Як іноземцю купити квартиру в Польщі: покроково

Іноземець, зокрема громадянин України, Білорусі чи Великої Британії, може купити квартиру в Польщі без жодного дозволу, якщо це окрема житлова одиниця (samodzielny lokal mieszkalny) поза прикордонною зоною. Із землею та будинками інакше: покупцям поза ЄЕП і Швейцарією зазвичай потрібен дозвіл Міністерства внутрішніх справ і адміністрації (MSWiA). Будь-яку купівлю оформлює польський нотаріус.

Чи потрібен іноземцю дозвіл на купівлю квартири в Польщі?

Для окремої квартири поза прикордонною зоною — ні, яке б громадянство ви не мали. Дозвіл МВС Польщі (MSWiA) зазвичай потрібен лише покупцям з-поза ЄЕЗ і Швейцарії, які купують будинок із землею, будівельну ділянку чи іншу землю.

Правила встановлює Закон від 24 березня 1920 року про набуття нерухомості іноземцями. На практиці це виглядає так:

Прикордонна зона (strefa nadgraniczna) охоплює гміни вздовж державного кордону, зокрема морського. Варшава, Краків і Вроцлав до неї не входять.

Для землі є й інші винятки. Наприклад, дозвіл не потрібен іноземцеві, який прожив у Польщі щонайменше п’ять років після отримання дозволу на постійне проживання або статусу довгострокового резидента ЄС. Купівля без потрібного дозволу недійсна, тож якщо купуєте не квартиру, а щось інше, уточніть ситуацію в нотаріуса ще до підписання.

Державне мито за дозвіл становить 1 570 zł, за попереднє зобов’язання видати дозвіл (promesa) — 98 zł. Дозвіл чинний два роки, promesa — рік.

Громадяни Білорусі. Станом на жовтень 2026 року ми не знайшли польської норми, яка забороняла б громадянам Білорусі купувати квартиру. Водночас санкції ЄС обмежують прийняття депозитів понад 100 000 євро на один банк від громадян Білорусі; виняток — особи з дозволом на проживання в країні ЄС. Це може вплинути на те, як ви переказуватимете й зберігатимете гроші, тому обговоріть це з банком заздалегідь.

Чи можна купити квартиру зі статусом UKR або карткою CUKR?

Так. Для купівлі квартири не потрібні ні статус PESEL UKR, ні картка CUKR, і жоден із них не заважає купівлі. Закон про набуття нерухомості іноземцями не залежить від вашої підстави перебування: окрема квартира поза прикордонною зоною не потребує дозволу, а нотаріус встановлює вашу особу за паспортом. Статус важливий для банку, а не для нотаріального акта.

Статус UKR спливає 4 березня 2027 року. З 4 травня 2026 року громадяни України, які мали статус UKR 4 червня 2025 року і мають його без перерви щонайменше 365 днів, можуть онлайн через портал MOS подати заяву на картку CUKR — трирічний дозвіл на тимчасове проживання. Останній день подання — 4 березня 2027 року (Управління у справах іноземців). Власна квартира сама по собі не дає права перебувати в Польщі. Якщо потрібна іпотека, прочитайте, як банки ставляться до UKR і CUKR.

Які документи знадобляться

• Паспорт або інший документ, що посвідчує особу і який приймає нотаріус.
• Номер PESEL. Закон не вимагає його в акті, але на практиці він потрібен для іпотеки, більшості банківських послуг і податків. Іноземці, які реєструють проживання понад 30 днів, отримують PESEL автоматично; інші можуть подати заяву в будь-якій гміні, вказавши правову підставу.
• Рахунок у польському банку. Не обов’язковий, але спрощує платежі на ескроу-рахунок, сплату кредиту й комунальних послуг. Банк перевіряє походження коштів з-за кордону, тож зберігайте документи, що підтверджують їхнє джерело.
• Карта побиту або інший документ про легальне перебування. Його вимагають банки для іпотеки; нотаріусу для купівлі квартири він не потрібен.
• Свідоцтво про шлюб, якщо ви одружені. Нотаріус запитає про режим подружнього майна, бо від нього залежить, хто стане власником. Іноземні документи можуть потребувати присяжного перекладу.

