Где иностранцы покупают недвижимость в 2026 году и почему

Иностранные покупатели в 2026 году не исчезли с крупных рынков недвижимости — они стали разборчивее. Официальные и отраслевые данные, опубликованные в этом году, показывают ясную картину: спрос падает там, где жильё дорогое, а правила жёсткие, и держится или бьёт рекорды там, где правила открытые, а образ жизни продаёт себя сам.

Ниже — четыре рынка с самыми свежими цифрами и изменения правил, которые важнее любого графика цен. Все данные взяты из источников, перечисленных в конце, и датированы.

США: иностранцев меньше, но деньги большие

Национальная ассоциация риелторов (NAR) опубликовала ежегодный отчёт 29 июля 2026 года. С апреля 2025 по март 2026 года иностранцы купили около 67 100 объектов вторичного жилья на $45,3 млрд. Это на 14% меньше сделок и на 19,1% меньше денег, чем годом ранее, и второе самое низкое значение с тех пор, как NAR начала считать в 2009 году.

Кто покупает:

Флорида (20%), Калифорния (19%) и Техас (12%) забрали половину всех иностранных покупок. Медианная цена составила $465 000, а 48% иностранцев платили без кредита — среди всех покупателей вторичного жилья таких 28%.

Что это значит. Типичная иностранная покупка уже приближается к полумиллиону долларов, поэтому рынок остаётся для более состоятельных семей, многие из которых платят наличными. Покупатели из Китая тратят больше всех на один объект, поэтому лидируют по сумме, хотя по числу сделок — третьи.

Испания: рекордное число, меньшая доля

Регистраторы недвижимости Испании насчитали почти 97 300 покупок жилья иностранцами в 2025 году — больше, чем когда-либо в их статистике, и примерно на 5% больше, чем в 2024-м. Весь рынок рос быстрее, поэтому доля иностранцев снизилась до 13,8% с 14,6% в 2024 году и 15% в 2023-м.

В IV квартале 2025 года самыми активными были британцы (8,57% иностранных покупок), немцы (6,67%) и нидерландцы (5,91%). Спрос сосредоточен на побережье и островах: в провинции Аликанте в том квартале 45,7% всех сделок заключили иностранцы, на Балеарских островах — 32,8%.

Что изменилось. С 3 апреля 2025 года Испания отменила «золотую визу» (Органический закон 1/2025): покупка жилья сама по себе больше не даёт права на проживание. Налог до 100% для нерезидентов из-за пределов ЕС обсуждают с января 2025 года, но по последним сообщениям он застрял в парламенте. Граждан ЕС и резидентов это в любом случае не касается.

Дубай: второе лучшее полугодие в истории

По данным Земельного департамента Дубая (DLD), сведённым W Capital, в первом полугодии 2026 года продано недвижимости на AED 286,4 млрд (около $78 млрд) — более 86 000 сделок. Это примерно на 12% меньше рекордного первого полугодия 2025 года (AED 326,6 млрд), но всё равно второй лучший результат за все годы.

Привлекательность Дубая для иностранцев в основном структурная: зоны freehold, открытые для иностранцев, отсутствие ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога для физлиц, а также резидентская виза, связанная с владением недвижимостью. Обратная сторона — волатильность: большая доля продаж — жильё на этапе строительства, а цены сильно зависят от нового предложения и притока капитала в регион.

Испанию и Дубай мы подробнее разберём в следующих статьях.

Польша: соседи покупают квартиры

Польша публикует данные через Министерство внутренних дел (MSWiA). В 2025 году оно зарегистрировало 17 720 покупок квартир иностранцами, почти все — без разрешения. Граждане Украины купили без разрешения почти 9 300 квартир — примерно на 6% больше, чем годом ранее, граждане Беларуси — более 2 700.

В отличие от испанского побережья, речь идёт в основном о жилье для жизни: украинцы и белорусы — крупнейшие группы иностранцев в Польше, и они покупают там, где живут и работают. Правила этому помогают: для отдельной квартиры разрешение не нужно даже гражданам стран вне ЕС, а для земли и дома с участком обычно нужно. Исключения объясняет наше руководство о покупке недвижимости в Польше иностранцем.

Где иностранцам купить непросто

Два крупных рынка закрыли дверь для части иностранного спроса:

• Канада запрещает большинству людей без канадского гражданства или ПМЖ покупать жилую недвижимость до 1 января 2027 года — первоначальный запрет продлили.
• Австралия с 1 апреля 2025 года запрещает иностранцам, включая временных резидентов, покупать вторичное жильё. Запрет должен был закончиться 31 марта 2027 года; по действующим указаниям правительства он продлится до 30 июня 2029 года. Новое можно купить с разрешением.

Когда правительства беспокоятся о доступности жилья, иностранные покупатели становятся лёгкой мишенью. Поэтому сначала проверьте правила для вашего гражданства и статуса проживания, а уже потом — цены.

Что эти цифры говорят покупателю

На всех четырёх рынках видны три закономерности:

1. Резиденты ведут себя иначе, чем нерезиденты. В Польше крупнейшие группы иностранных покупателей — граждане Украины и Беларуси, они же крупнейшие группы живущих там иностранцев, а в Испании резиденты дают чуть больше половины иностранных покупок. Инвесторы, покупающие из-за рубежа, чувствительнее к изменениям налогов и виз.
2. Правила меняются быстрее цен. «Золотые визы», запреты и спецналоги могут изменить привлекательность рынка за год. Читайте действующее право, а не прошлогоднее руководство.
3. В дорогом сегменте часто платят наличными. Почти половина иностранных покупателей в США обошлась без ипотеки. Если вам нужен кредит за рубежом, заранее выясните, кредитуют ли местные банки нерезидентов и на каких условиях.

Как сравнить рынки самостоятельно

Прежде чем выбрать страну, поставьте рядом с ценой за м² такие вопросы:

• Нужно ли вам как иностранцу разрешение и для какого типа недвижимости?
• Что вы платите сверх цены: налог на переход права или НДС, нотариус, реестр, агент?
• Даст ли вам местный банк ипотеку как нерезиденту?
• Где лежат ваши деньги до передачи ключей? В Польше платежи за новостройку идут на эскроу-счёт.
• Как вы проверите застройщика?

Для Польши Havkey показывает каждую проверку ЖК с датой, так что видно, что именно проверено и когда. Начните с каталога или руководства о полной стоимости покупки новостройки.