Как иностранцу купить квартиру в Польше: пошагово

Иностранец, в том числе гражданин Украины, Беларуси или Великобритании, может купить квартиру в Польше без какого-либо разрешения, если это отдельная жилая единица (samodzielny lokal mieszkalny) вне приграничной зоны. С землёй и домами иначе: покупателям не из ЕЭП и не из Швейцарии обычно нужно разрешение Министерства внутренних дел и администрации (MSWiA). Любую сделку оформляет польский нотариус.

Нужно ли иностранцу разрешение на покупку квартиры в Польше?

Для отдельной квартиры вне приграничной зоны — нет, какое бы у вас ни было гражданство. Разрешение МВД Польши (MSWiA) обычно нужно только покупателям из-за пределов ЕЭЗ и Швейцарии, которые покупают дом с землёй, участок под застройку или другую землю.

Правила установлены Законом от 24 марта 1920 года о приобретении недвижимости иностранцами. На практике:

Приграничная зона (strefa nadgraniczna) охватывает гмины вдоль государственной границы, в том числе морской. Варшава, Краков и Вроцлав в неё не входят.

Для земли есть и другие исключения. Например, разрешение не нужно иностранцу, который прожил в Польше не менее пяти лет после получения разрешения на постоянное проживание или статуса долгосрочного резидента ЕС. Покупка без необходимого разрешения недействительна, поэтому если вы покупаете не квартиру, уточните ситуацию у нотариуса до подписания.

Госпошлина за разрешение составляет 1 570 zł, за предварительное обязательство выдать разрешение (promesa) — 98 zł. Разрешение действует два года, promesa — год.

Граждане Беларуси. По состоянию на октябрь 2026 года мы не нашли польской нормы, которая запрещала бы гражданам Беларуси покупать квартиру. При этом санкции ЕС ограничивают приём депозитов свыше 100 000 евро на один банк от граждан Беларуси; исключение — лица с видом на жительство в стране ЕС. Это может повлиять на то, как вы переводите и храните деньги, поэтому обсудите вопрос с банком заранее.

Можно ли купить квартиру со статусом UKR или картой CUKR?

Да. Для покупки квартиры не нужны ни статус PESEL UKR, ни карта CUKR, и ни один из них не мешает покупке. Закон о приобретении недвижимости иностранцами не зависит от вашего основания пребывания: отдельная квартира вне приграничной зоны не требует разрешения, а нотариус устанавливает вашу личность по паспорту. Статус важен для банка, а не для нотариального акта.

Статус UKR истекает 4 марта 2027 года. С 4 мая 2026 года граждане Украины, у которых был статус UKR 4 июня 2025 года и которые имеют его без перерыва не меньше 365 дней, могут онлайн через портал MOS подать заявление на карту CUKR — трёхлетнее разрешение на временное проживание. Последний день подачи — 4 марта 2027 года (Управление по делам иностранцев). Собственная квартира сама по себе не даёт права находиться в Польше. Если нужна ипотека, прочитайте, как банки относятся к UKR и CUKR.

Какие документы понадобятся

• Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность и принимаемый нотариусом.
• Номер PESEL. Закон не требует его в акте, но на практике он нужен для ипотеки, большинства банковских услуг и налогов. Иностранцы, которые регистрируют проживание дольше 30 дней, получают PESEL автоматически; остальные могут подать заявление в любой гмине, указав правовое основание.
• Счёт в польском банке. Не обязателен, но упрощает платежи на эскроу-счёт, погашение кредита и оплату коммунальных услуг. Банк проверяет происхождение денег из-за границы, поэтому сохраняйте документы об их источнике.
• Карта побыту или другой документ о легальном пребывании. Его требуют банки для ипотеки; нотариусу для покупки квартиры он не нужен.
• Свидетельство о браке, если вы в браке. Нотариус спросит о режиме супружеского имущества, потому что от него зависит, кто станет собственником. Иностранным документам может понадобиться присяжный перевод.

