Що змінилося для покупців нерухомості в Польщі у 2026 році

2026 рік не приніс покупцям житла в Польщі однієї великої реформи. Він приніс багато менших змін, розкиданих протягом року, які разом змінюють те, як ви порівнюєте ціни, берете кредит і підписуєте договори. Ось вони в порядку набуття чинності, з правовим джерелом для кожної.

13 лютого: ціна — це площа, помножена на ціну за м²

З 13 лютого 2026 року в девелоперському та резерваційному договорі ціну квартири чи будинку треба вказувати як корисну площу, помножену на ціну за квадратний метр. Корисну площу вимірюють за Польським стандартом, чинним на момент, коли забудовник подав заяву на дозвіл на будівництво.

Чому це важливо: фактична площа квартири часто трохи відрізняється від проєктної. Коли ціна за м² записана в договорі, обидві сторони точно знають, як зміниться ціна, якщо зміниться обміряна площа. Перед підписанням перевірте, що в договорі є обидві цифри і порядок розрахунку різниці в площі.

Правило діє для договорів, підписаних із цієї дати (Dz.U. 2026 poz. 27).

Прайс-листи: другий рік відкритих цін

Правила про відкритість цін, ухвалені у 2025 році, з 11 вересня 2025 року діють для всіх забудовників. Забудовник мусить публікувати на власному сайті ціну за м² і повну ціну кожної квартири в продажу, ціну паркомісць і комор, якщо їх продають окремо, та всі інші платежі покупця — усе з ПДВ. Кожна зміна має дату, а попередні ціни залишаються видимими. Дані також раз на добу передаються на державний портал dane.gov.pl.

Одне правило захищає вас безпосередньо: якщо ціна під час підписання відрізняється від опублікованої, ви можете вимагати вигіднішої для вас ціни.

Наступний крок — 11 листопада 2026 року: забудовники передаватимуть дані про ціни в єдиному електронному форматі, який визначить міністр цифрових справ (Dz.U. 2026 poz. 1077). Для покупців це має полегшити автоматичне порівняння ЖК сервісами на кшталт Havkey. Як читати прайс-лист, ми пояснюємо в окремій статті цього тижня.

5 березня: нижча ставка NBP

Рада монетарної політики знизила референтну ставку NBP до 3,75% з 5 березня 2026 року — після знижень загалом на 1,75 п. п. у 2025 році. Відтоді ставка не змінювалася, зокрема на засіданні 6–7 жовтня. WIBOR 3M, до якого прив’язана більшість іпотек зі змінною ставкою, у середині жовтня становив близько 3,90%. Польські ставки та ставки єврозони ми порівняли у статті Як змінилися ставки по іпотеці в Європі у 2026 році.

Червень: суворіша перевірка кредитоспроможності

Нижчі ставки не означали легших кредитів. Галузеві видання пишуть про суворіші настанови Комісії фінансового нагляду (KNF) щодо оцінки кредитоспроможності з 19 червня 2026 року: банки більше спираються на реальні витрати з історії рахунку і менше — на задекларовані витрати на життя. За галузевими оцінками, частина позичальників втратила 10–15% максимальної суми кредиту. Кожен банк застосовує правила у власній моделі, тож якщо вашій заявці вже кілька місяців, попросіть перерахунок.

Програми підтримки: що є, а чого немає

• Bezpieczny Kredyt 2% у колишньому вигляді не повертається.
• Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy досі дає змогу купити без власного першого внеску: бракуючу частину гарантує Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). Але квартира має вкладатися в ліміт ціни за м², який встановлюють щокварталу. За даними money.pl, у III кварталі 2026 року ліміт у Варшаві був більш ніж на 1 000 zł/м² нижчий за типові ринкові ціни, тож на практиці програма працює переважно в менших містах.
• Нової пільгової іпотечної програми у 2026 році не запроваджено.

1 липня: набула чинності реформа планування

Зміни до закону про просторове планування діють з 1 липня 2026 року (Dz.U. 2026 poz. 781). Вони перенесли строк ухвалення гмінами загальних планів (plan ogólny) на 31 серпня 2026 року. Після цієї дати нові рішення про умови забудови (warunki zabudowy) для ділянок поза місцевим планом залежать від загального плану. Юристи розходяться в тому, наскільки жорстким буде перехідний період на практиці.

Це важливо, якщо ви купуєте землю або будинок, якому ще потрібне рішення про умови забудови. Запитайте в гміні, чи ухвалено загальний план і де в ньому лежить ділянка. Квартири в ЖК, що вже має дозвіл на будівництво, це не зачіпає.

19 листопада: нотаріуси та іноземні покупці

З 19 листопада 2026 року, якщо покупець — іноземець, нотаріус передає копію акта до Міністерства внутрішніх справ (MSWiA) через електронний репозиторій і бере за це збір зі сторін. Розмір збору визначить постанова (Dz.U. 2026 poz. 1099). Для купівлі окремої квартири дозвіл, як і раніше, не потрібен, а нотаріус, як і раніше, встановлює вашу особу за паспортом.

Для громадян України варто пам’ятати ще одну дату: статус UKR за спецзаконом закінчується 4 березня 2027 року, а заяви на трирічну карту CUKR приймають до цього дня. Статус не впливає на нотаріальний акт, але впливає на те, скільки вам позичить банк. Обидві теми пояснює наш посібник про купівлю нерухомості в Польщі іноземцем.

Що з цим робити

1. Порівнюйте ціну за м² з договору, а не з буклета. Тепер вона мусить там бути і збігатися з сайтом.
2. Збережіть прайс-лист. Перед підписанням резервації зробіть скриншот ціни квартири та історії ціни з датою.
3. Перерахуйте кредит. Ставки нижчі, ніж рік тому, але перевірки суворіші.
4. Перевіряйте документи, а не лише правила. Ескроу-рахунок, поземельна книга і дозвіл на будівництво досі головні. Див. як перевірити забудовника в Польщі.

Havkey ставить дату на кожну перевірку ЖК, тож видно, що перевірено після змін правил. Перегляньте каталог.