Де іноземці купують нерухомість у 2026 році і чому

Іноземні покупці у 2026 році не зникли з великих ринків нерухомості — вони стали вибагливішими. Офіційні та галузеві дані, опубліковані цього року, показують чітку картину: попит падає там, де житло дороге, а правила жорсткі, і тримається або б’є рекорди там, де правила відкриті, а спосіб життя продає себе сам.

Нижче — чотири ринки з найсвіжішими цифрами і зміни правил, які важать більше за будь-який графік цін. Усі дані взято з джерел, перелічених наприкінці, і мають дату.

США: іноземців менше, але гроші великі

Національна асоціація ріелторів (NAR) опублікувала щорічний звіт 29 липня 2026 року. З квітня 2025 по березень 2026 року іноземці купили близько 67 100 об’єктів вторинного житла на $45,3 млрд. Це на 14% менше угод і на 19,1% менше грошей, ніж роком раніше, і друга найнижча кількість відтоді, як NAR почала рахувати у 2009 році.

Хто купує:

Флорида (20%), Каліфорнія (19%) і Техас (12%) забрали половину всіх іноземних покупок. Медіанна ціна становила $465 000, а 48% іноземців платили без кредиту — серед усіх покупців вторинного житла таких 28%.

Що це означає. Типова іноземна покупка вже наближається до пів мільйона доларів, тож ринок залишається для заможніших родин, багато з яких платять готівкою. Покупці з Китаю витрачають найбільше на один об’єкт, тому лідирують за сумою, хоча за кількістю угод — треті.

Іспанія: рекордна кількість, менша частка

Реєстратори нерухомості Іспанії нарахували майже 97 300 покупок житла іноземцями у 2025 році — найбільше за всю історію їхньої статистики і приблизно на 5% більше, ніж у 2024-му. Загальний ринок зріс швидше, тож частка іноземців знизилася до 13,8% з 14,6% у 2024 році та 15% у 2023-му.

У IV кварталі 2025 року найактивнішими були британці (8,57% іноземних покупок), німці (6,67%) і нідерландці (5,91%). Попит зосереджений на узбережжі й островах: в Аліканте в тому кварталі 45,7% усіх угод уклали іноземці, на Балеарських островах — 32,8%.

Що змінилося. З 3 квітня 2025 року Іспанія скасувала «золоту візу» (Органічний закон 1/2025): купівля житла сама по собі більше не дає права на проживання. Податок до 100% для нерезидентів з-поза ЄС обговорюють із січня 2025 року, але за останніми повідомленнями він застряг у парламенті. Громадян ЄС і резидентів це в будь-якому разі не стосується.

Дубай: друге найкраще півріччя в історії

За даними Земельного департаменту Дубая (DLD), зведеними W Capital, у першому півріччі 2026 року продано нерухомості на AED 286,4 млрд (близько $78 млрд) — понад 86 000 угод. Це приблизно на 12% менше за рекордне перше півріччя 2025 року (AED 326,6 млрд), але все одно друге найкраще перше півріччя за всі роки.

Привабливість Дубая для іноземців переважно структурна: зони freehold, відкриті для іноземців, відсутність щорічного податку на нерухомість і податку на доходи фізосіб, а також резидентська віза, пов’язана з власністю. Зворотний бік — волатильність: велика частка продажів — це житло на етапі будівництва, а ціни сильно залежать від нової пропозиції та потоків капіталу в регіон.

Іспанію й Дубай ми детальніше розберемо в наступних статтях.

Польща: сусіди купують квартири

Польща публікує дані через Міністерство внутрішніх справ (MSWiA). У 2025 році воно зареєструвало 17 720 купівель квартир іноземцями, майже всі — без дозволу. Громадяни України купили без дозволу майже 9 300 квартир — приблизно на 6% більше, ніж роком раніше, громадяни Білорусі — понад 2 700.

На відміну від іспанського узбережжя, тут ідеться переважно про житло для життя: українці та білоруси — найбільші групи іноземців у Польщі, і вони купують там, де живуть і працюють. Правила цьому сприяють: для окремої квартири дозвіл не потрібен навіть громадянам країн поза ЄС, а для землі й будинку з ділянкою зазвичай потрібен. Винятки пояснює наш посібник про купівлю нерухомості в Польщі іноземцем.

Де іноземцям купити непросто

Два великі ринки закрили двері для частини іноземного попиту:

• Канада забороняє більшості людей без канадського громадянства чи постійного проживання купувати житлову нерухомість до 1 січня 2027 року — початкову заборону продовжили.
• Австралія з 1 квітня 2025 року забороняє іноземцям, зокрема тимчасовим резидентам, купувати вторинне житло. Заборона мала закінчитися 31 березня 2027 року; за чинними настановами уряду вона діє до 30 червня 2029 року. Нове можна купити з дозволом.

Коли уряди турбуються про доступність житла, іноземні покупці стають легкою мішенню. Тож спершу перевірте правила для вашого громадянства й статусу проживання, а вже потім — ціни.

Що ці цифри кажуть покупцеві

У всіх чотирьох ринках видно три закономірності:

1. Резиденти поводяться інакше, ніж нерезиденти. У Польщі найбільші групи іноземних покупців — громадяни України та Білорусі, які є й найбільшими групами іноземців, що там живуть, а в Іспанії резиденти дають трохи більше половини іноземних покупок. Інвестори, що купують з-за кордону, чутливіші до змін податків і віз.
2. Правила змінюються швидше за ціни. «Золоті візи», заборони й спецподатки можуть змінити привабливість ринку за рік. Читайте чинне право, а не торішній посібник.
3. У дорожчому сегменті часто платять готівкою. Майже половина іноземних покупців у США обійшлася без іпотеки. Якщо вам потрібен кредит за кордоном, завчасно з’ясуйте, чи кредитують місцеві банки нерезидентів і на яких умовах.

Як порівняти ринки самостійно

Перш ніж обрати країну, поставте поруч із ціною за м² такі запитання:

• Чи потрібен вам як іноземцю дозвіл і для якого типу нерухомості?
• Що ви платите понад ціну: податок на перехід права або ПДВ, нотаріус, реєстр, агент?
• Чи дасть вам місцевий банк іпотеку як нерезиденту?
• Де лежать ваші гроші до передачі ключів? У Польщі платежі за новобудову йдуть на ескроу-рахунок.
• Як ви перевірите забудовника?

Для Польщі Havkey показує кожну перевірку ЖК з датою, тож видно, що саме перевірено і коли. Почніть із каталогу або посібника про повну вартість купівлі новобудови.