Новобудова чи вторинка в Польщі: у чому реальна різниця
Податок, нотаріус, дефекти, строки й захист платежів: квартира від забудовника проти квартири на вторинному ринку. З розрахунком для квартири за 600 000 zł.
7 хв читання ·
Редакція HavkeyКвартира від забудовника обходиться дешевше в податках і зборах: ПДВ уже в ціні, а 2% податку на цивільно-правові дії (PCC) ви не сплачуєте. Вона має законне приймання (odbiór), ескроу-рахунок для ваших платежів і п’ятирічну відповідальність за дефекти, яку не можна обмежити. Квартира на вторинному ринку зазвичай уже з оздобленням, стає вашою в день акта, а ціну можна обговорити, але ви сплачуєте 2% PCC, якщо це не ваше перше житло.
Новобудова — це первинний ринок (rynek pierwotny): ви купуєте у забудовника за девелоперським законом. Вторинка — це вторинний ринок (rynek wtórny): ви купуєте квартиру, яка вже має власника, найчастіше приватну особу.
Новобудова і вторинка: головні відмінності
| Квартира від забудовника | Квартира на вторинному ринку | |
|---|---|---|
| Податок на купівлю | ПДВ у ціні: 8% для квартири до 150 м², 23% на частину понад це. Без PCC | 2% PCC від ринкової вартості, сплачує покупець. Звільнення для першого житла |
| Нотаріальні акти | Девелоперський договір, потім акт передачі права власності. Винагороду нотаріуса й судові збори за девелоперський договір за законом ділять навпіл | Один договір купівлі-продажу, іноді після попереднього договору. Хто платить, домовляються сторони; зазвичай покупець |
| Максимальна винагорода нотаріуса | Половина базової ставки за кожен акт | Половина базової ставки |
| Захист ваших платежів | Ескроу-рахунок (rachunek powierniczy) і Девелоперський гарантійний фонд (DFG) | За законом немає. Ціну сплачують під час акта або після нього |
| Дефекти до акта | Законне приймання: 14 днів на відповідь забудовника, 30 днів на усунення | Огляньте квартиру до підписання. Законної процедури немає |
| Відповідальність за дефекти (rękojmia) | П’ять років від передачі, для споживача обмежити не можна | П’ять років від передачі, але продавець — приватна особа може обмежити або виключити її |
| Коли можна заїхати | Після завершення будівництва і дозволу на експлуатацію; якщо купуєте на етапі котловану, це може тривати роки | Після акта, у день, узгоджений із продавцем |
| Оздоблення | Зазвичай «стан девелоперський» (stan deweloperski) | Зазвичай є; стан буває різний |
| Ціна | Забудовник мусить публікувати ціну кожної квартири на своєму сайті | Ціна в оголошенні, її можна обговорити |
Чи сплачують PCC на вторинному ринку?
Як правило, так: покупець сплачує 2% ринкової вартості, і нотаріус стягує податок під час акта. Перше житло звільнене: PCC не сплачують, якщо в день продажу і раніше у вас не було права власності на квартиру чи будинок, кооперативного права власності на житло (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) або частки в будь-якому з них. Успадкована частка до 50% не враховується.
Якщо ви купуєте разом із людиною, яка цієї умови не виконує, наприклад із чоловіком чи дружиною, що вже мали квартиру, запитайте нотаріуса, як застосувати звільнення: податкові органи й суди оцінювали такі покупки по-різному. Якщо продавець — компанія, те, чи ви сплатите PCC чи ПДВ, залежить від того, як цей продаж оподатковано ПДВ. Нотаріус перевіряє це до акта.
Квартиру від забудовника продають із ПДВ, тому PCC немає. Єдиний виняток — шоста й кожна наступна квартира з ПДВ, яку той самий покупець купує в будинках на одній земельній ділянці: з кожної такої угоди сплачують 6% PCC.
Що дешевше загалом? Приклад розрахунку
Візьмемо квартиру 50 м² за 600 000 zł, яку купують за готівку за максимальними ставками нотаріуса. Максимальна винагорода за кожен акт тут — половина від 3 170 zł, тобто 1 585 zł нетто плюс 23% ПДВ, разом 1 949,55 zł.
| Витрата | Новобудова | Вторинка |
|---|---|---|
| Нотаріус, девелоперський договір (ваша половина) | 974,78 zł | немає |
| Нотаріус, договір купівлі-продажу або передачі власності | 1 949,55 zł | 1 949,55 zł |
| Судові збори, поземельна книга | 375 zł (вимога, нова книга, власність) | 200 zł (власність) |
| PCC | 0 zł | 12 000 zł або 0 zł для першого житла |
| Витрати на угоду | близько 3 300 zł | близько 14 150 zł або 2 150 zł для першого житла |
| Оздоблення | близько 65 000–150 000 zł (оцінка, 1 300–3 000 zł/м²) | залежить від стану |
В обох випадках додайте копії акта і винагороду нотаріуса за заяву до поземельної книги. Економія на податку в новобудові реальна, але оздоблення зазвичай коштує значно більше. Тож вторинка в доброму стані загалом може вийти дешевше, а квартира, що потребує ремонту, — не обов’язково. Сторону новобудови детально розбирають посібник про повну вартість купівлі новобудови і калькулятор.
Хто відповідає за дефекти і як довго?
В обох випадках продавець відповідає за фізичні дефекти, виявлені протягом п’яти років після передачі квартири (rękojmia за Цивільним кодексом). Різниця в тому, чи можна цю відповідальність обмежити.
