Приймання квартири від забудовника: чек-лист і права

Перш ніж нотаріус передасть вам право власності, забудовник мусить передати вам квартиру під час приймання (odbiór). Кожен дефект ви записуєте в протокол приймання. Далі забудовник має 14 днів, щоб письмово визнати дефекти або відмовити, і 30 днів від підписання, щоб усунути визнані. Якщо за 14 днів він мовчить, дефекти вважаються визнаними. Якщо квартира має істотний дефект, який забудовник не визнає, ви можете відмовитися її прийняти.

Ці правила встановлює девелоперський закон, і вони діють для кожного девелоперського договору. Умова, яка дає вам менше, ніж закон, недійсна, і замість неї діє закон.

Коли відбувається приймання?

Після того як рішення про дозвіл на експлуатацію (pozwolenie na użytkowanie) набуло законної сили, і до акта, яким право власності переходить до вас. У девелоперському договорі мають бути вказані спосіб і строк повідомлення про приймання та дата самого приймання.

Закон каже, що приймання відбувається у вашій присутності. Якщо ви не можете прийти, заздалегідь запитайте забудовника і юриста, чи може замість вас бути представник за довіреністю. Не ігноруйте дату: якщо ви не з’явилися на приймання або на акт після двох письмових викликів з інтервалом щонайменше 60 днів, забудовник може відмовитися від договору, якщо тільки вам не завадили форс-мажорні обставини.

Що відбувається із записаними дефектами?

Дефекти, які ви помітили після приймання, але до акта, теж можна заявити забудовнику. Правила ті самі, а строки 14 і 30 днів рахують від дня заяви.

Чи можна відмовитися прийняти квартиру?

Так, але лише через істотний дефект (wada istotna), який забудовник відмовляється визнати в протоколі. Закон не визначає, що таке істотний дефект. Ідеться про те, що заважає нормально користуватися квартирою, а не про подряпані двері. Якщо сумніваєтеся, порадьтеся з будівельним експертом до відмови.

Що далі:

1. Повторне приймання. Ви з забудовником домовляєтеся про нову дату, щоб він спершу усунув дефект.
2. Повторна відмова потребує експерта. Щоб відмовитися під час повторного приймання, ви мусите надати висновок будівельного експерта (rzeczoznawca budowlany). Попросити про нього треба протягом місяця після відмови.
3. Хто платить експерту. Якщо експерт не знайде істотного дефекту, висновок оплачуєте ви. Якщо підтвердить — забудовник. Розраховуються не пізніше дня акта.
4. Відмова від договору. Якщо експерт підтвердив істотний дефект, ви можете відмовитися від договору. Так само можна зробити, якщо забудовник визнав істотний дефект, але не усунув його вчасно.

Відмова прийняти квартиру не зупиняє 120-денний строк, який ви можете дати забудовнику на передачу права власності. Цей строк призупиняється лише до того дня, коли ви надасте висновок експерта після повторного приймання. Після відмови від договору забудовник мусить протягом 30 днів повернути гроші, виплачені йому з ескроу-рахунку. Коли замість нього платить Девелоперський гарантійний фонд, пояснює посібник про ескроу-рахунки.

Чек-лист приймання квартири

Візьміть девелоперський договір із планом квартири і стандартом оздоблення, лазерний далекомір або рулетку, двометровий рівень, ліхтарик, зарядку для телефона, щоб перевірити розетки, і телефон для фото. Дехто бере з собою незалежного інспектора. Закон цього не вимагає, а його послуги оплачуєте ви.

1. Документи. Звірте номер квартири, план і стандарт оздоблення з договором. Договір мусить визначати площу, планування і обсяг оздоблювальних робіт, які зобов’язався виконати забудовник.
2. Площа. Виміряйте кімнати. Ціна — це площа, помножена на ціну за метр, а договір мусить вказувати спосіб вимірювання площі. Якщо виміряна площа відрізняється від договірної, перевірте, що договір каже про зміну ціни.
3. Стіни, стелі й стяжка. Шукайте тріщини, вологі плями й нерівності. Рівність перевірте рівнем.
4. Вікна й балконні двері. Відкрийте, поставте на провітрювання і закрийте кожне. Перевірте ущільнювачі, скло, підвіконня, балконне огородження і водовідведення.
5. Вхідні двері. Перевірте замок, усі ключі, коробку й оздоблення дверей.
6. Електрика. Перевірте кожну розетку і вимикач. Подивіться, чи підписаний електрощиток і чи працює домофон.
7. Вода, опалення й вентиляція. Відкрийте воду, перевірте зливи, радіатори або теплу підлогу і чи є тяга у вентиляційних решітках.
8. Лічильники. Запишіть у протокол показники всіх лічильників.
9. Додатки з договору. Огляньте комору, паркомісце, садок чи терасу, якщо вони входять у покупку.

Описуйте кожен дефект точно, з кімнатою і місцем, і робіть фото з датою. Підписуйте протокол лише тоді, коли в ньому все записано, і збережіть примірник із підписами обох сторін.

Що захищає вас після акта?

Забудовник відповідає за фізичні дефекти, виявлені протягом п’яти років після передачі квартири (rękojmia). З 9 вересня 2025 року девелоперський закон прямо відсилає до правил Цивільного кодексу про rękojmia. Для споживача цю відповідальність не можна обмежити чи виключити. Ви можете вимагати ремонту або заміни, зниження ціни, а якщо дефект не дрібний — відмовитися від договору. Повідомляйте про кожен дефект письмово, щойно його виявили, і зберігайте копію.

Як це пов’язано з Havkey

Рівні довіри Havkey стосуються перевірок до купівлі: реєстрів забудовника, поземельної книги, дозволу на будівництво, а на найвищому рівні — візиту на будмайданчик із датою. Ми не беремо участі в прийманні окремих квартир. Що охоплює кожен рівень, описано на сторінці як Havkey перевіряє забудовників і ЖК. Якщо ви ще обираєте між новобудовою і вторинкою, прочитайте новобудова чи вторинка.