Як перевірити забудовника в Польщі перед купівлею

Перш ніж платити польському забудовнику, перевірте шість речей: компанію в Національному судовому реєстрі (KRS), дозвіл на будівництво, поземельну книгу ділянки, тип ескроу-рахунку, захист Девелоперського гарантійного фонду та збудовані раніше об’єкти. Більшість відповідей є в інформаційному проспекті, який забудовник зобов’язаний вам надати, а майже все можна безкоштовно підтвердити в публічних реєстрах.

1. Компанія: KRS або CEIDG

Знайдіть забудовника в KRS за назвою, номером KRS або податковим номером (NIP). Зверніть увагу на:

• дату реєстрації та статутний капітал;
• склад правління і те, хто має право підпису;
• записи про ліквідацію, банкрутство чи реструктуризацію.

Багато проєктів реалізують компанії спеціального призначення (spółka celowa), що належать більшим групам. Це нормально, але з’ясуйте, хто за ними стоїть. Фінансові звіти публікують у репозиторії RDF; на ваш запит забудовник також мусить показати у своєму офісі звіти за останні два роки, а для spółka celowa — ще й материнської компанії. Справи про банкрутство й реструктуризацію є в Національному реєстрі боржників (KRZ). Забудовник-підприємець без компанії зареєстрований у CEIDG, а не в KRS.

2. Дозвіл на будівництво (pozwolenie na budowę)

Проспект має вказувати, чи є дозвіл на будівництво, чи він остаточний (ostateczne), чи його оскаржено (zaskarżone), а також номер і орган, що його видав.

• Остаточний означає, що в адміністративному порядку оскаржити його вже не можна. Проте його ще можна оскаржити в адміністративному суді, тож «остаточний» не означає «безспірний».
• Дозволи, видані з 2016 року, можна знайти в публічному пошуку RWDZ від GUNB — за номером, адресою або ділянкою.
• На ваш запит забудовник мусить показати в офісі дозвіл і будівельний проєкт.

3. Поземельна книга (księga wieczysta)

Введіть номер книги на ekw.ms.gov.pl — перегляд безкоштовний. Книга має чотири розділи:

Зверніть увагу також на позначки (wzmianki) — це заяви, які суд ще не розглянув. Іпотека банку на ділянці — звична річ. Але забудовник повинен мати згоду банку або зобов’язання її надати на те, щоб вашу квартиру виокремили й передали вам без іпотеки після повної оплати. Цей документ додають до договору, а якщо його немає, ви маєте право відступити від договору. Розбір книги розділ за розділом і записи, які мають насторожити, — у посібнику як читати поземельну книгу онлайн.

4. Житловий ескроу-рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy)

До кожного девелоперського договору відкривають ескроу-рахунок у банку. Є два типи:

Платіть лише на номер ескроу-рахунку з вашого договору і ніколи — на звичайний рахунок забудовника. Банк обліковує платежі окремо для кожного покупця й на запит надає подробиці. Витрати на рахунок несе забудовник, і їх не можна вирахувати з ваших коштів. Що кожен тип означає для ваших грошей і що перевірити в договорі, пояснюємо в посібнику відкритий чи закритий ескроу-рахунок.

5. Чи захищені ваші платежі Девелоперським гарантійним фондом (DFG)?

Фонд, яким управляє Страховий гарантійний фонд (UFG), охоплює продажі, розпочаті з 1 липня 2022 року. Він повертає платежі на відкритий ескроу-рахунок, зокрема якщо забудовник збанкрутує і проєкт не продовжать або якщо ви законно відступите від договору, а забудовник не поверне гроші протягом 30 днів. У разі банкрутства банку фонд покриває те, чого не виплатить Банківський гарантійний фонд (BFG). За даними UFG, закон не встановлює верхньої межі відшкодування. Внесок сплачує забудовник, а не покупець.

6. Інформаційний проспект (prospekt informacyjny)

Забудовник мусить безкоштовно надати проспект на папері чи іншому довговічному носії ще до резервації або девелоперського договору. Проспект стає частиною договору. У ньому, зокрема:

• до трьох завершених проєктів із датами початку та дозволу на експлуатацію;
• чи велися або ведуться проти забудовника виконавчі провадження на суму понад 100 000 zł;
• дані про ділянку, дозвіл, ескроу-рахунок і графік робіт;
• заплановані публічні об’єкти в радіусі 1 км, як-от дороги чи залізниця.

Якщо договір не відповідає проспекту, проспект не надали або в ньому неправдиві дані, ви можете відступити від договору протягом 30 днів від підписання. З липня 2025 року забудовник також мусить публікувати на своєму сайті ціну м² кожної квартири з датою кожної зміни ціни.

7. Чи здавав забудовник попередні проєкти вчасно?

Відвідайте завершені об’єкти забудовника. Порівняйте обіцяні строки з датами дозволів на експлуатацію, поговоріть із мешканцями, пошукайте в медіа згадки про затримки чи спори. Відсутність завершених проєктів сама собою не дискваліфікує, але інші перевірки тоді мають бути ретельнішими.

Які тривожні знаки при купівлі у забудовника?

• Прохання заплатити на звичайний рахунок, готівкою або «поза договором».
• Проспекту немає, або його дають лише під час підписання.
• Плата за резервацію понад 1% ціни.
• Немає згоди банку на виокремлення квартири без іпотеки.
• Дозвіл не остаточний або оскаржений.
• У книзі інший власник чи записи про виконавчі провадження.
• Для недобудованого будинку пропонують звичайний письмовий попередній договір замість нотаріального девелоперського.
• Ціна в договорі відрізняється від опублікованої на сайті.
• Тиск підписати «вже сьогодні».

Як рівні довіри Havkey відповідають цим перевіркам

Havkey показує рівень довіри для кожного забудовника і ЖК. Повну методологію, зокрема хто проводить перевірки, описано на сторінці як Havkey перевіряє забудовників і ЖК. На знаку довіри рівнів 1–3 видно дату перевірки, а рівень не можна купити: платне просування — окремий процес, і його позначено як рекламу.

Коли строк спливає, рівень знижується до повторної перевірки. Havkey — це каталог, а не продавець чи посередник, і не гарантує надійності забудовників. Ескроу-рахунок, проспект і договір перевірте разом із нотаріусом або юристом.