Як змінилися ставки по іпотеці в Європі у 2026 році

Більшу частину 2025 року історія європейської іпотеки була простою: центробанки знижували ставки, кредити дешевшали. У 2026 році вона розділилася надвоє. Європейський центральний банк двічі підняв ставки, а Національний банк Польщі один раз знизив і взяв паузу. Якщо ви купуєте житло в іпотеку цієї осені, від того, по який бік цього поділу ви опинилися, залежать ваші цифри.

Усі дані нижче — офіційні або з джерел, перелічених наприкінці, з датою кожного показника.

Єврозона: два підвищення після довгої паузи

ЄЦБ знизив депозитну ставку до 2,00% до червня 2025 року й тримав її на цьому рівні й на початку 2026-го. Потім після конфлікту на Близькому Сході різко подорожчала енергія. Інфляція в єврозоні у травні 2026 року сягнула 3,2% — найвищого рівня з 2023 року.

ЄЦБ відреагував у два кроки:

У вересні ЄЦБ прогнозував інфляцію 3,0% у 2026 році, 2,5% у 2027-му і 2,1% у 2028-му, а зростання економіки цього року — лише 0,9%. Банк заявив, що не зобов’язується до певної траєкторії ставок. Наступне рішення — 29 жовтня 2026 року.

Що це зробило з іпотекою в євро

Ставки по іпотеці реагують радше на очікування ринку, ніж на окремі рішення, тож змінювалися поступово. Узагальнений показник ЄЦБ — середня вартість нових кредитів на купівлю житла — становив:

• 3,51% у червні 2026 року
• 3,54% у липні 2026 року
• 3,60% у серпні 2026 року — останнє значення, опубліковане 1 жовтня

За строком фіксації ставки серпень виглядав так:

Змінна ставка зросла найшвидше, бо безпосередньо реагує на ставку ЄЦБ. Довга фіксована ставка в середньому досі найдешевша — це незвично і свідчить, що ринок очікує, що короткі ставки ще якийсь час залишатимуться вищими.

Що це означає для платежу. За кредиту €200 000 на 25 років щомісячний платіж становить близько €1 002 за ставки 3,51% і €1 012 за 3,60%. За середньої змінної ставки 3,86% — близько €1 040. Зростання є, але поки невелике. Більший ризик — для позичальників зі змінною ставкою, якщо ЄЦБ продовжить підвищення.

Польща: одне зниження, потім пауза

Польща почала 2025 рік із референтною ставкою 5,75%. З травня по грудень 2025 року Рада монетарної політики (RPP) знизила її в шість кроків, загалом на 1,75 п. п., до 4,00%. У березні 2026 року — ще раз, до 3,75%, із 5 березня. Відтоді, зокрема на засіданні 6–7 жовтня 2026 року, ставки не змінювалися.

Більшість польських іпотек насправді прив’язана до WIBOR 3M. 14 жовтня 2026 року він становив близько 3,90%. Змінна ставка — це WIBOR плюс маржа банку, тож навіть після знижень ви платите на кілька пунктів більше, ніж у середньому в єврозоні.

Кредитування пожвавилося. За звітом NBP про II квартал 2026 року, банки уклали за квартал іпотечних договорів на 29,5 млрд zł — на 26,8% більше, ніж роком раніше. Частка нових квартир, куплених без кредиту, знизилася приблизно до 45%.

Водночас банки обережніше рахують, скільки можна позичити. Галузеві видання повідомляють про суворіші правила оцінки кредитоспроможності Комісії фінансового нагляду (KNF), які діють з червня 2026 року: банки ретельніше перевіряють реальні витрати родини. Якщо ви близькі до максимальної суми кредиту, попросіть банк перерахувати її, перш ніж підписувати резервацію.

Що це означає для платежу. Для прикладу: кредит 500 000 zł на 25 років за ставки 5,75% — це близько 3 146 zł на місяць. Якщо ставка зросте на один пункт, до 6,75%, платіж становитиме близько 3 455 zł, тобто приблизно на 309 zł більше. Ваша пропозиція буде іншою: маржа залежить від банку, першого внеску й доходу.

Фіксована чи змінна у 2026 році

У Польщі більшість банків пропонує ставку, фіксовану на п’ять років (okresowo stała stopa), після чого її переглядають. Референтний показник для змінних кредитів — WIBOR; у найближчі роки його має замінити POLSTR.

Кілька правил, що працюють на обох ринках:

1. Фіксація дає визначеність, а не знижку. У єврозоні довга фіксована ставка зараз дешевша за змінну. У Польщі порівнюйте фіксовану пропозицію з WIBOR плюс маржа того самого дня.
2. Зробіть стрес-тест платежу. Додайте до ставки один і два пункти й перевірте, чи зможете ви комфортно платити.
3. Дивіться на повну вартість. Річна реальна ставка (у Польщі RRSO) враховує комісії та страхування. Дві пропозиції з однаковою ставкою можуть відрізнятися на тисячі.
4. Стежте за датами. Наступне рішення ЄЦБ — 29 жовтня 2026 року, засідання RPP — 3–4 листопада. Одне рішення рідко змінює фіксовані пропозиції за ніч, але змінні ставки підтягуються протягом місяців.

Якщо ви іноземець і купуєте в Польщі

Польські банки кредитують іноземців із посвідкою на проживання та доходом у Польщі, зазвичай за першого внеску від 20% або 10% із додатковим страхуванням. Банк захоче бачити стабільну історію доходів і документи польською. Наш посібник про іпотеку в Польщі для іноземців пояснює, які документи потрібні, а калькулятор повної вартості додасть до бюджету нотаріуса, судові збори й оздоблення.

Обираючи квартиру, перевіряйте не лише кредит, а й ЖК: хто забудовник, чи йдуть платежі на ескроу-рахунок, що і коли перевірено. Havkey показує кожну перевірку з датою в каталозі.