Что изменилось для покупателей недвижимости в Польше в 2026 году

2026 год не принёс покупателям жилья в Польше одной большой реформы. Он принёс много небольших изменений, разбросанных по году, которые вместе меняют то, как вы сравниваете цены, берёте кредит и подписываете договоры. Вот они в порядке вступления в силу, с правовым источником для каждого.

13 февраля: цена — это площадь, умноженная на цену за м²

С 13 февраля 2026 года в девелоперском и резервационном договоре цену квартиры или дома нужно указывать как полезную площадь, умноженную на цену за квадратный метр. Полезную площадь измеряют по Польскому стандарту, действовавшему на момент, когда застройщик подал заявление на разрешение на строительство.

Почему это важно: фактическая площадь квартиры часто немного отличается от проектной. Когда цена за м² записана в договоре, обе стороны точно знают, как изменится цена, если изменится измеренная площадь. Перед подписанием проверьте, что в договоре есть обе цифры и порядок расчёта разницы в площади.

Правило действует для договоров, подписанных с этой даты (Dz.U. 2026 poz. 27).

Прайс-листы: второй год открытых цен

Правила об открытости цен, принятые в 2025 году, с 11 сентября 2025 года действуют для всех застройщиков. Застройщик обязан публиковать на собственном сайте цену за м² и полную цену каждой квартиры в продаже, цену парковочных мест и кладовых, если их продают отдельно, и все остальные платежи покупателя — всё с НДС. Каждое изменение датируется, а прежние цены остаются видимыми. Данные также раз в сутки передаются на государственный портал dane.gov.pl.

Одно правило защищает вас напрямую: если цена при подписании отличается от опубликованной, вы вправе требовать более выгодную для вас цену.

Следующий шаг — 11 ноября 2026 года: застройщики будут передавать данные о ценах в едином электронном формате, который определит министр цифровизации (Dz.U. 2026 poz. 1077). Покупателям это должно облегчить автоматическое сравнение ЖК сервисами вроде Havkey. Как читать прайс-лист, мы объясняем в отдельной статье на этой неделе.

5 марта: более низкая ставка NBP

Совет по денежно-кредитной политике снизил референсную ставку NBP до 3,75% с 5 марта 2026 года — после снижений в сумме на 1,75 п. п. в 2025 году. С тех пор ставка не менялась, в том числе на заседании 6–7 октября. WIBOR 3M, к которому привязано большинство ипотек с плавающей ставкой, в середине октября составлял около 3,90%. Польские ставки и ставки еврозоны мы сравнили в статье Как изменились ставки по ипотеке в Европе в 2026 году.

Июнь: строже проверка кредитоспособности

Более низкие ставки не означали более лёгких кредитов. Отраслевые издания пишут о более строгих рекомендациях Комиссии финансового надзора (KNF) по оценке кредитоспособности с 19 июня 2026 года: банки больше опираются на реальные расходы из истории счёта и меньше — на задекларированные расходы на жизнь. По отраслевым оценкам, часть заёмщиков потеряла 10–15% максимальной суммы кредита. Каждый банк применяет правила в собственной модели, поэтому если вашей заявке уже несколько месяцев, попросите пересчёт.

Программы поддержки: что есть, а чего нет

• Bezpieczny Kredyt 2% в прежнем виде не возвращается.
• Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy по-прежнему позволяет купить без собственного первого взноса: недостающую часть гарантирует Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Но квартира должна укладываться в лимит цены за м², который устанавливают ежеквартально. По данным money.pl, в III квартале 2026 года лимит в Варшаве был более чем на 1 000 zł/м² ниже типичных рыночных цен, так что на практике программа работает в основном в небольших городах.
• Новой льготной ипотечной программы в 2026 году не появилось.

1 июля: вступила в силу реформа планирования

Изменения в закон о пространственном планировании действуют с 1 июля 2026 года (Dz.U. 2026 poz. 781). Они перенесли срок принятия гминами общих планов (plan ogólny) на 31 августа 2026 года. После этой даты новые решения об условиях застройки (warunki zabudowy) для участков вне местного плана зависят от общего плана. Юристы расходятся в том, насколько жёстким окажется переходный период на практике.

Это важно, если вы покупаете землю или дом, которому ещё нужно решение об условиях застройки. Спросите в гмине, принят ли общий план и где в нём находится участок. Квартир в ЖК, у которого уже есть разрешение на строительство, это не касается.

19 ноября: нотариусы и иностранные покупатели

С 19 ноября 2026 года, если покупатель — иностранец, нотариус передаёт копию акта в Министерство внутренних дел (MSWiA) через электронный репозиторий и берёт за это сбор со сторон. Размер сбора определит постановление (Dz.U. 2026 poz. 1099). Для покупки отдельной квартиры разрешение по-прежнему не нужно, а нотариус по-прежнему устанавливает вашу личность по паспорту.

Гражданам Украины стоит помнить ещё одну дату: статус UKR по спецзакону истекает 4 марта 2027 года, а заявления на трёхлетнюю карту CUKR принимают до этого дня. Статус не влияет на нотариальный акт, но влияет на то, сколько вам одолжит банк. Обе темы объясняет наше руководство о покупке недвижимости в Польше иностранцем.

Что с этим делать

1. Сравнивайте цену за м² из договора, а не из буклета. Теперь она обязана там быть и совпадать с сайтом.
2. Сохраните прайс-лист. Перед подписанием резервации сделайте скриншот цены квартиры и истории цены с датой.
3. Пересчитайте кредит. Ставки ниже, чем год назад, но проверки строже.
4. Проверяйте документы, а не только правила. Эскроу-счёт, поземельная книга и разрешение на строительство по-прежнему главные. См. как проверить застройщика в Польше.

Havkey ставит дату на каждую проверку ЖК, поэтому видно, что проверено после изменения правил. Посмотрите каталог.