- Від забудовника. Ви купуєте як споживач у компанії, тому відповідальність не можна обмежити чи виключити. До акта у вас є ще й законне приймання: забудовник мусить відповісти на записані дефекти протягом 14 днів і усунути визнані протягом 30 днів. Кожен крок пояснює посібник про приймання квартири.
- Від приватної особи. Відповідальність діє за замовчуванням, але договір може її обмежити або виключити, наприклад умовою, що ви приймаєте квартиру в її видимому стані. Така умова не захищає продавця, який навмисно приховав дефект. Прочитайте цю частину акта до підписання.
В обох випадках ви можете вимагати ремонту, зниження ціни, а якщо дефект не дрібний — відмовитися від договору.
Скільки триває кожен шлях?
Нову квартиру часто купують до завершення будівництва. Ви підписуєте девелоперський договір і платите частинами на ескроу-рахунок. Забудовник мусить передати право власності до дати в договорі. Якщо він запізнюється, ви можете дати йому 120 днів, а потім відмовитися від договору, зберігши право на договірну неустойку.
Купівля на вторинному ринку зазвичай швидша, бо квартира вже існує. Ви підписуєте попередній договір, часто із завдатком, а потім договір купівлі-продажу, коли банк схвалить іпотеку і документи будуть готові. Якщо ви внесли завдаток і відмовилися, продавець його залишає. Якщо відмовився продавець, ви можете вимагати подвійну суму.
Що перевірити перед купівлею вторинки
- Поземельну книгу (księga wieczysta). Перевірте, що продавець — власник, і прочитайте розділи про іпотеки та права інших осіб. Як це зробити, пояснює посібник про перевірку поземельної книги онлайн. Кооперативне право власності на житло може не мати поземельної книги — тоді попросіть довідку в кооперативу.
- Борги. Попросіть у продавця довідку від спільноти власників (wspólnota) або кооперативу про відсутність заборгованості.
- Хто зареєстрований. Попросіть підтвердження, що в квартирі ніхто не зареєстрований (zameldowany), або домовтеся в акті, до якої дати люди випишуться.
- Завдаток чи аванс. Завдаток (zadatek) і аванс (zaliczka) мають різні наслідки. Перевірте, яке слово вжито в попередньому договорі.
- Посередник. Якщо в угоді бере участь агент, договір посередництва (umowa pośrednictwa) має бути письмовим або електронним, а агент додає до нього копію полісу страхування відповідальності (OC). Розмір комісії визначає цей договір.
Як це пов’язано з Havkey
Рівні довіри Havkey стосуються ЖК і забудовників первинного ринку. Кожна перевірка має дату, а сторінка як ми перевіряємо описує, що охоплює кожен рівень. Havkey також показує квартири на вторинному ринку від агентств і агентів в оголошеннях вторинного ринку. Для них Havkey перевіряє компанію продавця в реєстрі та поліс OC агента, а не саму квартиру. Поземельну книгу квартири на вторинному ринку перевірте самі.
Джерела
- 1.Закон про PCC, 2026ст. 2 (без PCC при продажу з ПДВ), ст. 7 (2%), ст. 7a (6%), ст. 9 п. 17 (перше житло)
- 2.Закон про ПДВ, 2026ст. 41 (8% до 150 м²)
- 3.Девелоперський закон, 2026ст. 40 (поділ нотаріальних витрат), ст. 41 (приймання), ст. 43 (відмова від договору)
- 4.Цивільний кодекс, 2026ст. 394 (завдаток), ст. 556–568 (rękojmia)
- 5.Максимальні ставки нотаріальної винагороди§ 3 і § 6
- 6.Закон про управління нерухомістю, 2026ст. 180–181 (договір посередництва, OC)
Запитання
Чи треба платити 2% PCC при купівлі квартири на вторинному ринку?
Зазвичай так: покупець сплачує 2% податку на цивільно-правові дії (PCC) від ринкової вартості, і нотаріус стягує його під час підписання акта. Звільнення діє для першого житла: якщо у вас ніколи не було права власності на квартиру чи будинок, кооперативного права власності на житло або частки в них, крім успадкованої частки до 50%. Квартиру від забудовника продають із ПДВ, тому PCC не сплачують.
Що дешевше: новобудова чи вторинка?
Витрати на угоду нижчі в новобудові: ПДВ уже в ціні, а 2% PCC немає. Але нову квартиру зазвичай продають без підлоги, кухні й облаштованої ванної, і оздоблення зазвичай коштує значно більше, ніж заощаджений податок. Порівнюйте повну вартість, а не лише ціну за метр.
Чи є гарантія на квартиру з вторинного ринку?
За законом продавець відповідає за фізичні дефекти, виявлені протягом п’яти років після передачі квартири (rękojmia). Продавець — приватна особа може обмежити або виключити цю відповідальність у договорі, якщо тільки він не приховав дефект навмисно. Забудовник чи інша компанія, що продає споживачу, обмежити її не може.
Чи захищені мої гроші при купівлі на вторинному ринку?
Ескроу-рахунку і гарантійного фонду на вторинному ринку немає. Ціну зазвичай сплачують під час нотаріального акта або одразу після нього, іноді через нотаріальний депозит. Завдаток (zadatek), внесений за попереднім договором, продавець залишає собі, якщо відмовитеся ви, а якщо відмовиться продавець — мусить повернути подвійну суму.
Цей посібник містить загальну інформацію станом на 26 жовтня 2026 року і не є юридичною чи податковою консультацією. Суми нотаріальної винагороди в прикладі — максимальні ставки, а вартість оздоблення — ринкова оцінка. Підтвердьте податок і збори в нотаріуса до підписання.
Порівняйте ЖК за рівнем довіри
Для кожного ЖК видно, що ми перевірили і коли.
Знайти ЖК