Нотариальный акт составляется на польском. Если вы не владеете польским, нотариус обязан перевести акт сам или с помощью присяжного переводчика (tłumacz przysięgły).

Пошагово: от выбора ЖК до ключей

1. Выберите проект и проверьте застройщика. Посмотрите реестр компаний, księga wieczysta (поземельную книгу) участка и разрешение на строительство. Все проверки описаны в материале как проверить застройщика в Польше, а как читать поземельную книгу онлайн объясняет реестр раздел за разделом.
2. Получите информационный проспект (prospekt informacyjny). Застройщик обязан бесплатно выдать его на бумаге или другом долговечном носителе до брони или договора. В нём есть данные разрешения на строительство, номер книги, тип эскроу-счёта и прежние проекты.
3. Подпишите договор бронирования (umowa rezerwacyjna), если нужно. Только в письменной форме. Плата не может превышать 1% цены и засчитывается в цену. Её возвращают, в частности, если банк отказал в кредите из-за отрицательной оценки кредитоспособности или застройщик изменил проспект, не уведомив вас.
4. Решите вопрос с финансированием. Если нужна ипотека, решение банка лучше получить до следующего шага. См. ипотека в Польше для иностранцев.
5. Подпишите девелоперский договор (umowa deweloperska) у нотариуса. Нотариальная форма обязательна. Вознаграждение нотариуса и судебные сборы за этот договор стороны оплачивают поровну. Ваше требование вносится в поземельную книгу участка застройщика.
6. Платите на жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Платежи привязаны к этапам строительства из графика. Если счёт открытого типа, ваши взносы дополнительно защищает Девелоперский гарантийный фонд (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny). См. открытый или закрытый эскроу-счёт.
7. Примите квартиру (odbiór). Это происходит после того, как разрешение на эксплуатацию вступило в законную силу. Недостатки вносите в протокол. У застройщика 14 дней, чтобы признать их или отказать, и 30 дней, чтобы устранить признанные.
8. Подпишите окончательный акт. Нотариус оформляет отдельную собственность на квартиру и передаёт её вам. Для квартиры открывают новую поземельную книгу.
9. После покупки. В течение 14 дней подайте в гмину информацию о недвижимости для налога, зарегистрируйтесь в сообществе собственников (wspólnota mieszkaniowa) и заключите договоры на коммунальные услуги.

Какой договор подписывать: девелоперский или предварительный?

Девелоперский договор (umowa deweloperska) подписывают, пока дом не построен. Он всегда нотариальный и даёт полную защиту закона 2021 года: проспект, эскроу-счёт и Гарантийный фонд, который действует для продаж, начатых с 1 июля 2022 года.

Если дом уже сдан, застройщик может предложить договор об оформлении и передаче собственности на готовую квартиру. С 2022 года такие договоры с застройщиком тоже подпадают под этот закон и также должны быть нотариальными.

Umowa przedwstępna (предварительный договор) — общий инструмент гражданского права, и здесь решает форма. Если он только письменный и продавец уклоняется от сделки, можно требовать возмещения убытков, но не заключения договора. Если он нотариальный, суд может обязать продавца заключить основной договор. Поэтому с любым продавцом настаивайте на нотариальной форме.

Что делает нотариус при покупке?

Польский нотариус — лицо публичного доверия, а не ваш адвокат. Нотариус:

• составляет акт, зачитывает его и объясняет последствия;
• обязан защищать права и законные интересы обеих сторон и отказать в незаконном действии;
• взимает судебные сборы и налоги и перечисляет их государству;
• подаёт электронное заявление в поземельную книгу не позднее дня подписания акта;
• направляет копию акта в MSWiA, если покупатель — иностранец. С 19 ноября 2026 года это происходит через электронный репозиторий, а стороны платят сбор, размер которого установит постановление.

Для независимой проверки договора наймите собственного юриста.

Ориентировочные сроки

Задержки чаще всего вызывают график строительства и загруженность судов, а не нотариус.