Как изменились ставки по ипотеке в Европе в 2026 году

Большую часть 2025 года история европейской ипотеки была простой: центробанки снижали ставки, кредиты дешевели. В 2026 году она разделилась надвое. Европейский центральный банк дважды поднял ставки, а Национальный банк Польши один раз снизил и взял паузу. Если вы покупаете жильё в ипотеку этой осенью, от того, по какую сторону этого раздела вы оказались, зависят ваши цифры.

Все данные ниже — официальные или из источников, перечисленных в конце, с датой каждого показателя.

Еврозона: два повышения после долгой паузы

ЕЦБ снизил депозитную ставку до 2,00% к июню 2025 года и держал её на этом уровне и в начале 2026-го. Затем после конфликта на Ближнем Востоке резко подорожала энергия. Инфляция в еврозоне в мае 2026 года достигла 3,2% — максимума с 2023 года.

ЕЦБ отреагировал в два шага:

В сентябре ЕЦБ прогнозировал инфляцию 3,0% в 2026 году, 2,5% в 2027-м и 2,1% в 2028-м, а рост экономики в этом году — всего 0,9%. Банк заявил, что не обязуется следовать определённой траектории ставок. Следующее решение — 29 октября 2026 года.

Что это сделало с ипотекой в евро

Ставки по ипотеке реагируют скорее на ожидания рынка, чем на отдельные решения, поэтому менялись постепенно. Сводный показатель ЕЦБ — средняя стоимость новых кредитов на покупку жилья — составлял:

• 3,51% в июне 2026 года
• 3,54% в июле 2026 года
• 3,60% в августе 2026 года — последнее значение, опубликованное 1 октября

По сроку фиксации ставки август выглядел так:

Плавающая ставка выросла быстрее всего, потому что напрямую реагирует на ставку ЕЦБ. Длинная фиксированная ставка в среднем всё ещё самая дешёвая — это необычно и говорит о том, что рынок ждёт, что короткие ставки ещё какое-то время останутся выше.

Что это значит для платежа. При кредите €200 000 на 25 лет ежемесячный платёж составляет около €1 002 при ставке 3,51% и €1 012 при 3,60%. При средней плавающей ставке 3,86% — около €1 040. Рост есть, но пока небольшой. Больший риск — для заёмщиков с плавающей ставкой, если ЕЦБ продолжит повышения.

Польша: одно снижение, потом пауза

Польша начала 2025 год с референсной ставкой 5,75%. С мая по декабрь 2025 года Совет по денежно-кредитной политике (RPP) снизил её в шесть шагов, в сумме на 1,75 п. п., до 4,00%. В марте 2026 года — ещё раз, до 3,75%, с 5 марта. С тех пор, в том числе на заседании 6–7 октября 2026 года, ставки не менялись.

Большинство польских ипотек на деле привязано к WIBOR 3M. 14 октября 2026 года он составлял около 3,90%. Плавающая ставка — это WIBOR плюс маржа банка, поэтому даже после снижений вы платите на несколько пунктов больше, чем в среднем в еврозоне.

Кредитование оживилось. По отчёту NBP за II квартал 2026 года, банки заключили за квартал ипотечных договоров на 29,5 млрд zł — на 26,8% больше, чем годом ранее. Доля новых квартир, купленных без кредита, снизилась примерно до 45%.

При этом банки осторожнее считают, сколько можно одолжить. Отраслевые издания сообщают о более строгих правилах оценки кредитоспособности Комиссии финансового надзора (KNF), действующих с июня 2026 года: банки тщательнее проверяют реальные расходы семьи. Если вы близки к максимальной сумме кредита, попросите банк пересчитать её до подписания резервации.

Что это значит для платежа. Для примера: кредит 500 000 zł на 25 лет под 5,75% — это около 3 146 zł в месяц. Если ставка вырастет на один пункт, до 6,75%, платёж составит около 3 455 zł, то есть примерно на 309 zł больше. Ваше предложение будет другим: маржа зависит от банка, первого взноса и дохода.

Фиксированная или плавающая в 2026 году

В Польше большинство банков предлагает ставку, фиксированную на пять лет (okresowo stała stopa), после чего её пересматривают. Референсный показатель для плавающих кредитов — WIBOR; в ближайшие годы его должен заменить POLSTR.

Несколько правил, которые работают на обоих рынках:

1. Фиксация даёт определённость, а не скидку. В еврозоне длинная фиксированная ставка сейчас дешевле плавающей. В Польше сравнивайте фиксированное предложение с WIBOR плюс маржа того же дня.
2. Сделайте стресс-тест платежа. Добавьте к ставке один и два пункта и проверьте, сможете ли вы комфортно платить.
3. Смотрите на полную стоимость. Годовая эффективная ставка (в Польше RRSO) учитывает комиссии и страховки. Два предложения с одинаковой ставкой могут отличаться на тысячи.
4. Следите за датами. Следующее решение ЕЦБ — 29 октября 2026 года, заседание RPP — 3–4 ноября. Одно решение редко меняет фиксированные предложения за ночь, но плавающие ставки подтягиваются в течение месяцев.

Если вы иностранец и покупаете в Польше

Польские банки кредитуют иностранцев с видом на жительство и доходом в Польше, обычно при первом взносе от 20% или 10% с дополнительной страховкой. Банк захочет видеть стабильную историю доходов и документы на польском. Наше руководство об ипотеке в Польше для иностранцев объясняет, какие документы нужны, а калькулятор полной стоимости добавит к бюджету нотариуса, судебные сборы и отделку.

Выбирая квартиру, проверяйте не только кредит, но и ЖК: кто застройщик, идут ли платежи на эскроу-счёт, что и когда проверено. Havkey показывает каждую проверку с датой в каталоге.