Нотаріальний акт складають польською. Якщо ви не володієте польською, нотаріус зобов’язаний перекласти акт особисто або із залученням присяжного перекладача (tłumacz przysięgły).

Покроково: від вибору ЖК до ключів

1. Оберіть проєкт і перевірте забудовника. Подивіться реєстр компаній, księga wieczysta (поземельну книгу) ділянки та дозвіл на будівництво. Усі перевірки описано в посібнику як перевірити забудовника в Польщі, а як читати поземельну книгу онлайн пояснює реєстр розділ за розділом.
2. Отримайте інформаційний проспект (prospekt informacyjny). Забудовник зобов’язаний безкоштовно надати його на папері чи іншому довговічному носії ще до резервації або договору. У ньому є дані дозволу на будівництво, номер книги, тип ескроу-рахунку та попередні проєкти.
3. Підпишіть договір резервації (umowa rezerwacyjna), якщо потрібно. Лише в письмовій формі. Плата не може перевищувати 1% ціни і зараховується в ціну. Її повертають, зокрема, якщо банк відмовив у кредиті через негативну оцінку кредитоспроможності або забудовник змінив проспект, не повідомивши вас.
4. Подбайте про фінансування. Якщо потрібна іпотека, рішення банку краще мати до наступного кроку. Див. іпотека в Польщі для іноземців.
5. Підпишіть девелоперський договір (umowa deweloperska) у нотаріуса. Нотаріальна форма обов’язкова. Винагороду нотаріуса й судові збори за цей договір сторони сплачують навпіл. Ваше право вимоги вносять до поземельної книги ділянки забудовника.
6. Платіть на житловий ескроу-рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy). Платежі прив’язані до етапів будівництва з графіка. Якщо рахунок відкритого типу, ваші внески додатково захищає Девелоперський гарантійний фонд (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny). Див. відкритий чи закритий ескроу-рахунок.
7. Прийміть квартиру (odbiór). Це відбувається після того, як дозвіл на експлуатацію набрав законної сили. Недоліки вносите до протоколу. Забудовник має 14 днів, щоб визнати їх або відмовити, і 30 днів, щоб усунути визнані.
8. Підпишіть остаточний акт. Нотаріус оформлює окрему власність на квартиру і передає її вам. Для квартири відкривають нову поземельну книгу.
9. Після купівлі. Протягом 14 днів подайте до гміни інформацію про нерухомість для податку, зареєструйтеся в об’єднанні власників (wspólnota mieszkaniowa) і укладіть договори на комунальні послуги.

Який договір підписувати: девелоперський чи попередній?

Девелоперський договір (umowa deweloperska) підписують, поки будинок не збудований. Він завжди нотаріальний і дає повний захист закону 2021 року: проспект, ескроу-рахунок і Гарантійний фонд, що діє для продажів, розпочатих із 1 липня 2022 року.

Якщо будинок уже зданий, забудовник може запропонувати договір про оформлення та передачу власності на готову квартиру. З 2022 року такі договори із забудовником теж підпадають під цей закон і також мають бути нотаріальними.

Umowa przedwstępna (попередній договір) — загальний інструмент цивільного права, і тут вирішальна форма. Якщо він лише письмовий і продавець відмовляється від угоди, ви можете вимагати відшкодування збитків, але не укладення договору. Якщо він нотаріальний, суд може зобов’язати продавця укласти основний договір. Тож із будь-яким продавцем наполягайте на нотаріальній формі.

Що робить нотаріус під час купівлі?

Польський нотаріус — особа публічної довіри, а не ваш адвокат. Нотаріус:

• складає акт, зачитує його і пояснює наслідки;
• зобов’язаний дбати про права й законні інтереси обох сторін і відмовити в незаконній дії;
• стягує судові збори та податки й перераховує їх державі;
• подає електронну заяву до поземельної книги не пізніше дня підписання акта;
• надсилає копію акта до MSWiA, якщо покупець — іноземець. З 19 листопада 2026 року це відбувається через електронний репозиторій, а сторони сплачують збір, розмір якого визначить постанова.

Для незалежної перевірки договору найміть власного юриста.

Орієнтовні строки

Затримки здебільшого спричиняють графік будівництва та завантаженість судів, а не нотаріус.