділянки забудовника. Ваша вимога — добудувати будинок і передати вам квартиру. Нотаріус подає заяву електронно. Перевірте книгу через кілька тижнів: спершу має з’явитися wzmianka, потім сам запис.

Після остаточного акта для вашої квартири відкривають окрему поземельну книгу, і в її розділі II маєте бути ви.

Тривожні знаки

• У розділі II інший власник, а проспект не пояснює його згоди.
• У розділі III є стягнення через судового виконавця (egzekucja) або застереження.
• Wzmianka, яку ніхто не може пояснити.
• Номери ділянок у розділі I відрізняються від указаних у дозволі на будівництво.
• Немає згоди банку на звільнення вашої квартири від іпотеки з розділу IV.

Як це пов’язано з рівнями довіри Havkey

На рівні 2 («Документи перевірено») Havkey переглядає поземельну книгу ділянки проєкту разом із дозволом на будівництво та витягами з реєстрів. Перевірка чинна 180 днів. Рівень показує те, що ми бачили на дату перевірки, а записи можуть змінитися будь-коли, тож перед оплатою прочитайте книгу самі. Див. як Havkey перевіряє забудовників і ЖК. Інші перевірки описано в посібнику як перевірити забудовника в Польщі. Що відбувається з вашими грошима після підписання, пояснюємо в посібнику відкритий чи закритий ескроу-рахунок.